Ціна землі зросте у 2026 році: в якій області буде найвища вартість й скільки коштуватиме пай

Що буде з ціною на землю у новому році?

У розмові з 24 Каналом Денис Марчук, заступник голови Всеукраїнської агарної ради, зауважує, що динаміка показує, що на ринку відбуваються постійні перегляди в грошовому еквіваленті щодо оренди та вартості землі.

Водночас найбільший вплив на це має ситуація на фронті та наближення мирних перемовин щодо цього. Марчук прогнозує, що є 2 сценарії щодо того, як можуть реагувати ціни на поточну ситуацію в країні:

• Перший – у 2026 році очікується, що відповідно до прискорення процесу щодо перемовин буде посилюватися й головний український ресурс – земля.

• Другий – якщо військові дії продовжуватимуться, то земля надалі залишатиметься серйозним фінансовим активом.

А Ігор Лісецький, координатор земельного комітету УКАБ, розповів для 24 Каналу, що у 2026 році замість різких стрибків домінуватиме виважена стабільна динаміка.

Чинником для цього зростання слугуватиме попит з боку агровиробників та інвесторів, для яких викуп орендованої землі перетворився на механізм інвестування.

Велику роль у цьому відіграватиме фінансова спроможність агровиробників та фермерів, підкріплена налагодженою морською логістикою та світовими цінами на продовольство, що формуватиме ринкову ціну.

Однак географія цін залишатиметься нерівномірною, адже безпековий фактор діятиме як головний фільтр інвестиційної привабливості,
– каже Лісецький.

Зауважте! У регіонах, які далеко від бойових дій – на заході та в центрі України – землю активно купуватимуть, і за кожен гектар буде велика конкуренція. А от у прифронтових областях сходу та півдня ринок фактично "завмре": купівля-продаж там відбуватиметься рідко або майже не відбуватиметься взагалі.

Які правила продажу землі діятимуть у новому році?

Як розповіла для 24 Каналу нотаріус Наталія Манойло, на кінець 2025 року нових змін не очікується щодо ринку землі. Як і раніше діють норми, які були прийняті законодавцями раніше. Зокрема юридичні особи отримали право набувати у власність до 10 тисяч гектарів.

Пані Наталія також зазначає, що зростання цін на землю можливе після завершення війни в Україні. Причиною цього може стати підвищений попит, зокрема на земельні ділянки.

Крім того, щоб продати землю вже наступного року, власникам паїв варто підготуватися:

• Необхідно зареєструвати право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, якщо цього ще не зроблено.
• У разі наявності орендаря потрібно внести до реєстру й право оренди.
• Перед продажем землі власник зобов'язаний письмово повідомити орендаря та отримати від нього згоду або офіційну відмову від переважного права купівлі.

Скільки зараз коштує гектар землі в Україні?

За останніми даними Опендатабот, у листопаді середня вартість гектара по областях України коливається від найменшої в 31 480 гривень до 189 881 гривню. Натомість середня ціна склала 64 701 гривню, що на понад 1 100 гривень вище, ніж було у жовтні.

Найдорожча земля фіксується в 5-х областях: на першому місці Закарпатська область – 189 881 гривні за гектар, друге місце – Тернопільська область – 189 675 гривень за гектар, третє місце – Івано-Франківська область – 164 902 гривні за гектар, четвер – Львівщина з ціною в 111 497 гривень за гектар, а п'яте належить Київській області – 11 314 гривень за гектар.

Водночас найнижчі ціни в прифронтових областях: на Херсонщині – 31 480 гривень за гектар, в Миколаївській області – 35 055 гривень за гектар, в Сумській – 35 901 гривня за гектар, в Запорізькій – 37 901 гривня за гектар, а в Донецькій – 39 126 гривень за гектар.

Довідка: наразі вартість сільськогосподарського призначення не може бути меншою за її нормативно-грошову оцінку – це обмеження встановлене до 2030 року.

Що впливає на ціну землі?

Лісецький прогнозує, що розрив у цінах на 2026 рік збережеться, оскільки безпековий фактор залишається головним критерієм при купівлі землі.

