Драма «Гулівера». Чому закрився найбільший ТРЦ в центрі Києва: пояснює фахівець з банкрутств

Торгово-розважальний центр «Гулівер» у самісінькому центрі столиці не працює з 30 жовтня 2025 року. Це пов’язано з переходом об'єкта в руки нових власників – консорціуму державних Ощадбанку та Укрексімбанку. Відкрити двері ТРЦ для відвідувачів обіцяють з 12 грудня, однак робота буде відновлюватись поступово і ніхто достеменно не знає, коли «Гулівер» запрацює у звичному режимі.

За час простою державні банки зазнали великих збитків, бізнес десятків підприємців опинився під загрозою, а сотні робітників опинились без роботи. Про те, чому найбільший ТРЦ в центральній частині столиці взагалі опинився в такій ситуації, та чи свідчить це про нову мертвонароджену реформу – пояснює Сергій Боярчуков – спеціаліст в сфері банкрутства та реструктуризації заборгованості, керуючий партнер юридичної компанії «Алєксєєв, Боярчуков та партнери».

ТРЦ Gulliver. Хронологія подій

2013. У Києві відкривається ТРЦ Gulliver – найбільший торговий центр в центральній частині столиці. ТРЦ має 10 поверхів із магазинами, ресторанами, підземним паркінгом. Проєкт зводили переважно за рахунок кредитів «Ощадбанку» та «Укрексімбанку» на суму близько $460 млн.
2017. Комплекс передають в управління АРМА. Причина – розслідування про можливу причетність до активу людей із оточення Віктора Януковича та підозри у заволодінні коштами держбанків.
2020. Боргові зобов’язання перед державними банками реструктуризують: крайній термін повернення кредитів переносять із 2025 на 2044 рік.
Квітень 2024. Після журналістського розслідування «Схем» поліція відкриває кримінальне провадження щодо бізнесмена Віктора Поліщука за підозрою в незаконному переправленні людей через кордон. Поліщука вважають бенефіціаром ТРЦ Gulliver, офіційно об’єктом володіє ТОВ «Три О».
Червень 2024. Шевченківський райсуд Києва передає майно Gulliver в управління АРМА вже в межах справ, пов’язаних із Поліщуком.
Початок 2025 року. АРМА оголошує конкурс на нового управителя арештованого активу. Процедура виявляється проблемною: протягом січня–березня агентство відхиляє всіх учасників і фіналістів через недотримання умов конкурсу та можливі зв’язки з колишнім власником.
Квітень 2025. РНБО вводить санкції проти Поліщука, який крім іншого є ексвласником збанкрутілого банку «Михайлівський».
Липень 2025. Два державні банки завершують стягнення активу через невиконання боргів компанією «Три О», яка володіла ТРЦ. У власність Gulliver переходить консорціум «Ощадбанку» (80%) і «Укрексімбанку» (20%).
Жовтень 2025. ТРЦ Gulliver зупиняє свою роботу через відсутність доступу до інфраструктури. Представники консорціуму звинувачують Поліщука у перешкоджанні доступу, сам же Поліщук запевняю, що доступу до інфраструктури ТРЦ не має.

Давайте коротко пояснимо читачам: як так сталось, що «Гулівер» опинився у власності державних банків?

Ощадбанк та Укрексімбанк наклали стягнення на предмет іпотеки. Вони мали законне право оформлення на себе права власності, що власне й зробили. З точки зору закону, тут немає нічого дивного.

З точки зору звичайного киянина – дуже сумно дивитись на те, як під час війни й серйозного спаду економіки найбільший ТРЦ в центрі столиці закривають на невизначений термін. Сотні (а може й тисячі) людей втрачають роботу, підприємці зазнають збитків, а держава втрачає не лише податки, а й фактичні щомісячні надходження, які могла б отримувати. «Гулівер» – це окраса центральної частини міста. Раніше ввечері я виходив з офісу і складалось враження, що ти десь на Таймс Сквер – все світиться, навколо багато людей, дуже жваве місце. А зараз порожній «Гулівер» – це пам’ятник безвідповідальності окремих менеджерів банків і недосконалості нашого законодавства.

