"Недбалість може коштувати власності": як купити землю в Україні і не втратити її

Середня ринкова ціна гектара сільгоспземлі в Україні2026 року, за даними Держгеокадастру, становить близько 65 тис. грн і продовжує зростати навіть під час війни. Разом із вартістю української землі зростає і кількість судових спорів та випадків, коли покупці втрачають щойно придбані ділянки. Ба більше, юристи прямо попереджають, що 2026 року купівля землі без перевірки є одним із найризикованіших типів інвестицій.

Ринок сільськогосподарських земель в Україні поступово розвивається, приваблюючи як приватних інвесторів, так і аграрний бізнес. Водночас практика показує, що операції з такими об’єктами залишаються юридично складними і потребують ретельної підготовки. Попри високий попит, недостатня перевірка перед укладенням договору може призвести до судових спорів, фінансових втрат або навіть позбавлення права власності.

Що вважається сільськогосподарською землею

Як зазначають юристи, відповідно до статті 22 Земельного кодексу України, землями сільськогосподарського призначення визнаються ділянки, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, науково-дослідної або навчальної діяльності, розміщення виробничої інфраструктури, а також для комплексів з переробки і зберігання продукції.

До таких земель належать як сільськогосподарські (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища, перелоги), так і несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи, полезахисні лісові смуги, землі під господарськими будівлями та об’єктами інфраструктури).

Юридичні пастки під час купівлі землі

Як зазначив адвокат Дмитро Васюта, передусім перевіряється законність права власності.

"Першочерговим є встановлення законності набуття права власності продавцем. На практиці трапляються випадки, коли право власності зареєстроване з порушеннями, земельна ділянка була сформована або передана із порушенням законодавства, існують сумнівні відомості щодо історії переходу прав. Такі обставини можуть стати підставою для визнання правочину недійсним у суді", — зазначає адвокат ЮК "Приходько та партнери" Дмитро Васюта.

Обтяження та обмеження

Ділянка може бути обтяжена арештом, іпотекою, податковою заставою або забороною відчуження. Зняття обтяжень із порушенням процедури також несе ризики для нового власника.

Судові спори

"Земельні ділянки нерідко є предметом судових спорів, зокрема щодо права власності, меж ділянки, спадкових прав або визнання недійсними попередніх правочинів", — попереджає Васюта.

Переважне право орендаря

Законодавство передбачає, що орендар має переважне право купівлі ділянки. Ігнорування цього права може призвести до оскарження договору та втрати власності.

Порушення земельного законодавства

Недотримання обмежень щодо кола осіб, розміру володіння та категорій земель може стати підставою для визнання договору недійсним або навіть конфіскації.

Фінансові та комплаєнс-ризики

Розрахунки за договорами здійснюються в безготівковій формі, а покупець має підтвердити джерела коштів. Інакше угода може бути заблокована або підлягати перевірці контролюючими органами.

Використання земельної ділянки

Невідповідність цільового призначення, обмеження у використанні або проблеми з межами можуть зменшити економічну доцільність придбання.

Податки під час купівлі-продажу

"Важливо розуміти, що об’єктом оподаткування є дохід від продажу, і сплачує його продавець. Згідно з Податковим кодексом, застосовуються ПДФО та військовий збір", — пояснює керівниця цивільної практики АО Verity Group Дарина Старовойтова.

Податки не сплачуються, якщо одночасно виконуються три умови.

1. Перший продаж нерухомого майна протягом року.
2. Власність більше 3 років.
3. Площа ділянки не перевищує норм безоплатної приватизації (0,25 га для будинків у селах, 0,12 га для садівництва).

Інакше ставки такі:

• другий продаж або володіння менше 3 років — ПДФО 5% + військовий збір 5%
• третій та наступні продажі — ПДФО 18% + військовий збір 5%

"Повністю уникнути сплати податків законним шляхом неможливо. Раніше популярна схема "фіктивного дарування" сьогодні втратила сенс", — додає Старовойтова.

