Новые тенденции на рынке жилья Украины: подальше от боевых действий, но ближе к дому

В ООН заявили о беспрецедентном жилищном кризисе в Украине, что, учитывая огромные разрушения, не вызывает сомнений. Как изменился рынок недвижимости в украинских городах, куда переезжают люди, по каким критериям выбирают жилье и какие тенденции наблюдаются на рынке? Ответы на эти и другие вопросы – в материале Коротко про.

Цифры от ООН

После 3,5 лет полномасштабной войны Украина столкнулась с беспрецедентным жилищным кризисом, говорится в докладе Международной организации по миграции ООН.

В Украине разрушены или повреждены более 236 тыс. зданий. Около 10% жилищного фонда были определенным образом повреждены или оказались непригодными для проживания. Более того: эти цифры постоянно меняются из-за непрекращающихся обстрелов, особенно в регионах, где ведутся активные боевые действия.

В результате огромных разрушений почти четверть довоенного населения страны - около 10,6 млн украинцев - были вынуждены покинуть свои дома, большинство из них уехали за границу. В стране осталось 3,7 млн ​​внутренне перемещенных лиц, и две трети из них испытывают трудности с оплатой нового жилья, потому что сбережения исчерпаны.

- Мы действительно имеем полноценный жилищный кризис, причем он структурный, а не временный, - соглашается обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак. – Огромные повреждения жилищного фонда создали существенный дисбаланс между спросом и предложением в крупных городах и регионах, принимающих ВПЛ. Плюс рынок строительства просел на 40–60% в зависимости от региона, а также восстановленные стройки не компенсируют потери. Сейчас есть средние задержки с вводом в эксплуатацию на уровне 21-24 месяцев.

Государственные программы восстановления двигаются медленно, продолжает эксперт. На сегодняшний день имеем неутешительную картину: по программе "єВідновлення" выплатили компенсации только части заявителям из-за нехватки финансирования. Механизмы восстановления крупных городов фактически заблокированы постоянными обстрелами и дефицитом финансирования. Программа "єОселя" не удовлетворяет запрос по объемам финансирования от государства. Это значит, подытожила Берещак, что в ближайшие годы мы будем иметь длительный дефицит жилья, особенно в крупных центрах миграции.

Лидеры рынка

Если до 2022 года рынок недвижимости в городах-миллионниках жил по инерции экономического роста, высокому спросу на новостройки и прогнозируемым циклическим колебаниям, то после полномасштабного вторжения ключевыми факторами для региональных рынков стали внутренняя миграция и неравномерность спроса и предложения. По мнению Виктории Берещак, условно города-миллионники можно разделить на три типа – стабилизированные, полурисковые и прифронтовые – и каждая группа пережила собственную динамику.

- В первые месяцы войны все "миллионники" показали резкое падение сделок, но уже во второй половине 2022-го началось дифференцированное восстановление, - отметила эксперт в разговоре с Коротко про. - Быстрее всего вернулся спрос в Киеве, который после освобождения Киевщины и Черниговщины и возобновления работы инфраструктуры снова стал городом концентрации рабочих мест, сервисов и бизнеса. Для многих Киев стал «якорем» после временной оккупации. Параллельно с Киевом сильнейший прирост спроса в 2022-2023 годах получили западные регионы - в частности, Львов, который де-факто стал городом-миллионником в период пиковой внутренней миграции.

В то же время выросли рынки Тернополя, Ужгорода, Ивано-Франковска. Именно сюда переместились ИТ, часть сервисных компаний, образовательные учреждения и десятки тысяч семей из центральных и восточных областей, объясняет обозреватель. Это повлекло за собой рекордное давление на аренду: в определенные месяцы она росла на 70–120%. В 2024–2025 годах рынок остыл, но Львов удерживает роль «западного центра стабильности», где спрос значительно выше довоенных показателей.

Среднюю позицию заняли Днепр и Одесса: спрос возвращается, но очень зависит от ситуации. Днепр сохранил стабильность благодаря роли тылового хаба, бизнес-центра и логистического ядра, поэтому "первичка" сократилась меньше, чем в других центральных городах. Одесса переживает волнообразный спрос из-за атак по портам, но все равно остается одним из крупнейших рынков страны.

Самая сложная ситуация в городах, находящихся в зоне повышенных рисков, в первую очередь, в Харькове. Тут первичный рынок практически заморожен, а вторичный работает локально в тех частях, которые имеют относительную стабильность. На харьковском рынке спрос сохраняется только в сегменте небольших квартир и только в стратегически защищенных районах. Также рынок пользуется спросом со стороны военных и их семей.

Что с ценами

Несмотря на сложные экономические условия, украинский рынок недвижимости демонстрирует жизнеспособность и даже положительную ценовую динамику. Правда, в приоритете, прежде всего, бюджетное жилье, когда покупатели ориентируются на стоимость.

