В Україні готують нові правила оренди квартир: що зміниться та як вплине на власників житла

В Україні готують масштабні зміни у сфері житлової політики. Верховна Рада планує запровадити реформу ринку оренди житла, зокрема запровадити штрафи за неофіційне здавання квартир. Фокус з’ясував, які нововведення пропонують законодавці та що це означає для орендодавців і орендарів.

Реформа ринку оренди житла — що хочуть змінити

Народна депутатка від фракції "Слуга народу", голова парламентського Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк у коментарі для Telegraf розповіла, що реформування ринку оренди житла передбачає два ключові кроки:

• зниження податків;
• запровадження обов’язкової реєстрації договорів оренди квартир.

За її словами, якщо людина не зареєструє свій договір оренди, на неї чекатиме серйозна відповідальність, наприклад, їй може загрожувати значний штраф.

“І люди вже не будуть ризикувати, тому що у тебе завжди є сусіди, які можуть розказати, податкова, яка може перевірити. Коли ти будеш розуміти, що можеш отримати високий штраф, то ти подумаєш і краще зареєструєш договір оренди”, — зазначила Шуляк.

Проблеми нинішнього ринку оренди квартир

Оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак у коментарі Фокусу розповіла, що нині близько 99% ринку оренди житла перебуває в тіні і практично не регулюється.

“Цей ринок фактично не регулюється, і проблема не лише у податках. Здача житла в оренду — це такий самий бізнес, як і будь-який інший, і він має сплачувати податки. До того ж, цей ринок не захищає права орендарів та власників”, — наголосила експертка.

На ринку оренди нерухомості часто виникають шахрайські схеми, які складно довести в суді. Найпоширеніша з них — раптова поява родичів. Це можуть бути колишні чоловік чи дружина, які мають право на частку в майні, або співвласники, які заявляють, що не давали згоди на оренду квартир. Окрему категорію ризиків становлять права неповнолітніх, недієздатних осіб, військовослужбовців або тих, хто перебуває в місцях позбавлення волі. Оскільки договір не зареєстрований, довести правомірність проживання орендаря в таких умовах практично складно.

“Це класичні схеми, які роками існують на ринку, бо він практично поза будь-яким регулюванням, і орендаря можуть виселити в будь-який момент. Окремо варто згадати про проблеми з завдатками, адже вони часто не працюють належним чином і можуть не повертатися. Також складнощі виникають під час оренди квартир для внутрішньо переміщених осіб, родин із дітьми або тих, хто має домашніх тварин”, — додала Берещак.

Окремо експертка нагадала соціальну оренду для внутрішньо переміщених осіб, за яку власники житла можуть отримати податкові пільги.

“Якщо власники квартир надаватимуть їх ВПО, вони будуть звільнені від податків”, — підкреслила Вікторія Берещак у коментарі.

Чи стануть недійсними старі договори оренди квартир після реформи

Реформа ринку оренди житла передбачає обов’язкову реєстрацію договорів, але що зміниться для тих угод, які вже були укладені раніше? Як пояснила нотаріус Наталія Манойло у коментарі Фокусу, закон не має зворотної сили. Це означає, що всі договори оренди житла, які були укладені відповідно до чинного законодавства до моменту запуску реформи, залишаються чинними.

“Цивільним кодексом чітко визначені підстави визнання договору недійсним, наразі немає норми права яка б визначала недійсність укладеного правочину з питань відсутності його реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно”, — зауважила вона. 

Чи захистить обов’язкова реєстрація від раптового підвищення орендної плати

Згідно з Цивільним кодексом, в договорі про оренду нерухомості прописується, що саме здається в оренду (склад і вартість майна з урахуванням її індексації), вказується орендна плата з урахуванням її індексації, а також термін, на який укладається договір оренди.

“Таким чином сам правочин вже є документом в якому зафіксована ціна та одностороння відмова не допускається, також в односторонньому порядку орендар не може підвищити ціну. Допускаю, що обов’язкова реєстрація іншого речового права в реєстрі речових прав на нерухоме майно підсилить моральний аспект щодо відповідальності сторін перед один одним”, — розповіла Манойло.   

Чи не призведе реформа ринку оренди житла на хвилю доносів та конфліктів

Олена Шуляк зазначала, що сусіди можуть повідомляти про нелегальну оренду. Це викликає питання: чи не спровокує реформа хвилю "доносів" і як податкова доведе факт оренди, якщо власник заявить, що у квартирі живуть “родичі”?

Вікторія Берещак пояснює, що прогнозувати масові “доноси” зараз складно. Багато залежатиме від свідомості власників та прозорості їхніх дій.

“Якщо власник працює офіційно, усе прозоро, а договір оренди та виписки по ФОП оформлені правильно, будь-яку неправдиву скаргу легко спростувати”, — зазначила експертка. 

На її думку, потрібно розробити механізм відстеження платежів, ймовірно через банківську систему, що виявити незаконні надходження. Також можливе спостереження за локаціями певний час, якщо є увага до певної адреси. 

Зниження податків та штрафи — чи стимулюватиме це вихід ринку з тіні

Зниження податків може стати ефективним стимулом для власників виводити доходи від оренди квартир на “білий” обіг.

“Можливо застосувати перехідний податок із встановленими допустимими межами, які будуть прийнятні для суспільства, щоб розпочати процес легалізації доходів. Поступове підвищення податку згодом було б правильним кроком”, – вважає Берещак.

Нотаріус Наталія Манойло зауважила, що реєстрація прав на оренду потрібна не лише для порядку, а й для наповнення бюджету. Більшість договорів оренди житла зараз укладають неофіційно, тому податки з них не платять.

“Відповідно контроль за сплатою податків буде покладатися на контролюючі органи, які за допомогою інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно зможуть встановити суб’єкта орендаря”, — пояснила експертка.

Щодо суми штрафів за незаконну оренду, як каже Вікторія Берещак, світовий досвід показує, що вони мають бути достатньо високими, щоб зробити ці дії фінансово невигідними. Наприклад, штрафи можуть становити від 25–30% вартості оренди або 2–3 місячні платежі.

Для України, на думку експертки, було б правильним рішенням встановити штраф у розмірі 50% від середньозваженої вартості оренди в місті як попередження за перше порушення, а згодом підвищити його до 100% вартості оренди.

Раніше Фокус писав, що через підготовку України до приєднання до SEPA можуть виникнути жорсткіші вимоги для відкриття банківських рахунків. Окрім паспорта та ідентифікаційного коду, фінансові установи можуть попросити ще й договір оренди житла або квитанції за комунальні послуги.