Війна та житло: як орендувати квартиру, щоби не переплатити і врахувати всі ризики

Укладати чи не укладати договір оренди квартири в умовах війни? Фокус разом із юристкою зʼясував, як орендувати квартиру в наш час, щоби уникнути штрафів через податки, а також “термінового виселення” не з ініціативи мешканців.

В Україні питання ризиків під час орендування квартири 2025 року стало ще більш актуальним як для власників житла, так і для наймачів. Основні з них — фінансові та юридичні: відсутність договору може призвести до штрафів від податкової чи свавілля обох сторін. Ба більше, 2025 року зросла популярність короткострокової оренди з опцією "можливе термінове виселення", що додає нових невизначеностей.

Правильне оформлення документів захищає як орендодавця, так і орендаря, а також гарантує, що податкова служба не матиме підстав для претензій, каже адвокатка АО EvrikaLaw Ольга Брус. Вона пояснила Фокусу, на що варто звертати увагу та як убезпечити себе від штрафів і непередбачених фінансових ризиків.

Чому грамотний договір оренди важливий у воєнний час

"Ключова роль у безпеці сторін — у правильному документальному оформленні. Це допомагає уникнути подальших претензій — як між орендодавцем і орендарем, так і з боку податкової", — підкреслює юристка.

Правильний договір оренди житла — це юридичний і фінансовий захист для власників та орендарів

Фото: Getty Images

Оренда житла в Україні регулюється не лише Цивільним кодексом, а й Податковим. За ст. 810 Цивільного кодексу, власник квартири передає її наймачу для проживання на певний строк за плату. А Податковий кодекс уточнює, що операція оренди передбачає передачу житла у володіння та користування за орендну плату (ст. 14.1.972 ПКУ).

Ігнорування цих норм може стати причиною штрафів, донарахувань та конфліктів з податковою, особливо коли перевірки активізуються під час воєнних дій.

Важливо Оренда в Києві б'є рекорди: у якому районі квартира коштуватиме до 35 тис. грн

Що обов’язково має містити договір оренди

Правильний договір оренди — це не лише формальність. Він повинен бути письмовим (ст. 811 ЦКУ) і містити цілу низку важливих пунктів:

повні дані орендодавця та орендаря (паспорт, РНОКПП, контакти);
адресу та точний опис квартири (стан, технічні характеристики);
розмір і строки оплати оренди;
тривалість договору та умови розірвання;
права та обов’язки сторін;
порядок внесення змін у договір;
відповідальність за комунальні послуги та допуск третіх осіб;
можливість або заборону піднайму.

"Рекомендую додавати до договору акт приймання-передачі із фотофіксацією стану квартири. Це суттєво знижує ризик спорів", — радить Брус.

Ризики оренди житла під час війни - роз"яснення юриста, поради щодо короткострокової оренди та оформлення договору

Головні кроки перед підписанням договору оренди

Перед підписанням договору оренди юристи радять дотримуватися чіткого протоколу дій. За словами фахівчині Ольги Брус, передусім варто отримати копії документів орендаря — паспорт, РНОКПП та дані про реєстрацію місця проживання.

Податкові ризики: хто і скільки платить

Не менш важливо зафіксувати строки та суму орендної плати, а також визначити спосіб її сплати. Також необхідно прописати строки виселення, санкції за прострочення та механізм пролонгації договору. Щоб уникнути майбутніх спорів, слід зафіксувати стан квартири на момент заселення, бажано за допомогою фото- або відеофіксації.

Не можна забувати і про податкові зобов’язання. За словами Брус, фізичні особи, які здають житло без реєстрації підприємницької діяльності, щомісяця сплачують податок на доходи фізичних осіб у розмірі 18% та військовий збір 1,5%.

Фізичні особи, які здають житло без реєстрації підприємницької діяльності, щомісяця сплачують податок на доходи фізичних осіб у розмірі 18% та військовий збір 1,5%

Для ФОП застосовуються інші моделі оподаткування: наприклад, 5% єдиного податку на третій групі або фіксована ставка на другій групі — залежно від того, чи орендують квартиру фізичні, чи юридичні особи.

