Нові тенденції на ринку житла України: подалі від бойових дій, але ближче до дому

В ООН заявили про безпрецедентну житлову кризу в Україні, що, враховуючи величезні руйнування, не викликає сумнівів. Як змінився ринок нерухомості в українських містах, куди переїдждають люди, за якими критеріями обирають житло та які тенденції спостерігаються на ринку? Відповіді на ці та інші питання – в матеріалі Коротко про.

Цифри від ООН

Після 3,5 років повномасштабної війни Україна зіткнулася з безпрецедентною житловою кризою, йдеться в доповіді Міжнародної організації з міграції ООН.

В Україні зруйновано або пошкоджено понад 236 тис. будівель. Близько 10% житлового фонду були певним чином пошкоджені або стали непридатними для проживання. Ба більше: ці цифри постійно змінюються через обстріли, що не припиняються, особливо в регіонах, де ведуться активні бойові дії.

Внаслідок величезних руйнувань майже чверть довоєнного населення країни - близько 10,6 млн українців - були змушені покинути свої домівки, більшість з них виїхали за кордон. В країні залишилося 3,7 млн внутрішньо переміщених осіб, і дві третини з них мають труднощі з оплатою нового житла, бо заощадження вичерпані.

- Ми справді маємо повноцінну житлову кризу, причому вона структурна, а не тимчасова, - погоджується оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак. – Величезні пошкодження житлового фонду створили суттєвий дисбаланс між попитом і пропозицією у великих містах та регіонах, які приймають ВПО. Плюс ринок будівництва просів на 40–60% залежно від регіону, і навіть відновлені будівництва не компенсують втрати. Зараз маємо середні затримки з введенням в експлуатацію на рівні 21-24 місяців.

Державні програми відновлення рухаються повільно, продовжує експертка. На сьогодні маємо невтішну картину: програма "єВідновлення" виплатила компенсації лише частині заявників через брак фінансування. Механізми відбудови великих міст фактично заблоковані постійними обстрілами та дефіцитом фінансування. Програма "єОселя" не задовольняє запит за обсягами фінансування від держави. Це означає, підсумувала Берещак, що протягом найближчих років ми матимемо довготривалий дефіцит житла, особливо у великих центрах міграції.

Лідери ринку

Якщо до 2022 року ринок нерухомості у містах-мільйонниках жив інерцією економічного зростання, високим попитом на новобудови та прогнозованими циклічними коливаннями, то після повномасштабного вторгнення ключовими факторами для регіональних ринків стали внутрішня міграція й нерівномірність попиту та пропозиції. На думку Вікторії Берещак, умовно міста-мільйонники можна розділити на три типи - стабілізовані, напівризикові та прифронтові - і кожна група пережила власну динаміку.

- У перші місяці війни всі "мільйонники" показали різке падіння угод, але вже у другій половині 2022-го почалося диференційоване відновлення, - зазначила експертка в розмові з Коротко про. - Найшвидше повернувся попит у Києві, який після звільнення Київщини і Чернігівщини та відновлення роботи інфраструктури знову став містом концентрації робочих місць, сервісів і бізнесу. Для багатьох Київ став «якорем» після тимчасової окупації. Паралельно з Києвом найсильніший приріст попиту у 2022–2023 роках отримали західні регіони - зокрема Львів, який де-факто став містом-мільйонником у період пікової внутрішньої міграції.

Водночас зросли ринки Тернополя, Ужгорода, Івано-Франківська. Саме сюди перемістилися ІТ, частина сервісних компаній, освітні заклади й десятки тисяч сімей з центральних та східних областей, пояснює експертка. Це спричинило рекордний тиск на оренду: у певні місяці вона зростала на 70–120%. У 2024–2025 роках ринок охолонув, але Львів утримує роль «західного центру стабільності», де попит значно вищий за довоєнні показники.

Середню позицію зайняли Дніпро та Одеса: попит повертається, але дуже залежить від безпекової ситуації. Дніпро зберіг стабільність завдяки ролі тилового хабу, бізнес-центру і логістичного ядра, тому тут "первинка" скоротилася менше, ніж в інших центральних містах. Одеса переживає хвилеподібний попит через атаки по портах, але все одно залишається одним із найбільших ринків країни.

Найскладніша ситуація у містах, що знаходяться в зоні підвищених ризиків, насамперед у Харкові. Тут первинний ринок фактично заморожений, а вторинний працює локально у тих частинах, які мають відносну стабільність. На харківському ринку попит зберігається лише в сегменті невеликих квартир і лише у стратегічно захищених районах. Також ринок тримає попит з боку військових та їхніх родин.

Що з цінами

Попри складні економічні умови, український ринок нерухомості демонструє життєздатність та навіть позитивну цінову динаміку. Щоправда, у пріоритеті насамперед бюджетне житло, коли покупці орієнтуються на вартість.

