Будівництво без оформлення права користування землею: які є ризики

У яких випадках будівництво вважається самочинним?

Юристка Марина Барабаш у коментарі 24 Каналу розповіла, що початок будівництва об'єкта нерухомості за відсутності документів про право власності або право користування земельною ділянкою, на якій здійснюється таке будівництво, не узгоджується з вимогами чинного законодавства, містить в особі багато ризиків та може мати в майбутньому негативні наслідки.

У випадку, коли особа не має жодних прав на земельну ділянку, то відповідне будівництво згідно з статтею 376 Цивільного кодексу України має ознаки самочинного та може свідчити про самовільне зайняття земельної ділянки.

За словами юристки, будівництво вважається самочинним, якщо у діях особи є одна з ознак, передбачених у частині 1 статті 376 Цивільного кодексу України, а саме житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно збудовані або будуються:

• на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;
• без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту;
• з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Коли виникають права на землю?

За словами Марини Барабаш, відповідно до частини 4 статті 334 Цивільного кодексу України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

З огляду на вимоги Цивільного кодексу України, Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" будівництво нерухомості без оформлення документів про право власності чи користування земельною ділянкою унеможливить державну реєстрацію права власності на відповідну нерухомість.

Крім того, в частині 2 статті 376 Цивільного кодексу України встановлено, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Важливо! Марина Барабаш зазначає, що законодавець надає можливість особі, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, набути право власності на самочинно збудоване нерухоме майно за рішенням суду, однак за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

І власник землі, і той, хто її самочинно зайняв під захистом закону

Одночасно Цивільний кодекс України захищає й права власника/користувача земельної ділянки, на якій інша особа здійснює самочинне будівництво.

Відповідно до частини 4 статті 376 Цивільного кодексу України якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб,
– говорить Марина Барабаш.

У випадку прийняття судом рішення про визнання права власності на нерухоме майно за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене, особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво.

Зверніть увагу! Юристка нагадує, що Велика Палата Верховного Суду в постанові від 15.11.2023 року у справі №916/1174/22 наголосила, що за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 Цивільного кодексу України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Належними вимогами, які може заявити особа – власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Яка відповідальність за Цивільним кодексом?

Цивільний кодекс України, за словами Марини Барабаш, також визначає відповідальність особи, яка здійснює будівництво з істотним відхиленням від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотним порушенням будівельних норм і правил.

В таких випадках суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану,
– зазначає юристка.

Важливо! Таким чином, за словами Марини Барабаш, основним ризиком у випадку будівництва за відсутності документів на земельну ділянку є неможливість поза межами суду набути на неї право власності. Крім того, в такому випадку особа, яка здійснює будівництво, може бути оштрафована.

Як можуть покарати за самочинне будівництво?

Юристка зазначає, що відповідно до Закону України "Про державний контроль за використанням та охороною земель" самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

Залежно від того, чи завдана шкода земельній ділянці у зв'язку з її самовільним зайняттям, особа може бути притягнута як до адміністративної так і до кримінальної відповідальності,
– говорить Марина Барабаш.

Зокрема статтею 53-1 КУпАП встановлено адміністративну відповідальність за самовільне зайняття земельної ділянки у вигляді накладення штрафу на громадян від 10 до 50 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і на посадових осіб - від 20 до 100 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

В статті 197-1 КК України встановлено кримінальну відповідальність за самовільне зайняття земельної ділянки, яким завдано значної шкоди її законному володільцю або власнику, та за самовільне будівництво будівель/споруд на відповідній земельній ділянці.

Зверніть увагу! Підсумовуючи, Марина Барабаш наголосила, що перед початком будівництва громадянин чи юридична особа зобов'язані набути у встановленому порядку право власності на землю чи право користування земельною ділянкою, що убезпечить як себе так і власника/користувача земельної ділянки та уникнути довготривалих судових спорів.

Реєстрація землі: через яку помилку відмовляють?

• Реєстрація землі може бути відхилена через низку причин, зокрема арифметичні неточності.

• Формальні неточності також можуть призвести до відмови у реєстрації. Система виявить неточність і автоматично відправить документи назад без розгляду по суті.