Аренда квартиры без света: имеет ли право арендатор на снижение оплаты

С отключениями света встал вопрос: кто за что платит в арендованной квартире? Какая ответственность при отсутствии теплоснабжения и электричества ложится на собственника жилья, а что берет на себя арендатор.

По словам управляющей Адвокатским бюро "Анны Даниэль адвоката Анны Даниэль, ключом к спокойствию обеих сторон являются не эмоции, а четко зафиксированные договоренности.

Света нет, а платить надо?

Согласно статье 810 Гражданского кодекса Украины, по договору найма собственник передает жилье в пользование за плату на определенный срок. Арендатор имеет право на надлежащее качество жилья.

Впрочем, как объясняет Анна Даниэль, отсутствие электроэнергии из-за общегосударственных графиков отключений не является прямой виной владельца квартиры. То есть автоматически требовать снижения арендной платы только из-за блэкаута юридически некорректно.

В то же время стороны могут предусмотреть другой порядок в дополнительном соглашении — например, прописать, меняется ли размер арендной платы в случае длительных отключений света и отсутствия теплоснабжения.

Генератор для квартиры: кто покупает и кому это принадлежит

Чаще всего конфликты возникают из-за дорогостоящего оборудования, делится юрист, и отмечает, что закупка генератора для квартиры или инвертора для дома в основном считается улучшением имущества.

Если оборудование мобильное и его можно забрать, обычно его покупает арендатор и оно остается в его собственности.

Но если речь идет о стационарной установке, например, инвертор в щиток, техническое подключение генератора, то стороны чаще всего договариваются о распределении расходов 50/50 или зачислении части суммы в счет арендной платы.

"Самое важное — кроме самого договора аренды заключать дополнительное соглашение, где зафиксировать ключевые моменты: кто является владельцем оборудования после завершения аренды, кто отвечает за пожарную безопасность, как распределяются расходы", — объясняет Анна Даниэль.

Без письменной договоренности любые инвестиции могут стать основанием для конфликта при выезде из квартиры.

Утепление квартиры: текущий или капитальный ремонт: текущий или капитальный ремонт

Еще одна зона риска — тепло. Согласно статье 776 ГК Украины виды ремонта четко разделяют на текущий (уплотнители на окнах, мелкое обслуживание котла), что является обязанностью арендатора, если иное не предусмотрено договором, а также капитальный ремонт (замена окон на энергоэффективные, утепление фасада). За капремонт в квартире отвечает собственник.

Если жилье объективно не сохраняет тепло из-за старых конструкций, арендатор имеет право требовать или устранения проблемы за счет собственника, или пропорционального снижения арендной платы, отмечает эксперт.

Арендная плата во время отключений — кто платит ОСМД и за "энергонезависимость"

Юридически арендатор не является членом ОСМД, но является пользователем услуг. Поэтому он может попросить у собственника доверенность для представления интересов в вопросах объединения совладельцев, например, голосования за установку солнечных панелей или закупку генератора для лифтов и насосов.

В то же время целевые взносы на модернизацию дома добавляются к обязанностям собственника, ведь речь идет о капитальных инвестициях в его недвижимость.

Поэтому, учитывая все нюансы и права арендатора и собственников во время блэкаутов, специалисты советуют помнить о гибкости. Это является одним из главных правил в деловых отношениях 2026 года. По словам Анны Даниэль, ультиматумы — худшая стратегия.

"Если вы арендатор, лучше предложить владельцу конструктивную модель: вы покупаете оборудование, а я обеспечиваю сервис и топливо. Это позволяет сохранить право собственности за арендодателем и одновременно создает комфорт для арендатора", — объясняет адвокат.

Она также советует все договоренности фиксировать на бумаге, ведь во время энергетической нестабильности выигрывают те, кто не спорит, а договаривается письменно. Потому что во время блэкаута самое ценное — не только свет, но и четкие правила игры.