Фундамент восстановления: государство внедряет стратегию обеспечения жильем

Верховная Рада Украины приняла Закон "Об основных принципах жилищной политики". Документ разработан Министерством развития общин и территорий в сотрудничества с ключевыми международными организациями. Это решение фактически запускает перезагрузку всей жилищной сферы – от перевода очередей на жилье в понятный цифровой формат до начала современных и эффективных механизмов доступного и социального жилья.

Главное – государство окончательно отказывается от устаревших подходов и переходит к современной, цифровой и понятной для людей системе.

Конец советским правилам

После принятия Закона прекращает действие Жилищный кодекс 1983 года, за исключением отдельных норм – их отмена будет поэтапной. Документ, написанный еще для плановой экономики, содержал откровенно анахроничные нормы – например, о "государственно-колхозном жилом фонде". Колхозов давно нет, а правила оставались.

Новый закон заменяет устаревшую логику современными правилами, которые соответствуют реалиям войны, массового внутреннего перемещения и европейским стандартам.

Имеем четкую основу для введения Государственной стратегии жилищной политики, в том числе и как базы для разработки региональных стратегий с учетом потребностей каждой общины.

Этот закон является рамочным и задает направление для комплексного изменения всей системы законодательства в сфере жилищной политики, касающейся как инструментов обеспечения жильем, так и вопроса управления жилищным фондом. На его основе формируется законодательная база для дальнейших реформ: в частности, уже готовится законопроект "О социальном (арендном) жилье", который планируется принять до конца 2026 года, а также новый Закон "Об управлении жилищным фондом".

Цифровизация жилищной сферы

Одно из ключевых изменений – полная цифровизация жилищной сферы.

С 6 месяцев будет создана Единая информационно-аналитическая жилищная система. Она объединит десятки разрозненных бумажных и электронных реестров, которые сегодня не согласованы между собой.

Что это значит для людей:

• подача заявления на жилье – онлайн;
• понятный статус в очереди;
• прозрачные правила без "ручного" вмешательства;
• единственный источник достоверной информации.

Система будет интегрирована с государственными реестрами недвижимости, строительства, земельного кадастра, социальными, демографическими и налоговыми базами.

Это означает меньше справок, больше автоматизации и прозрачности. И главное, что все исполнители как государственных, так и региональных программ будут работать в единой системе, это позволит минимизировать контакт человека с чиновником, в результате – быстрые процессы принятия решений, что минимизирует возможные злоупотребления.

Социальное, служебное и доступное жилье – четко разграничено

Закон впервые четко определяет, какие инструменты жилищной поддержки существуют и для кого они предназначены:

Социальное жилье – для уязвимых категорий (ВПЛ, люди с инвалидностью и т.д.) на условиях льготной аренды;

Служебное жилье – для работников, которые должны жить рядом с местом работы. Речь идет именно об арендованном жилье для работников, например – военных, медиков или спасателей. Оно будет предоставляться решением государственных органов или общин, будет заключаться стандартный договор аренды, а жители будут платить аренду и коммунальные услуги. Все служебные квартиры будут отражены в единой жилищной системе, а проживание в них не лишает права на другие государственные программы поддержки жильем.

Доступное жилье – через ипотеку, лизинг, доступную аренду

Отдельно Закон открывает возможности для привлечения частного сектора в сферу жилищной политики через развитие механизмов государственно-частного партнерства.

Начинается европейский подход для управления социальным и доступным жильем через внедрение операторов доступного и социального жилья – как дополнительные инструменты для строительства или управления таким жильем.

Жилищная политика перестает быть "одна для всех" и становится гибкой – в зависимости от потребностей и возможностей человека.

Перспективы развития рынка аренды частного жилья

Закон закладывает основу для будущего вывода рынка аренды жилья в правовое поле и усиления защиты прав как арендаторов, так и собственников. Сегодня значительная часть договоров аренды не оформляется официально, в частности из-за сложных процедур и высокой налоговой нагрузки.

Следующая цель жилищной реформы – сделать аренду простой, прозрачной и выгодной для легального оформления. Первый шаг уже сделан: принят профильный закон, который устанавливает базовые правила для всей жилищной сферы.

Следующий этап – запуск Единой информационно-аналитической жилищной системы, которая объединит разрозненные реестры в единую цифровую платформу. На практике это будет означать также упрощенную регистрацию договоров аренды, автоматизированное декларирование доходов и существенное сокращение бюрократии.

Параллельно государство планирует уменьшить налоговую нагрузку на аренду жилья, чтобы легальная работа на этом рынке была экономически привлекательной.

Защита от спекуляций

Чтобы государственная помощь не использовалась как инструмент заработка, Закон вводит предохранители. Так, жилье, приобретенное с государственной поддержкой, нельзя продавать в течение 10 лет, а в случае продажи раньше – средства поддержки нужно вернуть. Также социальное жилье нельзя будет выкупать по заниженным ценам.

Револьверный фонд: деньги работают на людей

Все поступления от аренды и финансовых механизмов поддержки направляются в револьверный фонд. Это означает, что средства не "исчезают", а постоянно возвращаются в систему – на строительство, содержание и развитие нового жилья.

Почему это критично именно сейчас

В результате войны разрушено или повреждено около 13% жилого фонда (данные RDNA 4), пострадали более 2,5 млн домохозяйств, в Украине – более 4,6 млн ВПЛ, потребность для восстановления жилья – около $84 млрд.

Без новой жилищной политики эти вызовы невозможно преодолеть системно.

После вступления в силу Закона Украина получит прозрачную и цифровую очередь на жилье, понятные правила для аренды и ипотеки, реальные инструменты поддержки для различных групп населения, привлечение частных инвестиций, соответствие европейским стандартам и понятные механизмы для участия в жилищных программах поддержки для международных партнеров.

Это не быстрое решение всех проблем. Но это фундамент, без которого невозможно восстановить страну и обеспечить людям достойные условия жизни. Жилищная политика в Украине наконец-то переходит от хаотичных решений к системе.

Закон "Об основных принципах жилищной политики" разработан в сотрудничестве с ключевыми международными организациями: Европейской комиссией, ЕИБ, Всемирным банком, ЕЭК ООН, УВКБ ООН, Хабитат для человечества, офисом Совета Европы в Украине и другими. Принятие документа предусмотрено Планом Ukraine Facility – раздел "Человеческий капитал", реформа №7.