Дефіцит квартир у 2026 році: чому ціни на нерухомість злетять і чи варто купувати зараз

Через війну 13% житлового фонду в Україні знищені або пошкоджені. Мільйони людей залишили свої оселі й змушені орендувати інше житло або ж планувати купівлю нового.

Проте ринок нерухомості України може виявитися неготовим до попиту, що наростає. Наразі його стримують невизначеність ситуації через активні бойові дії та нестача фінансових інструментів для забудовників на розширення пропозиції, а для покупців – на купівлю житла.

24 Канал поговорив з експертами у сфері нерухомості щодо головних змін року, що минає, та прогнозів на 2026 рік.

Як змінився ринок нерухомості у 2025 році

Ключовими трендами на ринку нерухомості у 2025 році стали зростання цін, переважання вторинки в запитах покупців та наростальний вплив державної програми "єОселя". Про це в коментарях 24 Каналу розповіли експертки у сфері нерухомості Олена Гайдамаха та Ірина Луханіна.

За спостереженнями рієлторки Ірини Луханіної, головним уроком ринку нерухомості Києва та області у 2025 році стала зміна оптики покупців при виборі житла. На перше місце вийшла його функціональність і здатність забезпечувати виживання в умовах війни.

За підсумком року українці зберегли стійкий інтерес до вторинної нерухомості, говорить рієлторка Олена Гайдамаха. Передумовами для цього стали загострення потреби в житлі через війну й затримки здачі будинків.

Зауважимо! До первинного ринку нерухомості належить житло, яке до цього не перебувало у власності. Його продає забудовник, а покупець стає першим господарем. Тоді як житло на вторинному ринку нерухомості належить до чиєїсь власності й здебільшого було у використанні.

За даними ЛУН, у 2025 році ринок нерухомості демонстрував позитивну динаміку, що знайшло вираження в пожвавленні попиту й зростанні цін. Серед ключових тенденцій:

• здорожчання вторинної нерухомості в областях, де через безпекову ситуацію попит і ціни раніше падали;
• сегментованість ринку за географічною ознакою;
• посилення впливу державної іпотеки на ринок первинки;
• зростання вартості квадратного метра в новобудовах у більшості міст.

Чому Україні загрожує дефіцит пропозиції на ринку первинної нерухомості

За підсумками 2025 року в Україні майже на 15% зросла кількість нових проєктів будівництва багатоквартирок у порівнянні з 2024 роком. Проте таке відновлення має локальний характер і не здатне змінити тенденцію по всій країні, розповів у коментарі 24 Каналу голова Української асоціації девелоперів Євген Фаворов.

Пожвавлення торкнулося Київської, Львівської, Івано-Франківської, Закарпатської областей. Однак у порівнянні з 2021 роком сумарні обсяги нового будівництва скоротилися у 3 – 4 рази.

Експерт говорить, що відносно високі показники введення житла в експлуатацію у 2025 році не відображають реальний стан галузі, адже значною мірою це завершення розпочатих до 2022 року проєктів. Крім того, цикл будівництва триває близько трьох років і довше, тож порівнювати показники старту й введення в експлуатацію в межах одного року не можна.

За наведеними Євгеном Фаворовим даними, для багатоквартирних житлових будинків статистика нового будівництва останніх років була наступною.

Співвласник Standard One Олександр Овчаренко в коментарі 24 Каналу розповів, що попит на житло зростає, а покупці стали більш вимогливими й менш схильними купувати на ранніх етапах будівництва. Водночас забудовники відтерміновують нові проєкти через низку ризиків.

Підсумовуючи наведені думки, експерти прогнозують дисбаланс попиту й пропозиції на ринку нерухомості в найближчі роки, якщо нових проєктів не побільшає.

Цікаво! За підрахунками аналітиків OLX Нерухомість, попит на купівлю квартири у 2025 році зріс на 4%, тоді як пропозиція зменшилася на 15%. Водночас попит на будинки на вторинному ринку збільшився на 21%, однак пропозиція скоротилася на 2%. Підвищений запит на житло від покупців спричинив зростання цін.

Де попит на житло був найбільшим

Через війну потреба людей у житлі істотно зросла. Загроза життю, окупація, руйнування й пошкодження осель змусили мільйони українців залишити свої домівки.

Експертка з ринку нерухомості Олена Гайдамаха говорить, що безпековий чинник упродовж 2025 року помітно впливав на попит, проте уявлення про спокійні місця в Україні дещо змінилися.

Є попит і в Харкові, і в Сумах, і в Києві, у передмісті. За захід я просто мовчу, там шалений попит, і в центрі України також. Де більш-менш тихо, там великий попит. Я була свідком, як чоловік прийшов давати завдаток за квартиру в Харкові, на Північній Салтівці. Не втрималася й запитала, а він говорить: я з іншого боку беру, там не долітає,
– розповідає експертка.