Враховуючи «проміжний результат» у вигляді закриття «Гуліверу», у багатьох виникло запитання: чому державний консорціум пішов саме таким шляхом, відмовившись від реструктуризації боргу?

Це складне питання, на яке у мене немає 100% відповіді, оскільки я не працюю в цих банках. Пропоную розглянути історію «Гулівера» з двох аспектів: по-перше, відкриті та загальнодоступні джерела, які дозволяють встановити хронологію обставин. По-друге, моя професійна думка – я давно цим живу і чітко знаю, як працює ринок.

У продовження нових змін до Кодексу України з процедур банкрутства, якими запроваджено нову процедуру превентивної реструктуризації, був розроблений той самий план превентивної реструктуризації для «Гуліверу». Подальший розвиток всієї історії показує, що прийняте законодавство має суттєві недоліки, які унеможливлюють його застосування на практиці.

Превентивна реструктуризація «Гулівера» – це перший такий процес в Україні

З цього місця – будь ласка, детальніше.

Коли підприємство заходить в процес банкрутства, то у нього є два шляхи: ліквідація або санація. Переважна більшість всіх банкрутств в Україні закінчувалась ліквідацією. Здебільшого це пов’язано з ризиками процесу санації для запрошеного інвестора та відсутністю гарантій стабільності для нього.

Слід зауважити, що з погляду оподаткування простіше було продати все майно підприємства на аукціоні. І це з легкістю робилось – кожен поважний арбітражний керуючий мав афілійовану біржу і продавав майно потрібним клієнтам за невисокою ціною. Нерідко, хоч і не завжди, це був бенефіціар підприємства. Далі виручені за майно кошти ділили між кредиторами, підприємство ліквідувалось і кінці в воду. Держава при цьому не отримувала жодних податків. На місці нової компанії засновується нова, яка використовує те ж майно, але вже не обтяжена старими боргами.

Це не дуже цивілізовано, однак так було. На це завжди вказували іноземні експерти, а також всі, хто намагався займатися гармонізацією банкрутного законодавства.

Як в таких умовах говорити про залучення реальних іноземних інвесторів в Україну?

Історично всі учасники ринку банкрутства, включно з судами та Мін’юстом, орієнтувались на міжнародний рейтинг Doing Business. Чим вище твоя країна в Doing Business –тим кращі інвестиційні умови. Всі інвестори також звертали увагу на цей рейтинг. Однак Україна в ньому постійно втрачала позиції. І однією з ключових причин називали якраз недолугість законодавства про банкрутство, що не створювало відповідних передумов для захисту інвестицій.

З часом законодавство почали гармонізувати, з’явилась відповідальність бенефіціарів, ввели поняття «фраудаторний правочин» (визнання недійсним правочину між своїми структурами з метою уникнути виконання зобов'язань). З’явилась система Prozorro, яка вихолостила кишенькові біржі арбітражних керуючих, про які я згадував. Намагалися ввести систему незалежних арбітражних керуючих – ця реформа зазнала краху, але спроба її провести була. Загалом було здійснено ряд кроків, щоб зробити процедури більш прозорими та менш зручними для зловживань з метою зменшення власних боргів.

Очевидно, що з метою гармонізації нашого законодавства з європейським, нам необхідно розробляти більш цивілізовані інститути відновлення фінансової платоспроможності. Однією з таких спроб є власне створення механізму превентивної реструктуризації.

У чому його суть? Коротко.

У разі, коли у підприємства виникає загроза неплатоспроможності, йому не обов’язково звертатись із заявою про порушення справи про банкрутство. Закон дозволяє обрати інший шлях – процедуру превентивної реструктуризації. Цей механізм передбачає зовсім інший підхід: кредитори шляхом голосування визначають спільні, узгоджені умови реструктуризації й погашення боргу боржника. Ці умови стають обов’язковими для всіх, у тому числі для міноритарних кредиторів. Якщо хтось із них заперечує, його волевиявлення не може заблокувати процес, адже він підкоряється рішенню більшості. Логіка проста – одна незгода не повинна ставити під загрозу оздоровлення підприємства та інтереси всього пулу кредиторів.

