Мільйон іпотек під 3%. Три сценарії для житлового ринку України

Голова парламентського податкового комітету Данило Гетманцев у межах First Affordable Mortgage Forum розповів, що в уряді розробляють програму іпотечного кредитування, яка дасть можливість забезпечити житлом близько мільйона сімей.

Йдеться не про окремі зміни до програми «єОселя», а про потенційне формування нової фінансової архітектури, яка поєднає державні банки, законодавство про сек’юритизацію та облігації з покриттям, державні гарантії й бюджетні механізми і первинний ринок житла.

Чому ця тема заслуговує на увагу?

На сьогодні в банківській системі сформувався значний надлишок ліквідності. За приблизними оцінками, банки тримають близько 1,5 трлн грн у високоліквідних активах, зокрема, близько 0,9 трлн грн в ОВДП і майже 0,6 трлн грн у депозитних сертифікатах НБУ.

Водночас кредитування реального сектору залишається обмеженим — обсяг працюючих корпоративних кредитів скоротився до рівня близько 8% ВВП. Значна частина нового кредитування підтримується державною програмою «5–7–9%», яка компенсує різницю між пільговою та ринковою ставками. Це означає, що в економіці є ресурси, але бракує достатньої кількості проєктів із прийнятним співвідношенням ризику та дохідності.

Банки не потребують інструментів управління ліквідністю — вони вже і так гіперліквідні. Тому їхня пасивність щодо просування інструментів сек’юритизації означає, що вони самі не дуже хочуть брати на себе іпотечні ризики при 3-відсотковій ставці. Тому, найшвидше, закон просувають не для банків, а для якоїсь нової установи, щоб та могла випускати папери і продавати їх тим самим банкам під примусом або з регуляторними стимулами.

Держава прямо або опосередковано контролює банки, на які припадає понад 60% активів банківської системи. Через корпоративні права, формування наглядових рад і затвердження стратегій уряд має суттєвий вплив на їхню поведінку. Це створює унікальні можливості для реалізації масштабних програм, але водночас потребує особливої уваги до питань ринковості, прозорості та управління ризиками.

Окремі публічні заяви про можливість запустити програму «мільйон іпотек під 3%» свідчать про те, що житлова тема може стати одним із центральних елементів державної соціально-економічної політики. Якщо така програма справді розробляється, то йдеться про фінансовий проєкт безпрецедентного масштабу.

Про це свідчить також переорієнтація «єОселі» на недобудови: анонс нової програми «мільйон іпотек» схожий на прямий механізм порятунку девелоперів із кризою продажів. Схема, за якою нова установа викуповує квартири у девелопера і продає їх в іпотеку населенню, є вигідною для обох сторін: девелопер отримує гроші та завершує будівництво, покупець отримує іпотеку під 3%. Проте ризик несуть держава і майбутній платник податків.

Враховуючи значний лобістський вплив девелоперів у парламенті, просування закону про сек'юритизацію та нової іпотечної програми є частково лобістським проєктом девелоперської галузі.

Навіть часткова реалізація такого задуму означатиме десятки, а потенційно, й сотні мільярдів гривень нових довгострокових зобов'язань. Саме законопроєкт «Про сек'юритизацію та облігації з покриттям» створює правову основу для залучення такого довгострокового фінансування під заставу іпотечних активів. У більшості європейських країн саме такі інструменти є фундаментом масштабного іпотечного ринку.

Однак показово, що українські банки наразі не демонструють значного практичного інтересу до цього інструментарію. Це може означати, що законодавча база створюється насамперед для майбутніх спеціалізованих установ або державних програм, а не для негайного використання комерційними банками.

Теоретично нова модель може працювати у такий спосіб:

• держава або спеціалізована установа фінансує придбання житла;
• банки видають іпотечні кредити позичальникам;
• кредити рефінансуються через «Українську фінансову житлову компанію» («Укрфінжитло») або іншу інституцію;
• портфелі кредитів використовуються як покриття для випуску цінних паперів;
• інвестори, у тому числі банки, купують ці інструменти.

Така конструкція може бути ефективною, якщо ризики належно оцінені, а строки активів і пасивів збалансовані; фіскальні зобов'язання є прозорими; програма не спотворює ринкової конкуренції.

Для забудовників така програма могла б створити додатковий платоспроможний попит, особливо в умовах уповільнення продажів; для громадян — суттєво розширити доступ до власного житла; а для держави — стати важливим інструментом соціальної та економічної політики.

