В Украине готовят новые правила аренды квартир: что изменится и как повлияет на владельцев жилья

В Украине готовят масштабные изменения в сфере жилищной политики. Верховная Рада планирует ввести реформу рынка аренды жилья, в частности ввести штрафы за неофициальную сдачу квартир. Фокус выяснил, какие нововведения предлагают законодатели и что это значит для арендодателей и арендаторов.

Реформа рынка аренды жилья — что хотят изменить

Народный депутат от фракции "Слуга народа", председатель парламентского Комитета по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк в комментарии для Telegraf рассказала, что реформирование рынка аренды жилья предусматривает два ключевых шага:

• снижение налогов;
• введение обязательной регистрации договоров аренды квартир.

По ее словам, если человек не зарегистрирует свой договор аренды, его будет ждать серьезная ответственность, например, ему может грозить значительный штраф.

"И люди уже не будут рисковать, потому что у тебя всегда есть соседи, которые могут рассказать, налоговая, которая может проверить. Когда ты будешь понимать, что можешь получить высокий штраф, то ты подумаешь и лучше зарегистрируешь договор аренды", — отметила Шуляк.

Проблемы нынешнего рынка аренды квартир

Обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак в комментарии Фокусу рассказала, что сейчас около 99% рынка аренды жилья находится в тени и практически не регулируется.

"Этот рынок фактически не регулируется, и проблема не только в налогах. Сдача жилья в аренду — это такой же бизнес, как и любой другой, и он должен платить налоги. К тому же, этот рынок не защищает права арендаторов и владельцев", — отметила эксперт.

На рынке аренды недвижимости часто возникают мошеннические схемы, которые сложно доказать в суде. Самая распространенная из них — внезапное появление родственников. Это могут быть бывшие муж или жена, которые имеют право на долю в имуществе, или совладельцы, которые заявляют, что не давали согласия на аренду квартир. Отдельную категорию рисков составляют права несовершеннолетних, недееспособных лиц, военнослужащих или тех, кто находится в местах лишения свободы. Поскольку договор не зарегистрирован, доказать правомерность проживания арендатора в таких условиях практически сложно.

"Это классические схемы, которые годами существуют на рынке, потому что он практически вне любого регулирования, и арендатора могут выселить в любой момент. Отдельно стоит упомянуть о проблемах с задатками, ведь они часто не работают должным образом и могут не возвращаться. Также сложности возникают при аренде квартир для внутренне перемещенных лиц, семей с детьми или тех, кто имеет домашних животных", — добавила Берещак.

Отдельно эксперт напомнила социальную аренду для внутренне перемещенных лиц, за которую владельцы жилья могут получить налоговые льготы.

"Если владельцы квартир будут предоставлять их ВПЛ, они будут освобождены от налогов", — подчеркнула Виктория Берещак в комментарии.

Станут ли недействительными старые договоры аренды квартир после реформы

Реформа рынка аренды жилья предусматривает обязательную регистрацию договоров, но что изменится для тех сделок, которые уже были заключены ранее? Как пояснила нотариус Наталья Манойло в комментарии Фокусу, закон не имеет обратной силы. Это означает, что все договоры аренды жилья, которые были заключены в соответствии с действующим законодательством до момента запуска реформы, остаются в силе.

"Гражданским кодексом четко определены основания признания договора недействительным, пока нет нормы права которая бы определяла недействительность заключенной сделки по вопросам отсутствия его регистрации в Государственном реестре прав на недвижимое имущество", — отметила она.

Защитит ли обязательная регистрация от внезапного повышения арендной платы

Согласно Гражданскому кодексу, в договоре об аренде недвижимости прописывается, что именно сдается в аренду (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации), указывается арендная плата с учетом ее индексации, а также срок, на который заключается договор аренды.

"Таким образом сама сделка уже является документом в котором зафиксирована цена и односторонний отказ не допускается, также в одностороннем порядке арендатор не может повысить цену. Допускаю, что обязательная регистрация другого вещного права в реестре прав на недвижимое имущество усилит моральный аспект относительно ответственности сторон перед друг другом", — рассказала Манойло.

Не приведет ли реформа рынка аренды жилья к волне доносов и конфликтов

Елена Шуляк отмечала, что соседи могут сообщать о нелегальной аренде. Это вызывает вопрос: не спровоцирует ли реформа волну "доносов" и как налоговая докажет факт аренды, если владелец заявит, что в квартире живут "родственники"?

Виктория Берещак объясняет, что прогнозировать массовые "доносы" сейчас сложно. Многое будет зависеть от сознания владельцев и прозрачности их действий.

"Если владелец работает официально, все прозрачно, а договор аренды и выписки по ФЛП оформлены правильно, любую ложную жалобу легко опровергнуть", — отметила эксперт.

По ее мнению, нужно разработать механизм отслеживания платежей, вероятно через банковскую систему, чтобы выявить незаконные поступления. Также возможно наблюдение за локациями определенное время, если есть внимание к определенному адресу.

Снижение налогов и штрафы — будет ли это стимулировать выход рынка из тени

Снижение налогов может стать эффективным стимулом для собственников выводить доходы от аренды квартир в "белый" оборот.

"Возможно применить переходный налог с установленными допустимыми пределами, которые будут приемлемы для общества, чтобы начать процесс легализации доходов. Постепенное повышение налога впоследствии было бы правильным шагом", — считает Берещак.

Нотариус Наталья Манойло отметила, что регистрация прав на аренду нужна не только для порядка, но и для наполнения бюджета. Большинство договоров аренды жилья сейчас заключают неофициально, поэтому налоги с них не платят.

"Соответственно контроль за уплатой налогов будет возлагаться на контролирующие органы, которые с помощью информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество смогут установить субъекта арендатора", — пояснила эксперт.

Что касается суммы штрафов за незаконную аренду, как говорит Виктория Берещак, мировой опыт показывает, что они должны быть достаточно высокими, чтобы сделать эти действия финансово невыгодными. Например, штрафы могут составлять от 25-30% стоимости аренды или 2-3 месячных платежа.

Для Украины, по мнению эксперта, было бы правильным решением установить штраф в размере 50% от средневзвешенной стоимости аренды в городе в качестве предупреждения за первое нарушение, а затем повысить его до 100% стоимости аренды.