Превентивна реструктуризація «Гулівера» – це перший такий процес в Україні. Він мав бути суперпоказовим, красивим та професійним. Мав продемонструвати, що законодавець створив ефективну нормативну базу, яка дозволяє цивілізовано розв’язувати фінансові кризи бізнесу без банкрутства, та що ця процедура може успішно працювати в реальних умовах українського ринку. Однак, на мій погляд, перший млинець вийшов нанівець.

Чому так сталось?

Фінансовий план превентивної реструктуризації «Гулівера» виглядає дуже непогано. Я б навіть сказав суперово. Його писали досить професійні люди, дотичні до розроблення законодавства про превентивну реструктуризацію. В ньому запропоновані строки, коли всі кредитори «Гулівера» будуть отримувати якісь кошти. Йдеться зокрема про кошти від оренди торгових площ в ТРЦ.

Процедура затвердження плану була відкрита 3 березня 2025 року. Законодавство передбачає пів року на його затвердження. 17 березня Ощадбанк та Укрексімбанк подали апеляційну скаргу. До сьогодні вона не розглянута, чергове судове засідання призначено на 15 грудня. Тобто ти маєш пів року, щоб повністю узгодити та оформити план реструктуризації, однак суд вже дев’ять місяців розглядає апеляцію. Затвердити план в такій ситуації немає можливості.

Формально суду відведено лише два місяці на розгляд апеляції, однак реально покарання за порушення термінів розгляду немає. А оскільки план може бути затверджений виключно після завершення всіх судових процесів, то ці пів року спливають дуже швидко. І тоді кредитор може піти зрозумілим йому шляхом стягнення іпотеки. Тобто перша проблема, яку я бачу, нове законодавство відірвано від реалій. І кейс «Гулівера» це чітко продемонстрував.

Друга проблема – нові положення Кодексу про превентивну реструктуризацію на сьогодні не дають боржнику жодних гарантій недоторканості його іпотечного майна. Простіше кажучи: попри відкриту процедуру фінансової реструктуризації, іпотечний кредитор може за пів року звернути стягнення на предмет іпотеки. І боржник таким чином його 100% втрачає.

Єдиний виняток – боржник може попросити про мораторій на стягнення іпотечного майне. Що, до речі, фактично й відбулось в ситуації з «Гулівером». 12 червня боржник (ТОВ «Три О», офіційний власник – В’ячеслав Ігнатенко, неофіційно фірму контролює Віктор Поліщук – ред.) попросив винести ухвалу, яка б забороняла Ощадбанку та Укрексімбанку проводити стягнення на предмет іпотеки. Попри це, справа вже перебувала в апеляційній інстанції, тому фізичної можливості розглянути її не було.

Однак, що важливіше, сам факт подачі такого клопотання з боку боржника налякав іпотечних кредиторів. Простіше кажучи, працівники згаданих банків, ймовірно, подумали, що втратять змогу зупинити іпотеку. І через півтора місяця після цього вони подали стягнення на майно.

Фактично, процес «превентивної реструктуризації» завершився. І завершився невдало.

Побачивши клопотання боржника, банки перестали грати в цю новомодну красиву гру і пішли зрозумілим їм шляхом – звернули стягнення і захистили себе від якихось претензій всередині їх компаній. У них був механізм – вони його застосували. Все, що відбувається далі, вже не має жодного значення.

Оскільки план превентивної реструктуризації не було затверджено за шість місяців, то банки подали це підприємство на банкрутство. Однак банкрутом в цій ситуації вже хочуть визнати фактично порожнє підприємство, адже головний його актив – власне ТРЦ «Гулівер» – забрали раніше.

Насправді це природний конфлікт між звичайними та іпотечними кредиторами. Багато в чому цей конфлікт виник через нашу правову культуру. Коли ми говоримо про звичайних кредиторів, то більшою мірою йдеться про кредиторські вимоги пов'язаних між собою підприємств. Дуже часто вони не мають під собою справжнього підґрунтя і «малюються» суттєво більшими, ніж є насправді. З метою розмити частку в загальному об’ємі. А от борги забезпечених (іпотечних) кредиторів є справжніми. Як правило, це банки чи фінансові установи, які надали якесь фінансування. Коли є такий конфлікт, то банки просто не звертають увагу на заборгованість пов’язаних між собою фірм. Вони захищають свою інвестицію шляхом іпотеки або будь-якого іншого забезпечення. Це природньо, хоч і не зовсім цивілізовано. Водночас всі розуміють, що «малювати» борги також не є цивілізованим, але багато хто продовжує так робити.

