Вторинка в топі, первинка тримається, оренда тисне: головне про нерухомість в Україні за 2025 рік

Більше проєктів і стабільний інтерес покупців

Після складних 2022–2023 років, коли ринок нерухомості фактично завмер, 2025-й став роком поступової стабілізації. Інтерес до квартир зберігся на рівні минулого року, хоча попит був нерівномірним — періоди затишшя змінювалися різкими сплесками активності. Проте в цілому річний тренд був позитивним — українців все більше цікавило власне житло. На цьому тлі девелопери, попри війну, не лише добудовували раніше розпочаті об’єкти, а й активніше запускали нові проєкти.

"Сьогодні ринок нерухомостідемонструє здатність адаптуватися до умов війни. Українці вийшли зі стану, коли життя постійно відкладали "на потім". Є розуміння: жити потрібно зараз, а не чекати кращих часів", — говорить Денис Суділковський, бренд- та бізнес-директор ЛУН.

Разом із ринком змінився й сам покупець. Емоційні рішення зникли — їм на зміну прийшов холодний і зважений розрахунок.

"Перед тим як ухвалити рішення, люди аналізують ринок, зважують можливі ризики, звертають увагу на ступінь будівельної готовності, термін до завершення об’єкта й надійність забудовника. Саме тому репутація компанії стала одним із ключових критеріїв вибору",— зазначає Олена Рижова, комерційний директор компанії "Інтергал-Буд".

За даними аналітичної бази компанії "Інтергал-Буд", середній час від першого знайомства з проєктом до ухвалення рішення про купівлю квартири становить близько 60 днів. Найактивніша категорія покупців — люди віком від 29 до 45 років, які становлять близько 60%.

Первинка на підйомі: де будують, що купують і як зростають ціни

Наприкінці 2025 року покупці могли обирати квартири майже у 2150 житлових проєктах по всій країні. За даними ЛУН, найбільша концентрація новобудов традиційно зберігалася у Києві та Київській області — тут налічувалося 406 житлових комплексів і 355 котеджних містечок, що становить 27% усіх активних ЖК і 57% котеджних проєктів України. Друге місце стабільно посідала Львівщина з 265 багатоквартирними комплексами та 94 котеджними містечками.

Водночас саме Львів і область стали лідерами за кількістю запусків нових проєктів: у 2025 році тут стартували 63 нові ЖК. Високу динаміку показали також Київська область (28 проєктів), Івано-Франківщина (22) та Закарпаття (19). Столиця хоч і не очолила рейтинг, але зафіксувала відчутне зростання: було розпочато реалізацію 17 нових житлових комплексів, тоді як роком раніше таких проєктів було лише шість.

Паралельно ринок поповнювався і завершеними об’єктами. За дев’ять місяців 2025 року в експлуатацію ввели 6,52 млн кв. м житла, а це понад 41 тис. нових квартир. Найбільше — у Києві (12 850 квартир, +20%) і Одесі (6 740 квартир, +127%). Попит при цьому залишався прогнозованим.

"Структура угод майже не змінилася: у портфелі компанії "Інтергал-Буд" близько 50% продажів припадає на однокімнатні квартири, 33% — на двокімнатні, 16% — на трикімнатні, а частка багатокімнатних і дворівневих становить близько 1%", — зазначає Олена Рижова.

Водночас через обмежену пропозицію готового житла та зростання собівартості будівництва ціни на первинному ринку зросли майже в усіх містах. Рекордсменами за темпами зростання ціни за квадратний метр у новобудовах стали Одеса та Хмельницький, де середня вартість піднялася на 19% та 14% відповідно. Двозначне зростання зафіксовано також у Луцьку, Житомирі та Тернополі (+12%), а Івано-Франківську та Чернігові — +10%.