"Офіційний договір — це не тільки юридичний щит, а й підстава для правильного декларування доходу", — підкреслює юристка.

Водночас варто пам’ятати, що у разі виявлення "тіньової оренди" податкова служба може донарахувати податки, накласти штрафи та пеню, а також ініціювати перевірки, що значно підвищує фінансові та юридичні ризики для власника.

Юристка розклала по поличкам, як орендувати квартиру без проблем із податковою та юридичних суперечок під час війни

Фото: УНІАН

Оренда житла під час війни: тенденції та ціни

Фокус поцікавився станом ринку оренди квартир в Україні та визначив приблизне зростання цін з початку повномасштабної війни. Виявилося, що найдорожче житло орендують в Ужгороді та Києві, тоді як найдешевші варіанти — у східних і південних регіонах, де впливають безпекові фактори.

Найдорожче житло орендують в Ужгороді та Києві, тоді як найдешевші варіанти — у східних і південних регіонах, де впливають безпекові фактори

Від початку 2022 року ціни на заході країни зросли на 80–100% через безпекові фактори, а в прифронтових областях спостерігається їхнє зниження. Тим часом середні ціни на оренду однокімнатних квартир в Одесі, яку систематично атакує ворог, зросли. Так, у листопаді 2025-го вартість оренди однокімнатної квартири становить близько 10 500 грн за пропозиціями орендодавців та 8 900 грн за фактичними угодами орендарів, при цьому найвищі ставки фіксуються в Приморському районі (до 12 700 грн.).

Вартість оренди 1-2-кімнатних квартир в Україні (станом на 28 листопада 2025 року)*

Регіон/Область	Ціна, грн/міс	Зміна вартості оренди від 2022-го (%)
Київ та область	17 000–23 500	+19%
Ужгородська	20 800–26 800	+80–100%*
Львівська	18 000–21 100	+50–70%
Івано-Франківська	16 800–16 900	+60–80%
Вінницька	13 000–14 000	+36–50%
Луцька	15 000	+40–60%
Тернопільська	10 500–12 500	+50–70%
Чернівецька	12 700–15 600	+27–40%
Харківська	4 500–7 500	+13–29%
Запорізька	5 000–6 000	0–10%
Одеська	10 500–13 500	+50–63%
Дніпропетровська	11 000–18 600	+14–25%
Херсонська	6 000–12 000*	-20–0%*

*Таблицю складено за даними статистики LUN, DOM.RIA, OLX, відкритих джерел

Тож, попри війну, ринок оренди в Україні залишається активним, особливо у великих містах та західних регіонах, де безпечніше. До того ж Фокус помітив тренд на короткострокові договори з опцією термінового виселення, щоб знизити ризики для себе та майна.

Короткострокова оренда з опцією "можливе термінове виселення" — що це і для кого ризиковано

2025 року в Україні дійсно стала популярною короткострокова оренда, де передбачена можливість термінового виселення. Суть в тому, що через війну багато людей шукають житло на короткий термін, а орендарі не завжди можуть гарантувати довгострокове проживання. А короткострокова оренда дає фінансову гнучкість власникам, дозволяючи швидко змінювати орендаря або підвищувати плату залежно від попиту, і водночас легше прописати умови виселення у разі порушень або зміни обставин.

Важливо В Україні різко зросла оренда житла: у яких регіонах ціна найвища

Проте у такій схемі є ризики і не лише для наймачів. Власнику доводиться частіше шукати нових орендарів, а для орендар живе в умовах великої невизначеності, хоча і отримує можливість знайти житло на короткий термін.

Юристка Ольга Брус наголошує, що навіть у таких випадках важливо оформлювати письмовий договір із чітким визначенням умов, щоб убезпечити обидві сторони і мінімізувати ймовірність конфліктів або податкових претензій.

Нагадаємо, раніше йшлося про те, що на ринку житла восени спостерігалися незначні коливання цін, і зниження вартості однокімнатних квартир в окремих містах. Одним із таких міст став Ужгород — популярний західний регіон як серед інвесторів, так і серед орендарів.