Продажа Ocean Plaza. Кто купит столичный ТРЦ и почему его приватизация — важный тест для государства

Один из сложнейших объектов большой приватизации в 2026 году — ТРЦ Ocean Plaza в центре Киева. Фонд государственного имущества уже планирует выставить его на продажу.

Комплекс построили в 2010-х годах при участии структур, связанных с российским бизнесом. Контроль над компанией-оператором осуществлялся через многоуровневую офшорную модель — с кипрскими и другими иностранными компаниями и номинальными владельцами.

В начале 2023 года Высший антикоррупционный суд установил, что 66,65% корпоративных прав контролировали структуры, связанные с олигархами Аркадием и Игорем Ротенбергами, и взыскал эти активы в доход государства. ВАКС подтвердил: формальные юрисдикции и номинальные владельцы не скрывают реальных бенефициаров. Определяющим является не структура собственности, а фактический контроль над активом и его экономическая связь с подсанкционными лицами.

Особенность этого и некоторых других активов — в 2024 году по дополнительному иску Минюста суд передал государству еще и долговые права: требование вернуть кредит с начисленными процентами, а также права залогодержателя по договорам ипотеки и залога. То есть российские совладельцы когда-то предоставили ТРЦ кредит и взяли имущество под залог, и теперь эти долговые требования принадлежат не им, а государству. Общая сумма таких прав на момент взыскания превысила 200 млн долл.

То есть государство является одновременно и совладельцем ТРЦ, и его кредитором. Это ставит Фонд госимущества перед непростым выбором: списать долг, продать долговые права отдельно от самого ТРЦ или выставить все единым лотом. Последний вариант может в несколько раз увеличить номинальную стоимость объекта и сделать его инвестиционно непривлекательным.

Каким путем пойдет ФГИУ? Публично ответ еще не озвучили. Однако продажа Ocean Plaza — это своеобразный тест, от результата которого зависит успешность приватизации других крупных и уникальных объектов, которые перешли к государству вследствие санкционной политики.

Кто может стать покупателем?

Управление активом и будущую реализацию Ocean Plaza обеспечивает ФГИУ. Согласно Закону Украины «О санкциях», деньги от продажи таких активов зачисляются в государственный бюджет Украины и направляются в фонд ликвидации последствий вооруженной агрессии.

Очевидно, что государство не является эффективным долгосрочным владельцем коммерческой недвижимости. Такой актив нуждается в инвестициях, управлении и рыночной логике развития. Реальный пул потенциальных покупателей ограничен. Несмотря на неширокий круг возможных инвесторов, на рынке обсуждают игроков, которые могут быть потенциально заинтересованы в приобретении Ocean Plaza. Среди них:

• украинские девелоперы и бизнес-группы. Медиа упоминали интерес ряда украинских игроков, в частности инвестиционной компании Dragon Capital (основатель — Томаш Фиала), которая активно инвестирует в коммерческую недвижимость и имеет доступ к институциональному капиталу. Также инвестиционные структуры, связанные с финансовой группой ICU, потенциально могут рассматривать актив как часть портфельной или партнерской инвестиции;
• Вагиф Алиев и рынок ТРЦ. Алиев — один из наиболее очевидных претендентов. Его группа уже контролирует Lavina Mall, Blockbuster Mall и реализует проект Ocean Mall рядом с Ocean Plaza. Потенциальное приобретение создало бы крупнейший retail-кластер в Киеве с выраженной операционной синергией. Вместе с тем подобный сценарий может вызвать вопрос о концентрации рынка и потребует оценки со стороны Антимонопольного комитета;
• «народная приватизация». Фонд Inzhur публично заявил о намерении взять участие в приватизации Ocean Plaza. С этой целью создан специализированный инвестиционный фонд Inzhur Ocean, ориентированный на объединение средств розничных инвесторов для участия в аукционе ФГИУ. Такой подход фактически формирует модель «народной приватизации» и нетипичен для украинского рынка крупных соглашений;
• международные инвесторы. Среди потенциальных международных игроков могут быть международные инвестиционные фонды, специализирующиеся на активах со сложной историей или в странах с повышенными рисками. Их участие возможно при условии прозрачной приватизации и четко структурированной юридической части;
• текущие или связанные совладельцы. На рынке также обсуждают, что к участию в приватизации могут подключиться структуры, связанные с бывшими или нынешними украинскими совладельцами Ocean Plaza, — до 2023 года долей 33,35% владел украинский бизнесмен Василий Хмельницкий, но в сентябре 2023-го он продал эту долю своему бизнес-партнеру Андрею Иванову. Впрочем, этот сценарий создает дискуссию о формате продажи. Почему?

Почему только большая приватизация?

Вопрос не только в том, кто купит актив, но и в том, как именно будет проходить продажа. Если в приватизации будут участвовать действующие или связанные совладельцы Ocean Plaza, возникает вопрос преобладающего права: согласно общему правилу, совладелец имеет приоритет выкупить долю по той же цене и на тех же условиях, что и другие покупатели. Это право направлено на защиту стабильности отношений между совладельцами, чтобы они могли выкупить долю и не допустить посторонних в собственность. Но такое право не работает, когда государство продает имущество в рамках приватизации.

Приватизация регулируется Законом Украины «О приватизации государственного и коммунального имущества», требующим продавать такие активы через открытые аукционы. Никаких преимуществ для совладельцев он не предполагает, поскольку ключевым принципом приватизации является равенство участников, открытость и максимизация цены.

Поэтому большая приватизация через аукцион — это базовый и фактически единственный корректный механизм. В случае Ocean Plaza это еще и продолжение санкционной политики: государство не просто продает актив, а конвертирует его в доход как форму компенсации за ущерб от агрессии. Именно такой подход обеспечивает законность, доверие инвесторов и максимальный финансовый результат для государства.

Почему при приватизации Ocean Plaza необходим инвестиционный скрининг?

Отдельного внимания требует подход государства к проверке потенциального покупателя. В случае Ocean Plaza это критично, учитывая санкционное происхождение актива и сложную историю собственности. Без надлежащего скрининга существует риск, что контроль над объектом может быть восстановлен теми же группами через номинальные структуры, фонды или посредников.

В то же время прозрачный скрининг в таком соглашении сформирует доверие инвесторов и расширит круг качественных покупателей.

В этом смысле кейс Ocean Plaza выходит за рамки отдельного соглашения и фактически становится ориентиром для будущих продаж сложных санкционных активов. То, как государство выстроит процесс отбора покупателя, задаст стандарт для всего рынка.

Приватизация Ocean Plaza — это вопрос не только цены, но и качества капитала. Без надлежащего инвестиционного скрининга государство рискует фактически вернуть актив тем же игрокам.