Утім найдорожчі квартири залишаються у Львові — 58,6 тис. грн/м², хоча за рік ціна зросла лише на 6%. У трійку за ціною також увійшли Київ (55,3 тис. грн/м²) та Одеса (47,1 тис. грн/м²), витіснивши Ужгород, де середня ціна залишилася на рівні 46,8 тис. грн/м².

"Якщо ж дивитися на мінімальну вартість квартири загалом, то найдоступніша первинка наприкінці року була в Сумах — від $23,2 тис. (близько 1 млн грн), тоді як у Львові мінімальна ціна сягнула $61,7 тис.",— підсумовує Денис Суділковський.

Популярність вторинного житла зростає: ціни йдуть вгору

Вторинний ринок нерухомості в Україні стає дедалі популярнішим: покупці обирають готові квартири, щоб зменшити ризики, пов’язані з новобудовами та затримками здачі житла, а також швидше переїхати, не чекаючи завершення будівництва. Додатково попит підживлює зростаюча потреба в житлі через війну. Через активний попитціни на вторинному ринку зростали майже скрізь. Виняток — міста південного сходу біля лінії фронту, де квартири трохи подешевшали.

Серед "однушок" рекордсменом став Тернопіль, де середня ціна за рік піднялася на 21%. Майже не відстали Одеса та Рівне (+18%), значне зростання зафіксували в Ужгороді (+15%), Житомирі (+14%), Києві та Чернігові (+11%), а також у Харкові, Сумах і Дніпрі (+10%).

Статус найдорожчого міста за цінами на однокімнатні квартири наприкінці 2025 року залишається за Львовом — середня вартість становить $68 тис. Далі йдуть Київ ($66,5 тис.) та Ужгород ($62,2 тис.).

Регіональний дисбаланс цін лише посилився: якщо однокімнатну квартиру у Запоріжжі чи Миколаєві можна придбати за $16–20 тис., то у Львові чи Ужгороді її вартість сягає $62–68 тис.

Водночас сегмент двокімнатних квартир зростав майже по всій країні. Найбільше — у Тернополі (+23%) та Чернівцях (+20%). В Одесі й Чернігові ціни зросли на 18%, у Харкові — на 13%, у Києві та Івано-Франківську — на 11%, Ужгороді — на 10%. Навіть у прифронтовому Миколаєві "двушки" подорожчали на 7%.

Трикімнатні квартири демонструють схожу динаміку. Двозначне зростання зафіксовано в Черкасах (+23%), Чернівцях (+22%), Вінниці (+21%), Кропивницькому (+20%), Харкові (+19%) та Тернополі (+17%). У Києві та Львові ціни зросли на 9%.

"Така динаміка пов’язана з тим, що багато внутрішньо переміщених сімей активно оселяються в нових громадах. Люди дедалі частіше обирають не тимчасове житло, а повноцінні квартири для сімейного життя. Через це попит і ціни зростають, і відкладати покупку стає все менше сенсу", — пояснює Денис Суділковський

Найвищі середні ціни на дво- та трикімнатні квартири традиційно у Києві — близько $105 тис. за "двушку" і $150 тис. за "трьошку". Друге місце — Львів ($96 тис. і $125 тис.), третє — Ужгород ($91 тис. і $110 тис.).

Ринок оренди квартир у 2025 році: зростання цін і зміна попиту

Оренда квартир у 2025 році продовжила дорожчати. За даними ЛУН, найпопулярнішими залишаються однушки, особливо серед молодих спеціалістів та орендарів із обмеженим бюджетом — вони складають близько половини всіх угод. Через безпекову ситуацію найдорожчими містами для оренди стали Львів, Ужгород та Івано-Франківськ, де ціни на 1-кімнатне житло суттєво перевищили столичні. Сюди переїжджає багато внутрішньо переміщених осіб, що підвищує попит і тисне на ціни.

