Що відбувається з житлом у Києві та Львові і як світло стало новою валютою ринку нерухомості

Українці в умовах масштабних відключень світла звертають увагу не лише на район, планування чи ціну, але й на те, чи може житло функціонувати без електрики.

Особливо актуально це для Києва, де через масовані удари по критичній інфраструктурі тисячі будинків залишаються не лише без світла, але й без води та тепла.

Попит покупців та орендарів тепер націлений на наявність у будинках генераторів для функціонування ліфта або ж резервного живлення для насосів на воду тощо.

24 Канал дізнався, як змінилися критерії вибору житла українців в умовах відключень електроенергії, чи подорожчала нерухомість в Києві та Львові, чому покупці частіше звертають увагу на автономність житла і яка нерухомість може втратити привабливість.

Яка зараз ситуація на ринку нерухомості в Україні?

Президентка Асоціації фахівців з нерухомості України Олена Гайдамаха у розмові з 24 Каналом пояснила, що на сьогодні рух по ринку нерухомості зменшився, а ціни "завмерли".

Наразі люди вичікують, а тому, наприклад, можуть не надавати завдатку за житло. Річ у тім, що для цього потрібно хоча б переглянути квартиру, техніку, яка є там тощо, а це інколи зробити важко, коли діють графіки відсутності світла по 18 годин на добу.

Водночас пані Олена виділяє в цьому розрізі західні області країни, де ситуація зі світлом може бути дещо кращою, окрім Львова.

Що з попитом на житло в Києві та Львові на тлі відключень світла?

• Київ

Натомість експертка з ринку нерухомості Вікторія Галаган у коментарі 24 Каналу заявила, що попит на житло в Києві попри масові відключення електроенергії та тепла залишається.

Крім того, рієлторка додає, що у період з грудня по січень суттєвого росту ціни на нерухомість ще не відбулося. Хоч тенденція щодо наявності в будинках генераторів, інверторів тощо залишається з минулого року.

Ще з початку повномасштабної війни українці частіше обирають саме нижчі поверхи в багатоповерхівках, зважаючи на умови безпеки. Крім того, на квартири, що розташовані високо, ціна зазвичай нижча,
– додає пані Вікторія.

• За даними ЛУН, на початку грудня оренда в Києві знизилася в ціні: за 1-кімнатну квартиру в середньому треба віддати 17 тисяч гривень, а за 2-кімнатну – 25 тисяч гривень.
• Натомість на вторинному ринку середня вартість 1-кімнатної квартири зросла на 2% на вторинному ринку. Наразі ціна сягає в середньому 68 тисяч доларів.
• На первинному ринку ситуація дещо інша, адже квадратний метр в економкласі становитиме 43 тисяч гривень (за середнім банківським курсом, станом на 16 січня, це трішки більше, ніж 980 доларів), а за квартиру комфорт-класу – 49 тисяч гривень (1 120 доларів).
• Враховуючи те, що середня площа 1-кімнатної квартири орієнтовно сягає 45 квадратних метрів, ціна на первинці становитиме від 44 тисяч доларів до 50,4 тисячі доларів.

Зверніть увагу! Найдорожче обійдеться, якщо брати квартиру з бізнес-класу, де квадратний метр коштує 78 тисяч гривень. У такому разі 1-кімнатна квартира обійдеться в понад 80 тисяч доларів.

• Львів

Водночас Володимир Іванюк, спеціаліст з нерухомості у місті Львів, заявляє для 24 Каналу, що не помічає, що попит на житло змінився.

Щодо цін на нерухомість, то за словами експерт, вони переважно росли перед різдвяними та новорічними святами, а зараз вони залишаються більш-менш стабільними.

Експерт з ринку нерухомості додає, що у Львові люди також надають перевагу саме автономному житлу на фоні відключень світла. А щодо розташування квартир у багатоповерхівках, то попит переважно на саме 2 – 5 поверхи.

Зараз враховується це в умовах безпеки. Хоч це не є ключовим фактором, але все ж люди частіше шукають саме не верхні поверхи для квартир,
– додає Іванюк.

• Дані ЛУН свідчать, що на вторинному ринку Львова середня ціна за 1-кімнатну квартиру коштуватиме орієнтовно 70 тисяч доларів.
• На первинному ціна за квадратний метр коливається від 40 тисяч гривень (економ) до 59 тисяч гривень (бізнес). Тобто загалом за таке житло доведеться віддати в середньому від понад 41 тисячі доларів до понад 60 тисяч доларів.
• Щодо оренди, то вона продовжує дорожчати, особливо на багатокімнатні квартири. Відтак за 1-кімнатну квартиру в середньому треба віддати 18 тисяч гривень, що більше ніж у Києві, а за 2-кімнатну – 20 тисяч гривень.

Які вимоги висувають покупці зараз та хто може скористатися "єОселею"?

Про схожі запити покупців говорить і Олена Гайдамаха, адже запити переважно орієнтовані на тому, чи є генератори, або можливість їхнього встановлення.

Тобто якщо це ОСББ, то чи є в планах об'єднання це зробити. Але тут є проблема з тим, що не всі будинки підлаштовані для встановлення генератора.