Рієлторка Ірина Луханіна навела наступні місцевості в Києві та за містом, які були найбільш запитуваними серед покупців у 2025 році.

Найактивніші локації: Осокорки, Позняки, Оболонь, Печерський район, Липки, Шевченківський, центр. У заміській нерухомості – Старообухівська та Новообухівська траси, Вишгородський напрямок, Одеська траса, Фастівський та Києво-Святошинський райони,
– каже експертка.

Яку нерухомість купували найчастіше

За спостереженням рієлторки Олени Гайдамахи, найбільше у 2025 році покупці цікавилися одно та двокімнатними квартирами.

Експертка Ірина Луханіна у своїй практиці мала подібні запити.

У 2025 році найбільший попит був на одно та двокімнатні квартири, як оптимальний баланс бюджету та якості життя. Ключовими стали не метраж і не престиж району, а житловий стан, технічна якість будинку, невисокий поверх, інфраструктура, транспорт, укриття. Функціональність остаточно перемогла показовість,
– резюмує рієлторка.

Аналітики ЛУН зафіксували наростальний попит на трикімнатні квартири на вторинці, про що свідчить зростання цін за підсумками 2025 року. За припущенням, активізація в цьому сегменті спричинена зростанням інтересу з боку ВПО, адже саме таке за розміром житло підходить для переїзду всієї родини.

Двозначне підвищення середньої вартості 3-кімнатних квартир у відсотках за рік зафіксували в дев’яти обласних центрах України:

• у Черкасах ціни зросли на 23%;
• у Чернівцях +22%;
• у Вінниці +21%;
• у Кропивницькому +20%;
• у Харкові +19%;
• у Тернополі +17%;
• у Сумах +15%;
• в Одесі +13%;
• в Івано-Франківську +11%.

Квартири в Києві та Львові за 2025 рік зросли в ціні на 9%.

Попит на заміську нерухомість також був присутнім у році, що минає. За словами Ірини Луханіної, найчастіше на Київщині купували будинки площею 120 – 280 квадратних метрів із ділянками 6 – 20 соток.

Важливою для покупців такого житла була наявність:

• альтернативного опалення;
• автономного водопостачання;
• нормальної логістики до Києва.

Рієлторка зауважує, що у виборі заміського житла естетика фасаду й дизайнерські рішення мали другорядне значення, тоді як вирішальною стала здатність комунікацій будинку працювати без світла.

За спостереженнями голови Української асоціації девелоперів Євгена Фаворова, попит на житло у 2025 році мав обмежений і вибірковий характер:

• покупці надавали перевагу безпечнішим регіонам;
• збільшився інтерес до компактних форматів;
• зросла чутливість покупців до ціни, термінів введення в експлуатацію й надійності девелопера.

Як працюють державні програми у сфері нерухомості

Драйверами для ринку нерухомості у 2025 році були державні програми іпотеки та компенсацій за зруйноване через війну житло. Проте загалом експерти оцінюють їхній вплив як точковий.

За словами рієлторки Ірини Луханіної, у її практиці на іпотеку за рік припали близько 8% угод, більшість яких – за програмою "єОселя".

Рієлторка Олена Гайдамаха говорить, що більшість звернень від клієнтів цьогоріч їй надходили за різними державними програмами.

• Йдеться про військових, лікарів, учителів, які хотіли отримати пільгові кредити на житло через "єОселю".

Експертка зауважує, що для потенційних покупців подекуди залишався непоміченим той факт, що не всі представники вказаних професій мають право на іпотеку під пільгові 3 – 6% річних, а тільки працівники установ державної форми власності (для вчителів і лікарів) та контрактної форми служби – для військових.

Якщо це вчитель або викладач, який навчає в приватних виші або школі, він не потрапляє під 3 відсотки, тільки під 7. Так само лікар, якщо працює в приватній клініці, не потрапляє під 3 відсотки. Тільки в державній. Військовий повинен бути тільки контрактник. Якщо його призвали або він пішов добровольцем, але не укладав з армією контракт, то він під 7%,
– зазначає експертка.

Зверніть увагу! 11 грудня стало відомо про рішення Уряду, за яким "єОселя" стала доступнішою для військових, які мобілізувалися. Їм також дозволили оформлювати іпотеку під 3% річних замість 7%.

На думку голови Української асоціації девелоперів Євгена Фаворова, з огляду на фактичну відсутність комерційної іпотеки в Україні "єОселя" нині є єдиним драйвером збільшення іпотечного портфеля, проте програма має невеликий масштаб і не здатна покрити увесь ринок.