Як і до війни, на вітчизняному ринку житла спостерігається суттєва різниця в цінах залежно від регіону. За даними пошуковика нерухомості ЛУН, найдешевші квартири сьогодні можна купити в Запоріжжі (в середньому 16 тис. доларів за однокімнатну), Миколаєві (20 тис. доларів), Харкові та Сумах (22 тис. доларів).

Для порівняння: у Києві та Львові аналогічні квартири коштують 65-70 тис. доларів.

За словами столичного рієлтора Марини Кольцової, Київ та Львів традиційно утримують лідерство за вартістю квадратного метра житла: середня ціна на первинному ринку столиці становить 1400 доларів за квадрат, на вторинному ринку - 1600 доларів.

- Щоб знайти пристойну квартиру в Києві за 65 тис. доларів, доведеться сильно постаратися, - зазначила ріелтор у коментарі Коротко про. – На мій погляд, більш реальна ціна 75 тис. доларів за однокімнатну та 90 тис. доларів за двокімнатну. Звісно, багато залежить від району, стану будівлі, відстані до метро тощо.

Одну з найвищих динамік зростання цін на житло демонструє Львівська область, що, як йшлося вище, пов'язано з високою кількістю внутрішньо переміщених осіб, розвиненою інфраструктурою та відносною безпекою.

Абсолютними лідерами активного будівництва залишаються Київ і Київська область, які у 2024–2025 роках ввели в експлуатацію понад 17 тис. квартир, наводить конкретні цифри Вікторія Берещак. Львівська область утримує високу динаміку та демонструє річне зростання введеного житла, що є прямим наслідком попиту 2022-2023 років.

Тенденції внутрішньої міграції

Велике зростання цікавості до вторинного житла показує Тернопільська область, де попит, у порівнянні з минулим роком, зріс на чверть. На третину, за даними аналітиків, збільшився попит на вторинне житло на Рівненщині.

Відносно стабільним ринком нерухомості та сталим попитом на житло характеризуються Вінницька, Черкаська та Кіровоградська області. І знов-таки покупців цікавить насамперед вторинне житло через можливість оглянути його в готовому вигляді, перевірити якість будівництва та запобігти різноманітним неприємним сюрпризам.

Хоча, каже Марина Кольцова, і на первинному, і на вторинному ринку є свої плюси та мінуси. Головний плюс вторинного ринку дійсно полягає в тому, що покупець бачить реальний стан житла, може оцінити сформовану інфраструктуру (дитячі садочки, школи, магазини тощо) та навіть сусідів. Крім того, переселитися можна одразу після купівлі, до того ж чимало квартир продаються з меблями та технікою.

Безперечними плюсами первинного ринку є продумане планування та використання сучасних стандартів будівництва. Для багатьох, каже рієлтор, позитивним моментом є відсутність історії, тобто не потрібно витрачати час та кошти на перевірку попередніх власників.

Щодо тенденцій внутрішньої міграції, то, на думку експертів, зараз вона стала значно складнішою та менш лінійною, ніж у 2022-му. Якщо в перші місяці ажіотажний попит концентрувався майже повністю на західних областях, то з 2023-2024 років з’явився новий тренд: рух ближче до дому, рідної області. Люди втомилися від розриву з соціальними зв’язками і дедалі частіше обирають не максимальну віддаленість від фронту, а збалансовану безпеку: достатньо далеко від активних бойових дій, але й не на іншому кінці країни, пояснює Берещак. Саме тому за останні два роки суттєво зросла кількість ВПО у Полтавській, Черкаській та частково Кіровоградській областях.

Відповідно, повертається попит на новобудови. Звісно, тут немає такого масштабу, як у столиці, але є стабільний запуск нових об’єктів та помітне збільшення інтересу девелоперів до ділянок під забудову. За словами Вікторії Берещак, попит став рівнішим та прогнозованішим, крім того, ринок у центральних регіонах отримав те, чого зараз бракує багатьом прифронтовим містам - можливість планувати будівництво без постійних зупинок.

Критерії вибору

За роки повномасштабної війни критерії вибору житла значно змінилися. Якщо до 2022 року ключову роль відігравали локація, транспорт і планування, то сьогодні ринок працює за новою формулою: безпека району, автономність будинку, надійність забудовника, ціна. Це створило різку нерівномірність: у кожному місті є «кластери зростання» (нові ЖК з укриттями, генераторами, якісною інженерією) і «кластери провалу» (райони, що вразливі до обстрілів або втратили інфраструктуру).

- Загалом міста-мільйонники більше не є монолітним ринком із прогнозованими трендами, - підсумувала Вікторія Берещак. - Кожне місто має власну траєкторію відновлення, що повністю залежить від безпеки, міграційних потоків, економічної активності та стратегічного значення. І саме ця нерівномірність - ключова риса вітчизняного ринку нерухомості 2022-2025 років, яка визначає поведінку покупців, забудовників і орендарів значно сильніше, ніж ціна квадратного метра чи клас ЖК.