• Західні області, зокрема Івано-Франківська, Львівська та Тернопільська, утримають статус безумовних цінових лідерів завдяки близькості до логістичних шляхів ЄС та високому попиту на захищені активи.
• Київська область у 2026 році збережеться в статусі одного з найдорожчих та найбільш ліквідних ринків землі, конкуруючи за вартістю гектара із західними областями, але маючи власну унікальну специфіку формування ціни.

Головним мультиплікатором вартості тут виступає фактор столиці та близькість ключових логістичних вузлів,
– зауважує пан Ігор Лісецький.

• Водночас центральні регіони (Вінниччина, Хмельниччина, Полтавщина та Черкащина) демонструватимуть динаміку незначного зростання вартості, поєднуючи хорошу родючість ґрунтів із відносно прийнятними безпековими умовами для агробізнесу.
• Східні та південні регіони залишатимуться у зоні цінової стагнації, де вартість гектара буде в рази нижчою від середньоринкової через прямі воєнні загрози та проблеми із замінованістю полів.

Водночас як зауважує Денис Марчук на ринку землі попит є, однак пропозиції не так багато, як потрібно.

Попит на можливість придбати землю доволі високі, але умови та стандарти не відповідають. Люди самі відчувають, що немає потреби з таким успіхом реалізовувати ринок,
– пояснює він.

• Від першого етапу земельної реформи, який розпочався у 2021 році, і до 2024 року, коли були допущені юридичні особи на ринок землі, в Україні досі немає великих посівів, які реалізувалися.

Нагадуємо! Мораторій на купівлю-продаж сільськогосподарських земель в Україні було знято 1 липня 2021 року – через 20 років після впровадження. Відповідно тоді це право мали лише фізичні особи. А з 1 січня 2024 року цю можливість отримали компанії.

• Проблема у тому, що люди не спішать продавати власну землю, адже розуміють, що земля – це пасивний дохід, який активно розвивається з погляду фінансової спроможності отримання коштів від орендодавця.
• Через це попит є, а пропозиції менше. Таким чином, конкуренція фактично штовхає ціну на землю вгору.

Відомо, що площа проданої землі за листопад знизилася. Якщо місяць тому було продано 21,5 тисячі гектарів, то у жовтні на понад 4 тисячі гектарів більше.

Найбільше за останній рік було продано у лютому – 27,6 тисячі гектарів, а найменше – у січні (понад 10 тисяч гектарів).

Яка ситуація щодо оренди землі?

Марчук зазначає, що прогнози щодо ринку поширюються й на оренду землі. Частина державних сільськогосподарських угідь передається в оренду через аукціони, де орендні ставки часто формуються на високому рівні й не завжди відповідають ринковим орієнтирам.

Натомість конкуренція за такі ділянки залишається значною, що й утримує ціни на підвищеному рівні.

В контексті реформи нам потрібно далі думати, як робити правовий доступ українських аграріїв до української землі. Зокрема треба продовжувати можливості трансформацію державних підприємств, які концентрують значні обсяги земельного банку, але залишаються економічно неефективними: вони обробляють чимало в тіні, не сплачують офіційних податків тощо,
– каже пан Денис.

Заступник голови Всеукраїнської ради радить переводити на аукціони землі, якими зараз володіють державні підприємства, зокрема ті, які перебувають у власності Національної академії аграрних наук України (НААН).

Це необхідно зробити для того, щоб за ці земельні ділянки змагалися реальні виробники, які зможуть ефективно на них працювати, отримувати прибуток і, відповідно, наповнювати держбюджет податками, що є особливо важливим в умовах війни.

Якої шкоди завдала війна українській землі?

• Загальнізбитки довкіллю України через російську агресію оцінюють в 6 трильйонів гривень, зокрема з них 1,3 трильйона гривень – це шкода ґрунтам. Також було завдано збитків атмосфері, водним ресурсам та природоохоронним територіям.

• Внаслідок пожеж, вибухів та хімічних викидів структура ґрунтів змінилася, родючість знизилася, а вміст токсичних елементів у землі суттєво зріс. Це негативно впливає на якість сільськогосподарської продукції, екосистеми й здоров'я людей.

• Приблизно 20% природоохоронних територій України, включно з важливими екологічними зонами, постраждали від бойових дій, пожеж і забруднення. Серед постраждалих – цінні природні об’єкти, національні парки й заповідники, частина яких ще перебуває під окупацією.