Тобто якщо будинки побудовані від 2005 року, то треба, крім того, ще й перелаштування ліфтів, аби він працював під час відключень. Це доволі дорога процедура. Але все ж таки на наявність автономності звертають увагу і це впливає на вартість квадратного метра в таких будинках,
– каже президентка АФНУ.

Водночас поверх розташування квартири не є ключовим критерієм для більшості орендарів. Показовим прикладом, який наводить пані Олена є те, що у Києві квартиру на 4 поверсі, де зберігається вода та тепло під час відключень, здати її не вдається. А серед причин – відсутність у будинку укриття: є лише наземний паркінг, який не відповідає запитам безпеки.

Загалом нині портрет потенційного покупця житла формують учасники державних програм, як-от "єОселя" та "єВідновлення".

Але в "єОселя" постійно змінюються умови, які стають все складнішими. Таким чином, людей, які можуть купувати за цією програмою житло, все менше. Наприклад, є молодь, яким до 25 років. Перший внесок за програмою – 10% від вартості житла, але вони фактично не можуть купити нерухомість, бо в кінцевому результаті внесок не 10%, а 40%,
– резюмує експерт з нерухомості.

• Відбувається це внаслідок обмежень коефіцієнта вартості квадратного метра для банку. Тобто людина купує квартиру, де вартість квадратного метра. – 2 тисячі доларів, це орієнтовно 86 тисяч гривень. А от від Фонду держмайна вартість квадратного метра в Києві – 59,3 тисячі гривень.
• Плюс, будівля повинна бути віком не старше 3 років, тобто об'єкти, що побудовані під час війни, а здача в експлуатацію – не раніше 2023 року. Відтак є вже податки, і якщо власники погоджуються на такі умови, то сплата податків перекладається на покупця.
• Крім того, очікуються зміни щодо площі: якщо людина не одружена і в неї немає дітей, то вона зможе придбати по програмі житло, яке не більше 52 квадратних метрів. А таких сучасних квартир доволі мало.

Чому так трапляється? Наразі в забудовників не так багато житла, а інвестувати на етапі котловану, коли будинок лише починають будувати, не дуже вигідно, додає Гайдамаха. Таким чином, програма ніби і є, але вона не працює.

Чому автономність стала головним критерієм вибору житла?

Рієлторка Ірина Луханіна розповіла для 24 Каналу, що люди сьогодні обирають житло не лише за районом чи ремонтом, а за дуже простим критерієм: чи можна тут нормально жити та працювати, коли немає світла.

І в цій категорії найкраще тримаються саме сучасні ЖК та новобудови, де є автономні рішення, генератори або резервне живлення для наносів, ліфтів, освітлення загальних зон, систем доступу тощо. Крім того, попит є і на приватні будинки, де відносно легко зробити автономність.

За словами рієлторки, внаслідок цього формується ще й додаткова цінова різниця між житло з автономністю та без.

На практиці автономність усе частіше закладається в ціну: різниця між схожими об'єктами може становити орієнтовно 3 – 7%,
– пояснює Луханіна.

Втім тут варто зауважити, що автономність не завжди підіймає ціну, але це сильно може впливати саме на поведінку покупців:

• Житло з автономними рішеннями – викликає більше довіри, а тому продається з меншим торгом, і в цілому покупців приймаються рішення швидше.
• А от житло без автономії частіше продається повільніше, з більшим торгом і довше здається в оренду.

Яке житло може мати інвестиційну привабливість за теперішніх умов?

Олена Гайдамаха пояснює, що через те, що чимало житла люди зараз втрачають внаслідок війни й отримують допомогу від держави, то говорити про сегмент, який втратить свою цікавість в майбутньому, не можна.

Перша із причин – це те, що якщо людині виділили 35 тисяч умовних одиниць на відшкодування житла, то вона і купує нерухомість за таку суму. Тому умовно на старе житло, яке побудоване ще в 80-х роках минулого століття, попит все одно буде,
– каже експертка ринку.

Крім того, все залежить і від ціни житла, адже людям потрібно вкладати кошти, а часу обмаль по цих вкладах.

Або ж, наприклад, сертифікати, які отримують люди на суму до 2 мільйонів гривень. Їх потрібно теж вкласти, але на сьогодні курс долара щодо гривні різко підскочив.

Нагадуємо! Станом на 16 січня, за даними НБУ, офіційні курси валют зросли до своїх історичних максимумів: курс долара – 43,39 гривні, а курс євро – 50,43 гривні.

Натомість рієлторка Ірина Луханіна додає, що якщо відключення будуть регуляторними, ринок ще сильніше розділиться на 2 типи житла:

• Перше – яке тягне автономність і залишається комфортним під час відключень,
• Друге – житло, де відключення перетворюється на постійний стрес.

Тому ми побачимо більше технічних інвестицій у будинки: генератори, інверторні системи, інколи сонячні панелі, резерви для насосів, теплових вузлів,
– зауважила пані Ірина.

А в ціні житла дедалі важливішим буде не лише метраж, а те, наскільки будинок здатен нормально функціонувати в реальності відключень.