Продаж Ocean Plaza. Хто купить столичний ТРЦ і чому його приватизація — важливий тест для держави

Один із найскладніших об'єктів великої приватизації 2026 року — ТРЦ Ocean Plaza у центрі Києва. Фонд державного майна вже планує виставити його на продаж.

Комплекс збудували у 2010-х роках за участі структур, пов'язаних із російським бізнесом. Контроль над компанією-оператором здійснювався через багаторівневу офшорну модель — із кіпрськими й іншими іноземними компаніями та номінальними власниками.

На початку 2023 року Вищий антикорупційний суд установив, що 66,65% корпоративних прав контролювали структури, пов'язані з олігархами Аркадієм та Ігорем Ротенбергами, і стягнув ці активи в дохід держави. ВАКС підтвердив: формальні юрисдикції та номінальні власники не приховують реальних бенефіціарів. Визначальним є не структура власності, а фактичний контроль над активом і його економічний зв'язок із підсанкційними особами.

Особливість цього та деяких інших активів — 2024 року за додатковим позовом Мін'юсту суд передав державі ще й боргові права: вимогу повернення кредиту з нарахованими відсотками, а також права заставодержателя за договорами іпотеки й застави. Тобто російські співвласники колись надали ТРЦ кредит і взяли майно під заставу — і тепер ці боргові вимоги належать не їм, а державі. Загальна сума таких прав на момент стягнення перевищила 200 млн дол.

Тобто держава є одночасно і співвласником ТРЦ, і його кредитором. Це ставить Фонд держмайна перед непростим вибором: списати борг, продати боргові права окремо від самого ТРЦ або виставити все єдиним лотом. Останній варіант може в кілька разів збільшити номінальну вартість об'єкта і зробити його інвестиційно непривабливим.

Яким шляхом піде ФДМУ? Публічно відповідь ще не озвучили. Однак продаж Ocean Plaza — це своєрідний тест, від результату якого залежить успішність приватизації інших великих і унікальних об'єктів, що перейшли до держави внаслідок санкційної політики.

Хто може стати покупцем?

Управління активом і майбутню реалізацію Ocean Plaza забезпечує ФДМУ. Згідно із Законом України «Про санкції», гроші від продажу таких активів зараховуються до державного бюджету України та спрямовуються до фонду ліквідації наслідків збройної агресії.

Очевидно, що держава не є ефективним довгостроковим власником комерційної нерухомості. Такий актив потребує інвестицій, управління і ринкової логіки розвитку. Реальний пул потенційних покупців обмежений. Попри нешироке коло можливих інвесторів, на ринку обговорюють гравців, які можуть бути потенційно зацікавлені у придбанні Ocean Plaza. Серед них:

• українські девелопери та бізнес-групи. Медіа згадували інтерес низки українських гравців, зокрема інвестиційної компанії Dragon Capital (засновник — Томаш Фіала), яка активно інвестує у комерційну нерухомість і має доступ до інституційного капіталу. Також інвестиційні структури, пов’язані з фінансовою групою ICU, потенційно можуть розглядати актив як частину портфельної або партнерської інвестиції;
• Вагіф Алієв і ринок ТРЦ. Алієв — один із найочевидніших претендентів. Його група вже контролює Lavina Mall, Blockbuster Mall і реалізує проєкт Ocean Mall поруч із Ocean Plaza. Потенційне придбання створило б найбільший retail-кластер у Києві з вираженою операційною синергією. Водночас такий сценарій може викликати питання щодо концентрації ринку та потребуватиме оцінки з боку Антимонопольного комітету;
• «народна приватизація». Фонд Inzhur публічно заявив про намір узяти участь у приватизації Ocean Plaza. З цією метою створено спеціалізований інвестиційний фонд Inzhur Ocean, орієнтований на об’єднання коштів роздрібних інвесторів для участі в аукціоні ФДМУ. Такий підхід фактично формує модель «народної приватизації» і є нетиповим для українського ринку великих угод;
• міжнародні інвестори. Серед потенційних міжнародних гравців можуть бути міжнародні інвестиційні фонди, що спеціалізуються на активах із складною історією або в країнах із підвищеними ризиками. Їхня участь можлива за умов прозорої приватизації та чітко структурованої юридичної частини;
• поточні або пов’язані співвласники. На ринку також обговорюють, що до участі в приватизації можуть долучитися структури, пов'язані з колишніми або нинішніми українськими співвласниками Ocean Plaza, — до 2023 року часткою 33,35% володів український бізнесмен Василь Хмельницький, однак у вересні 2023-го він продав цю частку своєму бізнес-партнеру Андрію Іванову. Втім, цей сценарій створює дискусію щодо формату продажу. Чому?

Чому тільки велика приватизація?

Питання не лише в тому, хто купить актив, а й у тому, як саме відбуватиметься продаж. Якщо в приватизації братимуть участь чинні або пов’язані співвласники Ocean Plaza, виникає питання переважного права: за загальним правилом, співвласник має пріоритет на викуп частки за тією ж ціною й на тих самих умовах, що й інші покупці. Це право спрямоване на захист стабільності відносин між співвласниками, щоб вони могли викупити частку і не допустити сторонніх у власність. Але таке право не працює, коли держава продає майно в межах приватизації.

Приватизація регулюється Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна», який вимагає продавати такі активи через відкриті аукціони. Жодних переваг для співвласників він не передбачає, оскільки ключовими принципами приватизації є рівність учасників, відкритість і максимізація ціни.

Тому велика приватизація через аукціон — це базовий і фактично єдиний коректний механізм. У випадку Ocean Plaza це ще й продовження санкційної політики: держава не просто продає актив, а конвертує його в дохід як форму компенсації за шкоду від агресії. Саме такий підхід забезпечує законність, довіру інвесторів і максимальний фінансовий результат для держави.

Чому при приватизації Ocean Plaza потрібен інвестиційний скринінг?

Окремої уваги потребує підхід держави до перевірки потенційного покупця. У випадку Ocean Plaza це критично з огляду на санкційне походження активу та складну історію власності. Без належного скринінгу існує ризик, що контроль над об’єктом може бути відновлений тими ж групами через номінальні структури, фонди або посередників.

Водночас прозорий скринінг у такій угоді сформує довіру інвесторів і розширить коло якісних покупців.

У цьому сенсі кейс Ocean Plaza виходить за рамки окремої угоди і фактично стає орієнтиром для майбутніх продажів складних санкційних активів. Те, як держава вибудує процес відбору покупця, задасть стандарт для всього ринку.

Приватизація Ocean Plaza — це питання не лише ціни, а й якості капіталу. Без належного інвестиційного скринінгу держава ризикує фактично повернути актив тим самим гравцям.