Фундамент відбудови: держава впроваджує стратегію забезпечення житлом

Верховна Рада України ухвалила Закон "Про основні засади житлової політики". Документ розроблений Міністерством розвитку громад та територій у співпраці з ключовими міжнародними організаціями. Це рішення фактично запускає перезавантаження всієї житлової сфери – від переведення черг на житло у зрозумілий цифровий формат до започаткування сучасних і ефективних механізмів доступного і соціального житла.

Головне – держава остаточно відмовляється від застарілих підходів і переходить до сучасної, цифрової та зрозумілої для людей системи.

Кінець радянським правилам

Після ухвалення Закону припиняє дію Житловий кодекс 1983 року, за виключенням окремих норм – їх скасування буде поетапним. Документ, написаний ще для планової економіки, містив відверто анахронічні норми – наприклад, про "державно-колгоспний житловий фонд". Колгоспів давно немає, а правила залишалися.

Новий закон замінює застарілу логіку сучасними правилами, які відповідають реаліям війни, масового внутрішнього переміщення та європейським стандартам.

Маємо чітку основу для введення Державної стратегії житлової політики, зокрема і як бази для розробки регіональних стратегій з урахуванням потреб кожної громади.

Цей закон є рамковим і задає напрям для комплексної зміни всієї системи законодавства у сфері житлової політики, що стосується інструментів забезпечення житлом, так і питання управління житловим фондом. На його основі формується законодавча база для подальших реформ: зокрема, вже готується законопроєкт "Про соціальне (орендне) житло", який планується ухвалити до кінця 2026 року, а також новий Закон "Про управління житловим фондом".

Цифровізація житлової сфери

Одна з ключових змін – повна цифровізація житлової сфери.

З 6 місяців буде створена Єдина інформаційно-аналітична житлова система. Вона об’єднає десятки розрізнених паперових і електронних реєстрів, які сьогодні не узгоджені між собою.

Що це означає для людей:

• подання заяви на житло – онлайн;
• зрозумілий статус у черзі;
• прозорі правила без "ручного" втручання;
• єдине джерело достовірної інформації.

Система буде інтегрована з державними реєстрами нерухомості, будівництва, земельного кадастру, соціальними, демографічними та податковими базами.

Це означає менше довідок, більше автоматизації та прозорості. І головне, що всі виконавці як державних, так і регіональних програм працюватимуть у єдиній системі, це дозволить мінімізувати контакт людини з чиновником, в результаті – швидкі процеси ухвалення рішень, що мінімізує можливі зловживання.

Соціальне, службове і доступне житло – чітко розмежовано

Закон вперше чітко визначає, які інструменти житлової підтримки існують і для кого вони призначені:

Соціальне житло – для вразливих категорій (ВПО, люди з інвалідністю тощо) на умовах пільгової оренди;

Службове житло – для працівників, які мають жити поруч із місцем роботи. Йдеться саме про орендоване житло для працівників, наприклад – військових, медиків чи рятувальників. Воно надаватиметься рішенням державних органів або громад, укладатиметься стандартний договір оренди, а мешканці сплачуватимуть оренду та комунальні послуги. Усі службові квартири будуть відображені в єдиній житловій системі, а проживання в них не позбавляє права на інші державні програми підтримки житлом.

Доступне житло – через іпотеку, лізинг, доступну оренду

Окремо Закон відкриває можливості для залучення приватного сектору в сферу житлової політики через розвиток механізмів державно-приватного партнерства.

Започатковується європейський підхід для управління соціальним і доступним житлом через впровадження операторів доступного і соціального житла – як додаткові інструменти для будівництва або управління таким житлом.

Житлова політика перестає бути "одна для всіх" і стає гнучкою – залежно від потреб і можливостей людини.

Перспективи розвитку ринку оренди приватного житла

Закон закладає основу для майбутнього виведення ринку оренди житла в правове поле та посилення захисту прав як орендарів, так і власників. Сьогодні значна частина договорів оренди не оформлюється офіційно, зокрема через складні процедури та високе податкове навантаження.

Наступна мета житлової реформи – зробити оренду простою, прозорою і вигідною для легального оформлення. Перший крок уже зроблено: ухвалено профільний закон, який встановлює базові правила для всієї житлової сфери.

Наступний етап – запуск Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи, що об’єднає розрізнені реєстри в єдину цифрову платформу. На практиці це означатиме також спрощену реєстрацію договорів оренди, автоматизоване декларування доходів та суттєве скорочення бюрократії.

Паралельно держава планує зменшити податкове навантаження на оренду житла, щоб легальна робота на цьому ринку була економічно привабливою.

Захист від спекуляцій

Щоб державна допомога не використовувалась як інструмент заробітку, Закон вводить запобіжники. Так, житло, придбане з державною підтримкою, не можна продавати протягом 10 років, а у разі продажу раніше – кошти підтримки потрібно повернути. Також соціальне житло не можна буде викуповувати за заниженими цінами.

Револьверний фонд: гроші працюють на людей

Усі надходження від оренди та фінансових механізмів підтримки спрямовуються до револьверного фонду. Це означає, що кошти не "зникають", а постійно повертаються в систему – на будівництво, утримання і розвиток нового житла.

Чому це критично саме зараз

Внаслідок війни зруйновано або пошкоджено близько 13% житлового фонду (дані RDNA 4), постраждали понад 2,5 млн домогосподарств, в Україні – понад 4,6 млн ВПО, потреба для відновлення житла – близько $84 млрд.

Без нової житлової політики ці виклики неможливо подолати системно.

Після набуття чинності Закону Україна отримає прозору і цифрову чергу на житло, зрозумілі правила для оренди та іпотеки, реальні інструменти підтримки для різних груп населення, залучення приватних інвестицій, відповідність європейським стандартам та зрозумілі механізми для участі у житлових програмах підтримки для міжнародних партнерів.

Це не швидке рішення всіх проблем. Але це фундамент, без якого неможливо відновити країну і забезпечити людям гідні умови життя. Житлова політика в Україні нарешті переходить від хаотичних рішень до системи.

Закон "Про основні засади житлової політики" розроблено у співпраці з ключовими міжнародними організаціями: Європейською комісією, ЄІБ, Світовим банком, ЄЕК ООН, УВКБ ООН, Хабітат для людства, офісом Ради Європи в Україні та іншими. Ухвалення документа передбачено Планом Ukraine Facility – розділ "Людський капітал", реформа №7.