Субсидія на оренду для ВПО: як витягнути житло з тіні війни

Державний експериментальний проєкт субсидії на оренду житла для внутрішньо переміщених осіб в Україні реалізується з 29 січня 2025 року. І зараз вже можна сказати, що він, на жаль, так і не став дієвим інструментом для ВПО. Причин цьому чимало, але питання одне – розірвати замкнене коло та дати шанс мільйонам наших громадян на нормальне житлове забезпечення  та, зрештою, гідне життя. 

Житловий вимір гуманітарної катастрофи

Внутрішньо переміщені особи (ВПО) в Україні – це не просто цифра в звітах, а реальні сім’ї, які втратили все через війну. Станом на початок 2026 року офіційно зареєстровано 4,62 мільйона ВПО. Починаючи з 2014 року кількість переселенців поступово зростала, але повномасштабне вторгнення 2022-го спричинило справжню гуманітарну катастрофу: мільйони людей змушені були покинути домівки. Багато хто осів у відносно безпечних західних та центральних регіонах, де часом ВПО наразі становлять 15-25% населення.

І житлове питання – одна із найбільш болючих тем. І не можна сказати, що держава залишилася осторонь. Одним із вагомих рішень мав би стати  експериментальний проєкт субсидій на оренду житла, затверджений Постановою КМУ №1225 від 25 жовтня 2024 року. Ідея блискуча й гуманна: якщо родина витрачає на оренду більше 20% доходу, держава компенсує різницю напряму орендодавцю. Розмір субсидії індивідуальний – від 5 до 15 тисяч гривень залежно від регіону та складу сім’ї. Програму розширили на всю територію України.

Кошти в бюджет закладено і запит колосальний – десятки тисяч заявок. Але реальних отримувачів катма. В липні минулого року наводили статистику – 26 угод по всій Україні. Зараз їх дещо більше, ситуацію кардинально аж ніяк не змінює. То ж чому така прірва між намірами та результатом? 

Тіньовий ринок оренди житла – хронічна проблема

Насамперед, корінь проблеми – у тіньовій природі українського ринку оренди житла. Й така ситуація складалася роками та десятиліттями. Після розпаювання житла в 1990-х український ринок оренди так і не врегулювали належним чином: немає повноцінного кадастру, суди з виселення тривають роками, податкова система складна й репресивна. 

За оцінками, понад 90% усіх угод укладаються неофіційно: готівкою, без договорів, без оплати податків. Війна лише посилила цей тренд – з 2022 року частка  «сірих» угод суттєво зросла через інфляцію, масову міграцію та й просто страх перед фіскальними органами. У Львові, де середня оренда двокімнатної квартири сягає 18-20 тисяч гривень на місяць (зростання на 6% за 2025 рік), типова ситуація виглядає так: родина ВПО з Маріуполя чи Бахмута знаходить квартиру. Яку господар охоче здає «вчорну». Оплата раз на місяць готівкою, без зайвих питань. Як правило, все просто, надійно, вигідно.

А тепер офіційний договір для субсидії? Це пекло для орендодавця. Згідно з Податковим кодексом України (статті 164-170), фізична особа-власник зобов’язана: зареєструвати договір оренди в ЦНАПі чи через  «Дію», подати податкову декларацію до 1 травня наступного року, сплатити 18% податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) плюс 1,5% військовий збір. Разом – ефективна ставка 19,5%, але з урахуванням утримань та штрафів може виходити і більше. За рік оренди на 240 тисяч гривень (20 тис. х 12) податки складуть 47-55 тисяч гривень. 

Додайте час на бюрократію, ризики податкових перевірок (пеню в разі прострочення платежів, штрафи до 50 мінімальних зарплат) і страх, що держава затримає чи заморозить субсидію. Результат передбачуваний: власник відмовляється від офіційної угоди. ВПО залишаються ні з чим – без договору субсидію не дадуть. Замкнене коло.

Ситуація ще гостріша в прифронтових регіонах. У Харківській області середня оренда – 10-12 тисяч гривень, але 90-95% угод тіньові через близькість бойових дій, нестабільність і страх обстрілів. У більш безпечних регіонах, де ВПО становлять 15-20% населення, накопичилася соціальна напруга: місцеві часом скаржаться на  «переселенців», які нібито піднімають ціни та створюють конкуренцію за ресурси. 