Земля для ветеранів — як отримати ділянку безкоштовно

Учасники бойових дій (УБД) мають право на безоплатну земельну ділянку. Проте через бюрократію та мораторій на приватизацію отримати землю на практиці складно.

"До 24 лютого 2022 року статус УБД фактично не давав гарантованого результату. Після початку війни громади формують ділянки для оренди або аукціонів, що зменшує кількість доступних земель для ветеранів", — пояснює Васюта.

Він зауважує, що судова практика окружних адміністративних судів переповнена справами, де ветерани були змушені оскаржувати незаконні відмови органів місцевого самоврядування. Попри статус, захисники проходили ту ж саму бюрократичну процедуру, що й інші громадяни, часто стикаючись із вичерпанням "вільного земельного фонду".

Зазначимо, що від березня 2022 року в Україні діє мораторій на безоплатну приватизацію земель (згідно з правками до Земельного кодексу). Наразі передача ділянок із державної чи комунальної власності у приватну за процедурами ст. 116, 118, 121 ЗКУ фактично зупинена.

2025 року Верховна Рада прийняла за основу законопроєкт №10027 з метою створити реальний механізм забезпечення ветеранів землею. Закон пропонує: Часткове зняття мораторію: Дозволити безоплатну передачу земель УБД та сім’ям загиблих героїв навіть під час дії воєнного стану.

Насамперед йдеться про створення резервного фонду.

При приватизації державних/комунальних сільськогосподарських підприємств пропонується створювати резервний фонд у розмірі до 20% від площі всіх угідь.

Також має бути "цільове" призначення. Землі цього фонду використовуватимуться виключно для передачі ветеранам та сім’ям загиблих. Використання їх на інші цілі буде прямо заборонено, про що вноситимуться відповідні відомості до ДЗК.

Прозорість через цифровізацію теж обов'язкова. Інформація про такі резервні землі має відображатися на картографічній основі Державного земельного кадастру та публікуватися на сайтах органів влади. Це дозволить ветерану бачити реальну наявність ділянок, а не отримувати відписки про їх відсутність.

"На даний момент ветеранам важливо відстежувати публікації територіальних громад щодо формування нових ділянок. Хоча мораторій ще діє, підготовка до подання заяви (пошук ділянки, перевірка її статусу) може стати фундаментом для швидкої реалізації права після остаточного прийняття законопроєкту №10027 та набуття ним чинності", — каже юрист.

Які документи потрібні для купівлі-продажу землі

Процедура оформлення угоди для ветеранів і цивільних покупців є однаковою — ключовим етапом залишається нотаріальне посвідчення договору.

Продавець має надати:

• правовстановлюючий документ (державний акт, свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу або дарування);
• витяг із Державного земельного кадастру (актуальний, дійсний 3 місяці);
• звіт про експертну грошову оцінку;
• витяг із Державного реєстру речових прав (ДРРП);
• нотаріально завірену згоду подружжя (якщо ділянка набута у шлюбі);
• паспорт та РНОКПП;
• згоду орендаря — якщо ділянка перебуває в користуванні.

Покупець має надати:

• паспорт та РНОКПП;
• згоду подружжя (якщо перебуває у шлюбі);
• документи, що підтверджують походження коштів (довідка про доходи, декларація, документи про продаж майна).

Ці вимоги є критичними через фінансовий моніторинг банків і нотаріусів, наголошують експерти.

"Ринок землі стає дедалі більш цифровізованим і контрольованим, тому для безпечної угоди недостатньо лише коштів. Важливо провести повний юридичний аудит ділянки, підтвердити легальність доходів і перевірити відсутність претензій з боку орендарів чи держави", — каже Дмитро Васюта.

А для ветеранів окремим викликом залишається реалізація права на землю — ключову роль тут відіграватиме впровадження нових законодавчих змін, які мають зробити цей процес реальним.

Нагадаємо, раніше Фокус тлумачив поняття земельного податку і що означає коефіцієнт індексації 1,08.