Война и жилье: как арендовать квартиру, чтобы не переплатить и учесть все риски

Заключать или не заключать договор аренды квартиры в условиях войны? Фокус вместе с юристом выяснил, как арендовать квартиру в наше время, чтобы избежать штрафов из-за налогов, а также "срочного выселения" не по инициативе жильцов.

В Украине вопрос рисков при аренде квартиры в 2025 году стал еще более актуальным как для владельцев жилья, так и для нанимателей. Основные из них — финансовые и юридические: отсутствие договора может привести к штрафам от налоговой или произволу обеих сторон. Более того, в 2025 году выросла популярность краткосрочной аренды с опцией "возможно срочное выселение", что добавляет новых неопределенностей.

Правильное оформление документов защищает как арендодателя, так и арендатора, а также гарантирует, что налоговая служба не будет иметь оснований для претензий, говорит адвокат АО EvrikaLaw Ольга Брус. Она объяснила Фокусу, на что стоит обращать внимание и как обезопасить себя от штрафов и непредвиденных финансовых рисков.

Почему грамотный договор аренды важен в военное время

"Ключевая роль в безопасности сторон — в правильном документальном оформлении. Это помогает избежать дальнейших претензий — как между арендодателем и арендатором, так и со стороны налоговой", — подчеркивает юрист.

Правильный договор аренды жилья — это юридическая и финансовая защита для владельцев и арендаторов

Фото: Getty Images

Аренда жилья в Украине регулируется не только Гражданским кодексом, но и Налоговым. Согласно ст. 810 Гражданского кодекса, собственник квартиры передает ее нанимателю для проживания на определенный срок за плату. А Налоговый кодекс уточняет, что операция аренды предусматривает передачу жилья во владение и пользование за арендную плату (ст. 14.1.972 НКУ).

Игнорирование этих норм может стать причиной штрафов, доначислений и конфликтов с налоговой, особенно когда проверки активизируются во время военных действий.

Важно Аренда в Киеве бьет рекорды: в каком районе квартира будет стоить до 35 тыс. грн

Что обязательно должен содержать договор аренды

Правильный договор аренды — это не только формальность. Он должен быть письменным (ст. 811 ГКУ) и содержать целый ряд важных пунктов:

полные данные арендодателя и арендатора (паспорт, РНУКПП, контакты);
адрес и точное описание квартиры (состояние, технические характеристики);
размер и сроки оплаты аренды;
продолжительность договора и условия расторжения;
права и обязанности сторон;
порядок внесения изменений в договор;
ответственность за коммунальные услуги и допуск третьих лиц;
возможность или запрет поднайма.

"Рекомендую прилагать к договору акт приема-передачи с фотофиксацией состояния квартиры. Это существенно снижает риск споров", — советует Брус.

Риски аренды жилья во время войны — разъяснения юриста, советы по краткосрочной аренде и оформлению договора

Главные шаги перед подписанием договора аренды перед подписанием договора аренды

Перед подписанием договора аренды юристы советуют придерживаться четкого протокола действий. По словам специалиста Ольги Брус, прежде всего стоит получить копии документов арендатора — паспорт, РНУКПП и данные о регистрации места жительства.

Налоговые риски: кто и сколько платит

Не менее важно зафиксировать сроки и сумму арендной платы, а также определить способ ее уплаты. Также необходимо прописать сроки выселения, санкции за просрочку и механизм пролонгации договора. Чтобы избежать будущих споров, следует зафиксировать состояние квартиры на момент заселения, желательно с помощью фото- или видеофиксации.

Нельзя забывать и о налоговых обязательствах. По словам Брус, физические лица, которые сдают жилье без регистрации предпринимательской деятельности, ежемесячно платят налог на доходы физических лиц в размере 18% и военный сбор 1,5%.

