"Небрежность может стоить собственности": как купить землю в Украине и не потерять ее

Средняя рыночная цена гектара сельхозземли в Украине в2026 году, по данным Госгеокадастра, составляет около 65 тыс. грн и продолжает расти даже во время войны. Вместе со стоимостью украинской земли растет и количество судебных споров и случаев, когда покупатели теряют только что приобретенные участки. Более того, юристы прямо предупреждают, что в 2026 году покупка земли без проверки является одним из самых рискованных типов инвестиций.

Рынок сельскохозяйственных земель в Украине постепенно развивается, привлекая как частных инвесторов, так и аграрный бизнес. В то же время практика показывает, что операции с такими объектами остаются юридически сложными и требуют тщательной подготовки. Несмотря на высокий спрос, недостаточная проверка перед заключением договора может привести к судебным спорам, финансовым потерям или даже лишению права собственности.

Что считается сельскохозяйственной землей

Как отмечают юристы, в соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Украины, землями сельскохозяйственного назначения признаются участки, предоставленные для производства сельскохозяйственной продукции, научно-исследовательской или учебной деятельности, размещения производственной инфраструктуры, а также для комплексов по переработке и хранению продукции.

К таким землям относятся как сельскохозяйственные (пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища, залежи), так и несельскохозяйственные угодья (хозяйственные дороги, полезащитные лесные полосы, земли под хозяйственными постройками и объектами инфраструктуры).

Юридические ловушки при покупке земли

Как отметил адвокат Дмитрий Васюта, прежде всего проверяется законность права собственности.

"Первоочередным является установление законности приобретения права собственности продавцом. На практике бывают случаи, когда право собственности зарегистрировано с нарушениями, земельный участок был сформирован или передан с нарушением законодательства, существуют сомнительные сведения по истории перехода прав. Такие обстоятельства могут стать основанием для признания сделки недействительной в суде", — отмечает адвокат ЮК "Приходько и партнеры" Дмитрий Васюта.

Обременения и ограничения

Участок может быть обременен арестом, ипотекой, налоговым залогом или запретом отчуждения. Снятие обременений с нарушением процедуры также несет риски для нового владельца.

Судебные споры

"Земельные участки нередко являются предметом судебных споров, в частности относительно права собственности, границ участка, наследственных прав или признания недействительными предыдущих сделок", — предупреждает Васюта.

Преимущественное право арендатора

Законодательство предусматривает, что арендатор имеет преимущественное право покупки участка. Игнорирование этого права может привести к обжалованию договора и потере собственности.

Нарушение земельного законодательства

Несоблюдение ограничений относительно круга лиц, размера владения и категорий земель может стать основанием для признания договора недействительным или даже конфискации.

Финансовые и комплаенс-риски

Расчеты по договорам осуществляются в безналичной форме, а покупатель должен подтвердить источники средств. Иначе сделка может быть заблокирована или подлежать проверке контролирующими органами.

Использование земельного участка

Несоответствие целевого назначения, ограничения в использовании или проблемы с границами могут уменьшить экономическую целесообразность приобретения.

Налоги во время купли-продажи

"Важно понимать, что объектом налогообложения является доход от продажи, и платит его продавец. Согласно Налоговому кодексу, применяются НДФЛ и военный сбор", — объясняет руководитель гражданской практики АО Verity Group Дарья Старовойтова.

Налоги не уплачиваются, если одновременно выполняются три условия.

1. Первая продажа недвижимого имущества в течение года.
2. Собственность более 3 лет.
3. Площадь участка не превышает норм бесплатной приватизации (0,25 га для домов в селах, 0,12 га для садоводства).

Иначе ставки такие:

• вторая продажа или владение менее 3 лет — НДФЛ 5% + военный сбор 5%
• третья и последующие продажи — НДФЛ 18% + военный сбор 5%

Земля для ветеранов — как получить участок бесплатно

Участники боевых действий (УБД) имеют право на бесплатный земельный участок. Однако из-за бюрократии и моратория на приватизацию получить землю на практике сложно.

"До 24 февраля 2022 года статус УБД фактически не давал гарантированного результата. После начала войны общины формируют участки для аренды или аукционов, что уменьшает количество доступных земель для ветеранов", — объясняет Васюта.

Он отмечает, что судебная практика окружных административных судов переполнена делами, где ветераны были вынуждены оспаривать незаконные отказы органов местного самоуправления. Несмотря на статус, защитники проходили ту же бюрократическую процедуру, что и другие граждане, часто сталкиваясь с исчерпанием "свободного земельного фонда".

Отметим, что с марта 2022 года в Украине действует мораторий на бесплатную приватизацию земель (согласно правкам в Земельный кодекс). Сейчас передача участков из государственной или коммунальной собственности в частную по процедурам ст. 116, 118, 121 ЗКУ фактически остановлена.

В 2025 году Верховная Рада приняла за основу законопроект №10027 с целью создать реальный механизм обеспечения ветеранов землей. Закон предлагает: Частичное снятие моратория: Разрешить бесплатную передачу земель УБД и семьям погибших героев даже во время действия военного положения.

Прежде всего речь идет о создании резервного фонда.

При приватизации государственных/коммунальных сельскохозяйственных предприятий предлагается создавать резервный фонд в размере до 20% от площади всех угодий.

Также должно быть "целевое" назначение. Земли этого фонда будут использоваться исключительно для передачи ветеранам и семьям погибших. Использование их на другие цели будет прямо запрещено, о чем будут вноситься соответствующие сведения в ГЗК.

Прозрачность через цифровизацию тоже обязательна. Информация о таких резервных землях должна отображаться на картографической основе Государственного земельного кадастра и публиковаться на сайтах органов власти. Это позволит ветерану видеть реальное наличие участков, а не получать отписки об их отсутствии.

"На данный момент ветеранам важно отслеживать публикации территориальных общин по формированию новых участков. Хотя мораторий еще действует, подготовка к подаче заявления (поиск участка, проверка его статуса) может стать фундаментом для быстрой реализации права после окончательного принятия законопроекта №10027 и вступления его в силу", — говорит юрист.

Какие документы нужны для купли-продажи земли

Процедура оформления сделки для ветеранов и гражданских покупателей одинакова — ключевым этапом остается нотариальное удостоверение договора.

Продавец должен предоставить:

• правоустанавливающий документ (государственный акт, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи или дарения);
• выписка из Государственного земельного кадастра (актуальный, действительный 3 месяца);
• отчет об экспертной денежной оценке;
• выписка из Государственного реестра вещных прав (ГРВП);
• нотариально заверенное согласие супругов (если участок приобретен в браке);
• паспорт и РНОКПП;
• согласие арендатора — если участок находится в пользовании.

Покупатель должен предоставить:

• паспорт и РНОКПП;
• согласие супругов (если находится в браке);
• документы, подтверждающие происхождение средств (справка о доходах, декларация, документы о продаже имущества).

Эти требования являются критическими из-за финансового мониторинга банков и нотариусов, отмечают эксперты.

"Рынок земли становится все более цифровизированным и контролируемым, поэтому для безопасной сделки недостаточно только средств. Важно провести полный юридический аудит участка, подтвердить легальность доходов и проверить отсутствие претензий со стороны арендаторов или государства", — говорит Дмитрий Васюта.

А для ветеранов отдельным вызовом остается реализация права на землю — ключевую роль здесь будет играть внедрение новых законодательных изменений, которые должны сделать этот процесс реальным.