Резюмуючи: превентивна реструктуризація «Гулівера» була розпочата, однак через судову тяганину механізм не зміг бути реалізованим.

Чи стане кейс «Гулівера» демонстрацією нездатності проводити таку, здавалось би, перспективну історію як превентивна реструктуризація?

Як спеціаліст я можу лише констатувати: закон відірваний від реалій, а самі суди навіть ментально ще не готові з ним працювати. Як ми вже проговорили: строк узгодження плану реструктуризації обмежений (шість місяців), однак апеляційна скарга в судах може розглядатись по дев’ять місяців, і навіть більше. Шансів на реалізацію цей механізм не мав.

Окремо зазначу, що не пощастило ще й з самим кейсом – історія навколо «Гулівера» є дуже гарячою. І десь я можу зрозуміти суддів – перша в житті фінансова реструктуризація, та ще й з держбанками. Дуже скандальний кейс, у якому ніхто не квапиться брати на себе відповідальність.

Чи можна виправити ситуацію навколо превентивної реструктуризації? Як це зробити?

Перед тим, як впроваджувати такі революційні процедури, треба готувати суди, арбітражних керуючих і т.ін. Щоб цей механізм був зрозумілий для всіх. Щоб він не викликав здивування, додаткових затримок чи ще чогось.

Банки забрали «Гулівер» у власність державного консорціуму, однак, судячи з наслідків, поняття не мали, що з ним робити далі

У сухому залишку ми бачимо, що «Гулівер» стоїть без світла, він не працює, держава втрачає гроші.

Глобально я розумію, чому банки пішли таким шляхом: їх злякали клопотанням про мораторій на стягнення. Не зовсім грамотний хід з боку представника боржника. Однак це лише один аспект.

Інший момент – це безвідповідальний підхід до вибору рішення. Банки забрали «Гулівер» у власність державного консорціуму, однак, судячи з наслідків, поняття не мали, що з ним робити далі. Це призвело до колосальних фінансових втрат, що свідчить про одне: механізм переходу власності не був продуманий до секунд, як це мало бути зроблено. І це питання, звісно, до стягувача, тобто до банків.

У нашій країні є багато позитивних кейсів, коли подібні процеси проходили взагалі непомітно. Наприклад, ТЦ «Магелан» та БЦ «Горизонт Парк» у процесі зміни власників не зупинили свою роботу ні на хвилину. Практично всі орендарі отримали нові контракти і продовжили працювати. Хоче це теж були непрості процеси, коли банки стягували у свою власність іпотеку. Їх перехід у власність банків був продуманий до секунд...

У випадку з «Гулівером», на мою думку, ставку робили на швидкість, не думаючи про наслідки.

У результаті ми бачимо купу звинувачень з обох боків: банки звинувачують колишнього власника у перешкоджанні доступу до інфраструктури, а сам Поліщук говорить, що доступу до неї не має (йдеться, зокрема, про електрику). Де тут правда?

По факту в «Гулівері» просто вимкнули рубильник. Без нього такий гігантський ТЦ працювати просто не може. Це є ще одним свідченням неграмотної організації переходу об'єкта у власність держбанків.

Головна ідея працівників держбанків, на жаль, полягає в тому, щоб їх не звинуватили в корупції. А це абсолютно неправильний підхід до функціоналу банків. Твоя задача – заробляти гроші, або принаймні не завдавати збитків своїй компанії. Натомість замість сотень тисяч доларів (а може й мільйонів) доларів, банк отримує фінансові та репутаційні збитки.

Наразі сотні підприємців сидять без доходів, тисячі людей втратили роботу. Можливо, хтось з них через це вирішить виїхати за кордон – до кінця ми не знаємо, але виглядає справді жахливо.

Те, що відбулось, це бездумно та безвідповідально. На мою думку, доцільність треба ставити на перше місце. Я не хочу тут захищати боржника, але не можна забирати на себе управління таким складним об’єктом, якщо ти організаційно до цього не готовий. Маю надію, що менеджмент банків проведе роботу над помилками всередині команди.