Как и до войны, на отечественном рынке жилья наблюдается существенная разница в ценах в зависимости от региона. По данным поисковика недвижимости ЛУН, самые дешевые квартиры сегодня можно купить в Запорожье (в среднем 16 тыс. долларов за однокомнатную), Николаеве (20 тыс. долларов), Харькове и Сумах (22 тыс. долларов).

Для сравнения: в Киеве и Львове аналогичные квартиры стоят 65-70 тысяч долларов.

По словам столичного риелтора Марины Кольцовой, Киев и Львов традиционно удерживают лидерство по стоимости квадратного метра жилья: средняя цена на первичном рынке столицы составляет 1400 долларов за квадрат, на вторичном рынке – 1600 долларов.

– Чтобы найти приличную квартиру в Киеве за 65 тыс. долларов, придется сильно постараться, – отметила риелтор в комментарии Коротко про. – По моему мнению, более реальная цена 75 тыс. долларов за однокомнатную и 90 тыс. долларов за двухкомнатную. Конечно, многое зависит от района, состояния здания, расстояния до метро и т.д.

Одну из самых высоких динамик роста цен на жилье демонстрирует Львовская область, что, как говорилось выше, связано с высоким количеством внутренне перемещенных лиц, развитой инфраструктурой и относительной безопасностью.

Абсолютными лидерами активного строительства остаются Киев и Киевская область, которые в 2024-2025 годах ввели в эксплуатацию более 17 тыс. квартир, приводит конкретные цифры Виктория Берещак. Львовская область удерживает высокую динамику и демонстрирует годовой рост введенного жилья, что является прямым следствием спроса 2022-2023 годов.

Тенденции внутренней миграции

Большой рост интереса к вторичному жилью показывает Тернопольская область, где спрос, по сравнению с прошлым годом, вырос на четверть. На треть, по данным аналитиков, увеличился спрос на вторичное жилье в Ровенской области.

Относительно стабильным рынком недвижимости и постоянным спросом на жилье характеризуются Винницкая, Черкасская и Кировоградская области. И опять-таки покупателей интересует прежде всего вторичное жилье из-за возможности осмотреть его в готовом виде, проверить качество строительства и предотвратить разнообразные неприятные сюрпризы.

Хотя, говорит Марина Кольцова, и на первичном, и на вторичном рынке есть свои плюсы и минусы. Главный плюс вторичного рынка, действительно, состоит в том, что покупатель видит реальное состояние жилья, может оценить сложившуюся инфраструктуру (детские сады, школы, магазины и т.п.) и даже соседей. Кроме того, переселиться можно сразу после покупки, к тому же многие квартиры продаются с мебелью и техникой.

Бесспорными достоинствами первичного рынка является продуманное планирование и использование современных стандартов строительства. Для многих, говорит риелтор, положительным моментом является отсутствие истории, то есть не нужно тратить время и средства на проверку предыдущих владельцев.

Что касается тенденций внутренней миграции, то, по мнению экспертов, сейчас она стала значительно сложнее и менее линейной, чем в 2022-м. Если в первые месяцы ажиотажный спрос сконцентрировался почти полностью на западных областях, то с 2023-2024 годов появился новый тренд: движение поближе к дому, родной области. Люди устали от разрыва с социальными связями и все чаще выбирают не максимальную удаленность от фронта, а сбалансированную безопасность: достаточно вдали от активных боевых действий, но и не на другом конце страны, объясняет Берещак. Именно поэтому за последние два года существенно увеличилось количество ВПЛ в Полтавской, Черкасской и частично Кировоградской областях.

Соответственно возвращается спрос на новостройки. Конечно, здесь нет такого масштаба, как в столице, но есть стабильный запуск новых объектов и заметный рост интереса девелоперов к участкам под застройку. По словам Виктории Берещак, спрос стал более ровным и прогнозируемым, кроме того, рынок в центральных регионах получил то, чего сейчас не хватает многим прифронтовым городам – возможность планировать строительство без постоянных остановок.

Критерии выбора

За годы полномасштабной войны критерии выбора жилья значительно изменились. Если до 2022 года ключевую роль играли локация, транспорт и планировка, то сегодня рынок работает по новой формуле: безопасность района, автономность дома, надежность застройщика, цена. Это создало резкую неравномерность: в каждом городе есть «кластеры роста» (новые ЖК с укрытиями, генераторами, качественной инженерией) и «кластеры провала» (районы, уязвимые к обстрелам или потерявшие инфраструктуру).

- В общем, города-миллионники больше не являются монолитным рынком с прогнозируемыми трендами, - подытожила Виктория Берещак. - Каждый город имеет свою траекторию восстановления, которая полностью зависит от безопасности, миграционных потоков, экономической активности и стратегического значения. И именно эта неравномерность – ключевая черта отечественного рынка недвижимости 2022-2025 годов, определяющая поведение покупателей, застройщиков и арендаторов значительно сильнее, чем цена квадратного метра или класс ЖК.