Правова база також кульгає: Закон «Про основні засади та засоби соціального захисту ВПО не містить чіткого визначення «субсидованої оренди житла». Немає єдиних правил: як розраховувати розмір (фіксований за регіоном чи індивідуально за доходом?), який термін дії, хто несе відповідальність за ремонт чи пошкодження від обстрілів? Орендодавці бояться «заморожених» виплат, ВПО – довільного виселення. Така невизначеність блокує масштабування програми від експерименту до національної політики.

Економіка проблеми говорить сама за себе. Середня вартість оренди для ВПО у великих містах становить 12–15 тисяч гривень на місяць. Субсидія покриває 50–70% витрат (6–10,5 тис. грн), однак для орендодавця податкове навантаження  «з’їдає» 20–23% доходу – у результаті чистий заробіток з 15 тисяч гривень зменшується до 11–12 тисяч, порівняно з повними 15 тисячами  «вчорну». Навіть з урахуванням субсидії ВПО змушені спрямовувати 50–60% власного доходу на оплату житла (за середньої заробітної плати близько 14 тисяч гривень), тоді як близько 40% сімей з дітьми змушені економити на харчуванні та медичній допомозі. 

Як «відбілюють» оренду для біженців: світовий досвід

Біженці та ВПО – це не просто люди з сумками, а економічний і соціальний капітал, який або інтегрують, або втрачають. Україна з її 4,62 мільйонами ВПО могла б стати зразком, але та ж  субсидія на оренду буксує через тіньовий ринок. А от світ уже має досвід вирішення цього питання. Польща, Канада, США, Грузія, Німеччина – усі вони мали мільйони переселенців і навчилися стимулювати орендодавців пільгами, гарантіями та доступністю швидких і зручних рішень. 

• Візьмімо Польщу, яка прийняла понад мільйон українців після 2022-го. У країні задіяні механізми соціальної підтримки оренди житла, і вони справді доступні легально працевлаштованим українцям з відповідним статусом і доходом. Там не існує однієї  «чарівної» програми, але працювала комбінація інструментів, яка дала системний ефект. Держава й муніципалітети запустили житлові доплати та програми підтримки оренди для осіб із тимчасовим захистом. Виплати не були універсальними, але реальними й регулярними, прив’язаними до доходу та легального статусу. Ключова умова – офіційний договір оренди. 

Паралельно орендодавцям створили стимули. Зрозуміле податкове поле без криміналізації дрібного найму; можливість онлайн-реєстрації договорів і декларування доходів без складної бюрократії; участь держави та громад у програмах, де виплати оренди були гарантовані або співфінансовані. У результаті за 2022-2024 роки кількість офіційних договорів оренди зросла, а частина ринку, який раніше працював «у тіні», вийшла в легальне поле. 

• Канада з її Syrian Refugee Initiative – своєрідна класика. У 2015–2016 роках країна прийняла понад 40 тисяч сирійських біженців, причому перші приблизно 25 тисяч були переселені упродовж кількох місяців наприкінці 2015-на початку 2016 року. Програми житлової підтримки, зокрема Rental Assistance Program, передбачали ваучери: провінція покривала різницю між ринковою орендою та близько 30% доходу біженця. Для орендодавців діяли стимули – знижки або компенсації в перший рік оренди (подекуди до 60–70%), партнерство з соціальними агенціями та гарантійні фонди на випадок прострочок платежів. У результаті вже до 2016 року переважна більшість сирійських біженців у Канаді була забезпечена стабільним довгостроковим житлом. 

У США Housing Choice Voucher Program (HCVP, «Section 8») – це не пілот і не експеримент, а системний механізм, яка десятиліттями працює для мільйонів домогосподарств. Ваучер покриває більшу частину оренди, сплачуючи решту напряму власнику, житло перевіряють на безпеку, а платежі гарантовані державою. Система гнучка: ваучер «йде за людиною», щорічні інспекції підтримують стандарти. За 20 років HCVP інтегрувала покоління сімей, не створюючи анклавів.