Физические лица, которые сдают жилье без регистрации предпринимательской деятельности, ежемесячно платят налог на доходы физических лиц в размере 18% и военный сбор 1,5%

Для ФЛП применяются другие модели налогообложения: например, 5% единого налога на третьей группе или фиксированная ставка на второй группе — в зависимости от того, арендуют ли квартиру физические или юридические лица.

"Официальный договор — это не только юридический щит, но и основание для правильного декларирования дохода", — подчеркивает юрист.

В то же время стоит помнить, что в случае выявления "теневой аренды" налоговая служба может доначислить налоги, наложить штрафы и пеню, а также инициировать проверки, что значительно повышает финансовые и юридические риски для владельца.

Юрист разложила по полочкам, как арендовать квартиру без проблем с налоговой и юридических споров во время войны

Фото: УНИАН

Аренда жилья во время войны: тенденции и цены: тенденции и цены

Фокус поинтересовался состоянием рынка аренды квартир в Украине и определил примерный рост цен с начала полномасштабной войны. Оказалось, что самое дорогое жилье арендуют в Ужгороде и Киеве, тогда как самые дешевые варианты — в восточных и южных регионах, где влияют факторы безопасности.

Самое дорогое жилье арендуют в Ужгороде и Киеве, тогда как самые дешевые варианты — в восточных и южных регионах, где влияют факторы безопасности

С начала 2022 года цены на западе страны выросли на 80-100% из-за факторов безопасности, а в прифронтовых областях наблюдается их снижение. Между тем средние цены на аренду однокомнатных квартир в Одессе, которую систематически атакует враг, выросли. Так, в ноябре 2025-го стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет около 10 500 грн по предложениям арендодателей и 8 900 грн по фактическим сделкам арендаторов, при этом самые высокие ставки фиксируются в Приморском районе (до 12 700 грн.).

Стоимость аренды 1-2-комнатных квартир в Украине (по состоянию на 28 ноября 2025 года)*

Регіон/Область	Ціна, грн/міс	Зміна вартості оренди від 2022-го (%)
Київ та область	17 000–23 500	+19%
Ужгородська	20 800–26 800	+80–100%*
Львівська	18 000–21 100	+50–70%
Івано-Франківська	16 800–16 900	+60–80%
Вінницька	13 000–14 000	+36–50%
Луцька	15 000	+40–60%
Тернопільська	10 500–12 500	+50–70%
Чернівецька	12 700–15 600	+27–40%
Харківська	4 500–7 500	+13–29%
Запорізька	5 000–6 000	0–10%
Одеська	10 500–13 500	+50–63%
Дніпропетровська	11 000–18 600	+14–25%
Херсонська	6 000–12 000*	-20–0%*

*Таблица составлена по данным статистики LUN, DOM.RIA, OLX, открытых источников

Поэтому, несмотря на войну, рынок аренды в Украине остается активным, особенно в крупных городах и западных регионах, где безопаснее. К тому же Фокус заметил тренд на краткосрочные договоры с опцией срочного выселения, чтобы снизить риски для себя и имущества.

Краткосрочная аренда с опцией "возможно срочное выселение" — что это и для кого рискованно

В 2025 году в Украине действительно стала популярной краткосрочная аренда, где предусмотрена возможность срочного выселения. Суть в том, что из-за войны многие люди ищут жилье на короткий срок, а арендаторы не всегда могут гарантировать долгосрочное проживание. А краткосрочная аренда дает финансовую гибкость собственникам, позволяя быстро менять арендатора или повышать плату в зависимости от спроса, и при этом легче прописать условия выселения в случае нарушений или изменения обстоятельств.

Важно В Украине резко выросла аренда жилья: в каких регионах цена самая высокая

Однако в такой схеме есть риски и не только для нанимателей. Владельцу приходится чаще искать новых арендаторов, а для арендатора живет в условиях большой неопределенности, хотя и получает возможность найти жилье на короткий срок.

Юрист Ольга Брус отмечает, что даже в таких случаях важно оформлять письменный договор с четким определением условий, чтобы обезопасить обе стороны и минимизировать вероятность конфликтов или налоговых претензий.