Стара хата в селі за 2 – 5 тисяч доларів: скільки насправді доведеться вкласти в ремонт

Чому зростає попит на реновацію старих будинків у селах?

В Україні формується нішева тенденція до реновації старої забудови в селах. Вона зародилася в роки пандемії коронавірусу й точково отримала нові стимули під час повномасштабної війни. Про це в коментарі 24 Каналу розповіла оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак.

Зростаючий попит на купівлю старих хат у селах з подальшою реновацією спричинений запитом українців на безпеку й автономність в умовах енергетичного терору з боку Росії, а також вимушеним переміщенням через втрату майна внаслідок війни.

За словами експертки, ціни на старі хати в селах залежать від розташування та стану ремонту. Наприклад, у віддалених населених пунктах центральних та північних областей вони можуть коштувати орієнтовно:

• від 2 до 5 тисяч доларів за дуже старі й зношені будинки;
• до 8 – 15 тисяч доларів за придатні до життя будинки, що обладнані мінімальними комунікаціями й ремонтом.

У селах із наявною базовою інфраструктурою купити хату коштуватиме в діапазоні 10 – 18 тисяч доларів, каже Вікторія Берещак. Тоді як у приміських або туристичних локаціях ціни часто стартують від 20 – 40 тисяч гривень і можуть сягати 60 – 70 тисяч гривень навіть без якісного ремонту.

Які переваги й ризики купівлі старих хат під реновацію у 2026 році?

Ключовою перевагою хати в селі є її доступність: стартовий бюджет для купівлі може бути значно нижчим, ніж для нерухомості в місті. Водночас приватний будинок дає більше контролю над автономністю, що важливо в умовах енергетичної нестабільності під час війни.

Якщо квартира у великому місті може коштувати 60 – 100 тисяч доларів, то стару хату у селі інколи можна придбати у 3 – 5 разів дешевше. Покупець отримує землю, простір і можливість адаптувати будинок під власний сценарій: постійне проживання одразу, реновацію і потім використання чи косметичний ремонт,
– говорить експертка Вікторія Берещак.

Однак існують також ризики, найбільшими серед яких можуть стати технічні й інфраструктурні. Старі хати часто потребують повної реконструкції, що може перетворити первинно дешевий об'єкт на дорогий і тривалий проєкт.

Доведення будинку до житлового стану може вимагати заміни комунікацій, перекриттів і даху, а також виконання утеплення. Ремонт в умовах війни є не тільки витратним, а й тривалим процесом через брак кваліфікованих робітників для його виконання й проблеми з електропостачанням. Варто бути готовим і до юридичних нюансів із землею та слабкої місцевої інфраструктури.

Скільки може коштувати реновація старої хати?

Реальні бюджети на реновацію у 2026 році відрізняються залежно від стану будинку й масштабів очікуваного оновлення. За розрахунками оглядачки ринку нерухомості Вікторії Берещак, на базовий ремонт варто закладати близько 200 – 400 доларів за квадратний метр. Глибока ж реконструкція може коштувати 400 – 800 за квадратний метр і більше, адже йдеться про заміну інженерії, утеплення й перепланування.

Базове оновлення будинку на 50 квадратів може вартувати 10 – 20 тисяч доларів, а ґрунтовніше – від 20 до 40 тисяч.

Як зауважує експертка, у 2025 році попит на купівлю будинків на вторинному ринку підвищився приблизно на 25%, тоді як медіанні ціни зросли на 27%. Така тенденція є системною й обумовлена запитом на автономне житло та обмеженою пропозицією якісних лотів.

Однак ремонти дорожчають швидше, ніж сама нерухомість. Серед факторів тиску – зростання вартості будматеріалів і дефіцит робочої сили.

Зверніть увагу! Як зазначала в коментарі 24 Каналу експертка у сфері нерухомості Ірина Луханіна, у квітні заміська нерухомість входить у фазу початку сезону, а попит на купівлю будинків починає відновлюватися після зимової паузи. Обираючи життя за містом свідомо, покупці демонструють вищу вимогливість до об'єктів: будинки без якісної інженерії, з поганою логістикою або завищеною ціною продаються довго, тоді як готові та адекватно оцінені знаходять нового власника швидше.

Чи цікавиться бізнес проєктами реновації старих хат?

Експертка Вікторія Берещак говорить, що купівля й ремонт старих будинків для їхнього подальшого продажу або оренди наразі більше пов'язані з приватними інвестиційними рішеннями, ніж із системним бізнесом. Оглядачка виокремлює на ринку дві мотивації, які підштовхують до придбання такої нерухомості.

Дауншифтинг набув поширення серед міських жителів і став особливо помітним після пандемії та під час повномасштабної війни. Він орієнтується на меншу залежність від міської інфраструктури, більший простір і можливість дистанційної роботи. Інвестиція 10 – 30 тисяч доларів у купівлю старої хати дозволяє стати власником приватного будинку за менші гроші, ніж коштувало б нове житло, й адаптувати його під себе з часом.

Паралельно формується ринок фліпінгу, коли інвестори купують старі будинки за відносно низькою ціною, а після реновації продають дорожче або здають в оренду.

Інвестори купують старі будинки за 5 – 20 тисяч доларів, вкладають у ремонт ще 20 – 50 тисяч і намагаються продавати вже у діапазоні 40 – 80 тисяч доларів або використовувати об'єкт як орендний продукт. У туристичних локаціях короткострокова оренда реконструйованих будинків може приносити 500 – 1 500 доларів на місяць у сезон, що робить такі інвестиції потенційно привабливими,
– говорить експертка Вікторія Берещак.

Такі інвестиції можуть приносити дохід у передмістях великих населених пунктів та туристичних регіонах із рекреаційними зонами поруч. Проте, як зауважує експертка, цей ринок є дуже нерівномірним. Успішність залежить від багатьох факторів:

• локації;
• транспортної доступності;
• якості середовища;
• наявності стабільного орендного або міграційного потоку.

За словами експертки, через відсутність цих чинників інвестиції в реновацію старих будинків можуть мати низьку ліквідність і довгий термін окупності, а тільки 20 – 30% об'єктів після реновації мають прогнозовано високу ліквідність.

Які є кейси реновації старих хат в Україні?

• Своїм досвідом купівлі старої хати в селі на Одещині у соцмережах поділилася Анастасія Сокол. У ремонт купленого за 5 тисяч доларів будинку вона з чоловіком вклала 30 тисяч доларів, розширивши його площу з 50 до 90 квадратних метрів завдяки прибудові.
• Оселя пустувала близько 5 років, територія подвір'я заросла й була засміченою. У будинку не було води та газу. Під час робіт виконали перепланування простору хати. Облаштування пічного опалення коштувало подружжю 2 тисячі доларів, а вікна й двері – 1,8 тисячі доларів.
• Українка Анна купила хату-мазанку на Черкащині за 90 тисяч гривень і зробила ремонт власноруч з мінімальними витратами. Загальна площа будинку становить 62 квадратні метри. Жінка не планувала масштабної реконструкції, вирішивши зберегти атмосферу старої хати без повного демонтажу підлоги чи суцільного вирівнювання стін.
• Ремонт спальні обійшовся у 7 тисяч гривень. Вживані меблі коштували близько 20 тисяч гривень. Кухню облаштовували із залишків матеріалів, а меблі для неї придбали за 8 тисяч гривень на OLX.