• Німеччина, прийнявши понад мільйон українців, попри історичну сильну бюрократичну систему, діє гнучко та прагматично. З 2023 року акцент зміщено  на працевлаштування, щоб уникнути довготривалої залежності від допомоги. У Німеччині Jobcenter – ключовий гравець у підтримці біженців, включно з українцями зі статусом тимчасового захисту (§24 AufenthG). «Окрема оренда через Jobcenter» означає, що держава покриває оренду напряму орендодавцю, якщо житло знайдено самостійно, після схвалення Jobcenter і встановлення ліміту (Kosten der Unterkunft, KdU). 

Для українців, які приїхали з 2022 року, це стало стандартом: базовий Bürgergeld €506–563 плюс окрема оренда, середня сума якої €400–800 на місяць (наприклад, у Берліні до €1000 для сім’ї). Орендодавці мають федеральні гарантії, муніципалітети отримують субвенції, що оживляє ринок житла. 

• Грузія після війни 2008 року – наш найближчий аналог. Близько 30 тисяч ВПО з окупованих територій отримали житлову підтримку через стратегію IDP Housing, яка поєднувала субсидії на оренду з купівлею житла, мінімальні податки та фонд реабілітації. До 2010 року більшість переселенців оселилися, держава акцентувала на працевлаштуванні та освіті. Що цікаво, грузинських підхід передбачає і сприяння переселенцям щодо отримання житла у власність.

Системне рішення: чотири ключові кроки

Чому це працює в інших країнах, а не в Україні? Там стимулюють власників житла: мінімальні податки, зручний онлайн-реєстр, страхування ризиків тощо. У нас – 19,5 % ПДФО, бюрократія та страх «заморозки» виплат/доходів. Щоб витягнути ринок оренди з тіні та надати реальну підтримку мільйонам ВПО, Україні потрібне системне рішення – чітке, прозоре та вигідне для всіх сторін.

По-перше, потрібне законодавче закріплення. Необхідно внести до закону про ВПО окрему статтю, яка визначатиме поняття субсидії на найм житла, її розмір, умови надання та чіткий, прозорий механізм отримання. Субсидія має бути зрозумілою для переселенців, передбачуваною та реально доступною для людей, які втратили житло або були змушені його покинути. Законодавче оформлення забезпечить правову визначеність і мінімізує ризики бюрократичних бар’єрів.

По-друге, необхідні зміни до Податкового кодексу. Йдеться про звільнення від оподаткування доходів громадян, які здають своє житло ВПО та іншим вразливим групам населення, або запровадження реально пільгового  режиму оподаткування. Це дозволить мотивувати власників легально надавати житло, а не ухилятися від офіційних процедур через високі податки.

По-третє, потрібна проста та зрозуміла система звітності. Вона має бути максимально автоматизованою і цифровою, щоб орендодавці могли швидко надавати необхідну інформацію без зайвої бюрократії, додаткових витрат часу та коштів. Наприклад, цифрова платформа, інтегрована з «Дією», забезпечить швидке оформлення договорів, контроль за виплатами та прозорість процесу. 

По-четверте, регулярна, системна просвітницька робота та моніторинг. Необхідні інформаційні кампанії у регіонах з високою концентрацією ВПО, навчання працівників ЦНАПів та гарячі лінії. Доречно встановити KPI, наприклад для Мінсоцполітики – кількість офіційних угод, публічна звітність, що забезпечить контроль за виконанням програми. 

Від консультацій до законодавчих змін: внесок громадських ініціатив

Наразі, зокрема, громадськими зусиллями здійснюється правова та інформаційна підтримка переселенців. Поширюється перелік доступних житлових програм, субсидій, державної допомоги, змін в законодавстві, умова та правила участі.

Переселенці можуть отримувати безкоштовні юридичні консультації, зокрема щодо оформлення документів, дотримання житлових прав, звернень до Пенсійного фонду чи державних програм. 

Громадські та експертні ініціативи у взаємодії з Урядом, парламентом та парламентськими комітетами відіграють і мають продовжувати відігравати вагому роль, сприяючи удосконаленню механізму призначення субсидій, умов офіційних договорів оренди та податкових стимулів для власників житла. Це дозволяє враховувати практичні потреби ВПО та покращувати законодавчу та нормативну базу проєкту.

Лише комбінація соціальної підтримки для ВПО та економічних стимулів для власників житла, а також зниження бюрократичного навантаження дозволить вивести ринок оренди з тіні. А субсидію зробити реально доступною,  перетворивши експериментальну програму на ефективний інструмент державної політики, який працює на користь переселенців і всієї економіки країни.