Через державні програми "єОселя", "єВідновлення", ваучери для ВПО держава стимулює попит на нерухомість, але ринку може банально бракувати пропозиції для реалізації цих програм. Ба більше, в "єОселі" на вторинному ринку вже відчувається вичерпання пропозиції. Запити на десятки тисяч квартир ризикують не мати покриття,
– зауважує експерт.

Співвласник Standard One Олександр Овчаренко каже, що через те, що фінансування "єОселі" не встигає за наявним попитом, зростає популярність інших програм, зокрема купівля житла на виплату.

Більшість гравців ринку зазначають зростання розтермінувань у структурі своїх угод. Цей інструмент дієвий і виступає достойною альтернативою державній субсидійованій іпотеці, яка доступна не всім,
– резюмує експерт.

Довідково: за даними "Укрфінжитла" станом на 17 грудня, за весь період дії "єОселі" за програмою видали 22 тисячі 155 кредитів на суму 37,9 мільярда гривень. 58,1% житла придбали на вторинному ринку.

Що буде з ринком нерухомості у 2026 році

Умови війни ускладнюють прогнозування, проте експерти висловлюють припущення про зменшення пропозиції житла на первинці та вторинці й продовження зростання цін на нерухомість.

Рієлторка Олена Гайдамаха говорить, що становище на ринку залежатиме від геополітичної ситуації.

До війни я могла якось прогнозувати, але на сьогодні все залежатиме від геополітики. Якщо буде не гірше, ніж зараз, то ціни будуть зростати. Якщо державні програми не закриються, а на сьогодні "Укрфінжитло" має достатньо грошей для того, щоб підтримувати певну кількість угод, ціни зростатимуть,
– припускає експертка.

З погляду рієлторки Ірини Луханіної, 2026 рік стане роком відбору на ринку.

Ліквідні обʼєкти збережуть і можуть наростити ціну, слабкі будуть змушені продаватися з дисконтом. Покупець стане ще більш вимогливим. Ринок винагороджує системність. Житло перестає бути просто нерухомістю. У 2025 році воно стало системою виживання – і саме так його будуть обирати у 2026-му,
– підсумовує експертка.

Голова Української асоціації девелоперів Євген Фаворов прогнозує, що у 2026 році ринок житлової нерухомості в Україні може зіткнутися з нестачею нових квартир з огляду на брак запусків нових проєктів. Ціни ж, ймовірно, продовжать зростати, хоч і не так, як собівартість будівництва. Ключову роль тут відіграватиме попит.

Ми вже спостерігаємо чітку тенденцію: щойно з’являються позитивні новини з фронту – а вони, на жаль, трапляються не так часто, – попит на житло помітно зростає. Це свідчить про високу чутливість ринку до безпекових сигналів. Якщо активні бойові дії підуть на спад, попит може швидко зрости, а пропозиції під нього вже може не вистачити. Тоді ціни можуть піти вгору ще швидше,
– вважає експерт.

Євген Фаворов говорить, що попри нарощування активності в західних регіонах, загальна картина ринку залежатиме від швидкості відновлення Києва та області, а також інших великих міст України.

Наголосимо! Впливати на ситуацію буде й те, чи з’являться фінансові інструменти для надання покупцям доступних кредитів, а девелоперам – можливостей запускати нові проєкти.

На думку співвласника Standard One Олександра Овчаренка, у 2026 році варто очікувати дефіциту пропозиції та, як наслідок, зростання цін на ринку нерухомості.

Через зростання собівартості, дефіцит кадрів і високі ризики – запуск нових проєктів відбувається значно повільніше. Це означає, що навіть за помірного попиту ринок не матиме достатньої кількості пропозиції нового житла, яке могло б тиснути на ціни вниз. Коли собівартість зростає швидше, ніж ціна продажу, девелопери змушені відкладати старти, а це формує дефіцит на кілька років уперед,
– підкреслює експерт.

На фінальну ціну впливатимуть також вимоги до енергоефективності та безпеки, які формують нову базу якості житла.

Скільки житла українці втратили через війну

За словами віцепрем'єр-міністра з відновлення України – міністра розвитку громад та територій Олексія Кулеби, станом на лютий 2025 року загальні втрати житлового фонду України налічували сотні тисяч приватних та десятки тисяч багатоквартирних будинків.

Загальні втрати житлового сектору України – 13% від усього житлового фонду нашої країни. Це понад 320 тисяч приватних будинків, які зруйновані або пошкоджені. Це понад 37 тисяч багатоповерхових будинків, які пошкоджені чи зруйновані,
– розповів посадовець під час спільного засідання Уряду України та Європейської Комісії.

Станом на серпень 2025 року в реєстрі внутрішньо переміщених осіб перебували 4,4 мільйона українців.

За оцінкою Міжнародної організації з міграції, станом на жовтень 2025 року в Україні проживають орієнтовно 3,7 мільйона фактичних ВПО, які залишили домівки через війну.