Ужгородські квартири здають за 21,3 тис. грн на місяць, у Львові — за 17 тис. грн, тоді як у Києві середня орендна плата за однокімнатну квартиру становить 16 тис. грн. Цікаво, що Івано-Франківськ уже наступає на п'яти лідерам: тут оренда піднялася на 15% і досягла 16 тис. грн.

"Ринок оренди залишається дуже активним. Ціни ростуть майже у всіх містах. Найбільш відчутне підвищення спостерігалося в Кропивницькому (+33%), Черкасах (+28%), Миколаєві та Житомирі (+20%), Одесі (+18%) та Харкові (+13%), — пояснює Денис Суділковський, — водночас у Києві підвищення орендрої плати більш помірне.

Проте через обстріли та складну безпекову ситуацію 1-кімнатну квартиру в Одесі пропонують за 10 тис. грн, 4,5 тис. грн — у Харкові, 5,5 тис. грн — у Запоріжжі та 10,5 тис. грн — у Дніпрі.

Оренда 2-кімнатних квартир впродовж року також продовжила зростати, причому в багатьох містах динаміка зростання була двозначною. Для 3-кімнатних квартир загальна картина дещо інша: у більшості локацій ціни залишалися стабільними.

Слід відзначити, що найдоступніше житло у Харкові: на 1-кімнатну витрачають лише 20% середньої зарплати, на 2-кімнатну — 28%, на 3-кімнатну — 41%. У Ужгороді ситуація протилежна: 1-кімнатна вимагає 80% місцевої зарплати, а 2-кімнатна взагалі коштує на 12% більше, ніж середня заробітна плата в місті, що створює суттєве навантаження для сімейного бюджету.

Держпрограми ЄОселя та ЄВідновлення активізують продажі житла

Стабільність ринку нерухомості значною мірою тримається на підтримці держави. У 2025 році ключову роль на первинному ринку відіграла програма єОселя. До неї долучилися 114 девелоперів, які пропонують квартири у 278 будинках по всій країні. З моменту запуску наприкінці 2022 року українці отримали понад 21 тисячу кредитів на суму більше 31 млрд грн. Лише у 2025 році було оформлено понад 4,3 тисячі кредитів на житло від забудовників — як у вже готових будинках, так і на етапі будівництва.

"Державна програма допомогла ринку активізувати продажі, — каже Олена .Рижова, — за 11 місяців 2025 року через "єОселя" у нас було укладено понад 400 угод. Для багатьох це єдиний варіант отримати власне житло за невеликі щомісячні платежі".

На вторинному ринку важливу роль відіграла програма єВідновлення, яка допомогла родинам, які втратили житло, отримати компенсацію та придбати нову оселю. Житлові сертифікати отримали 28 тис. родин на суму близько 40 млрд грн, понад 18,6 тис. уже скористалися допомогою. Найчастіше сертифікати використовували для вторинки, а з 2025 року — і для новобудов. Натомість ринок оренди майже не відчув державної підтримки, бо на практиці скористатися програмами можуть не всі через небажання орендодавців оформлювати договори.

А що на 2026?

Щодо прогнозів на 2026 рік, експерти очікують стабільний розвиток ринку житла в Україні. Попит залишатиметься обережним, а покупці віддаватимуть перевагу готовим квартирам або об’єктам на завершальних етапах будівництва, щоб мінімізувати ризики.

За словами Дениса Суділковського, ціни на первинному ринку не знижуватимуться через обмежену кількість нових проєктів, подорожчання будівельних матеріалів і дефіцит робочої сили.

Олена Рижова підкреслює, що ключову роль відіграватиме безпекова та політична ситуація.

"Якщо події розвиватимуться за сценарієм 2025 року і військові дії триватимуть, різких стрибків чи обвалів на ринку нерухомості не очікується. Ринок зростатиме поступово й без різких коливань, а вартість квадратного метра, ймовірно, підніметься на 10–15%. Основна причина такого зростання — подорожчання будівельних матеріалів і робочої сили, які закладаються у фінальну ціну житла".