Разом із тим необхідно уникнути ситуації, коли державна підтримка перетворюється на непрозоре субсидування окремих сегментів ринку без належної оцінки довгострокових наслідків.

Перед запуском будь-якої масштабної програми доцільно публічно відповісти на такі запитання:

• Який повний обсяг майбутніх бюджетних і квазіфіскальних зобов'язань, як ці зобов'язання відображатимуться у фінансовій звітності і які джерела покриття ризиків неплатежів?
• Чи узгоджено модель із вимогами Міжнародного валютного фонду та інших міжнародних партнерів?
• Як забезпечується конкурентний доступ учасників ринку й які механізми запобігання концентрації ризиків?

Сама ідея формування повноцінного вторинного іпотечного ринку є безумовно правильною. Україна справді потребує сучасних інструментів сек'юритизації та covered bonds зі стандартизованими іпотечними продуктами, а також ефективних інститутів рефінансування. Без цього неможливо побудувати довгостроковий іпотечний ринок європейського типу.

Насамперед успіх такої моделі залежить не від гучності політичних заяв, а від якості інституційного дизайну. Якщо програму буде побудовано на принципах прозорості, професійного управління ризиками та повного розкриття інформації, то вона може стати одним із ключових драйверів повоєнного відновлення.

Якщо ж основний акцент буде зроблено на швидкому досягненні короткострокового політичного ефекту, існує ризик накопичення значних прихованих зобов’язань, які згодом доведеться покривати державі.

Сукупність поточних сигналів свідчить про можливість сформувати в Україні нову масштабну систему державного іпотечного фінансування. Це може стати історичним кроком у розвитку житлової політики та фінансового ринку, але лише за умови, що всі ризики будуть чесно оцінені та суспільство буде чесно поінформоване про реальну вартість такої політики.

Доступне житло — це стратегічно важлива мета. Проте, як і будь-яка масштабна фінансова програма, вона потребує не лише політичної волі, а й бездоганної фінансової архітектури.

Можна спрогнозувати такі сценарії подій

Сценарій 1. Викуп у девелоперів. Нова установа (або розширене «Укрфінжитло») викуповує квартири у девелоперів із проблемними недобудовами за заздалегідь узгодженими цінами, а потім продає їх населенню в іпотеку під 3%. Девелопери отримують гарантований збут і вирішення кризи продажів. Населення отримує «доступне житло».

Програма запускається, видається кілька сотень тисяч іпотек, девелопери розпродають залишки, уряд отримує виборчий рейтинг. Після виборів відкривається повний масштаб фіскального зобов'язання — черговий «подарунок» наступному уряду або МВФ на переговорах.

Сценарій 2. Масова іпотечна емісія через держбанки. Уряд, використовуючи корпоративні права на держбанки (60% ринку), зобов'язує або стимулює їх видавати іпотеки під 3% з компенсацією різниці через «Укрфінжитло»/бюджет. Закон про сек'юритизацію потрібен як юридична оболонка для «переупакування» цих кредитів — зняти їх із балансів банків і передати на «ринок» чи держструктуру.

Міжнародні партнери (МВФ, Світовий банк, KfW) блокують або умовно гальмують схему через відсутність прозорої фіскальної звітності та порушення умов існуючих програм. Схема зависає на етапі узгодження. Проте навіть у цьому разі закон про сек'юритизацію може бути ухвалений як «заділ на майбутнє».

Сценарій 3. Комбінований. Нова установа емітує цінні папери (облігації з покриттям/сек'юритизація), які викуповують держбанки замість депозитних сертифікатів НБУ та ОВДП. Таким чином «заморожена» ліквідність переспрямовується в іпотечне кредитування через квазіринковий механізм. Банки формально «добровільно» беруть участь, але під тиском через наглядові ради.

Під тиском міжнародних фінансових організацій та Нацбанку України програма переформовується у справжню дворівневу модель зі справжньою сек'юритизацією, ринковими ставками і соціальним таргетуванням. Девелопери отримують менше, ніж хотіли, але система стає стійкою.

Найнебезпечніший сценарій — це не «відкрита» передвиборча роздача, а «сек'юритизаційна пастка»: банки під тиском через наглядові ради скуповують облігації нової установи, замінюючи ліквідні депозитні сертифікати НБУ на менш ліквідні іпотечні папери з прихованим державним ризиком. Коли настане ліквідний провал, держава буде змушена рятувати й установу, і банки одночасно, але вже в умовах постконфліктної нормалізації (сподіваємося), коли МВФ особливо уважно стежитиме за фіскальною дисципліною.