Миллион ипотек под 3%. Три сценария для рынка жилья Украины

Глава парламентского налогового комитета Даниил Гетманцев в рамках First Affordable Mortgage Forum рассказал, что в правительстве разрабатывают программу ипотечного кредитования, которая позволит обеспечить жильем около миллиона семей.

Речь идет не об отдельных изменениях в программу «єОселя», а о потенциальном формировании новой финансовой архитектуры, которая объединит государственные банки, законодательство о секьюритизации и облигации с покрытием, государственные гарантии и бюджетные механизмы и первичный рынок жилья.

Почему эта тема заслуживает внимания?

На сегодняшний день в банковской системе сформировался значительный излишек ликвидности. По приблизительным оценкам, банки держат около 1,5 трлн грн в высоколиквидных активах, в частности, примерно 0,9 трлн грн в ОВГЗ и почти 0,6 трлн грн в депозитных сертификатах НБУ.

При этом кредитование реального сектора остается ограниченным — объем работающих корпоративных кредитов сократился до уровня около 8% ВВП. Значительная часть нового кредитования поддерживается государственной программой «5–7–9%», компенсирующей разницу между льготной и рыночной ставками. Это означает, что в экономике есть ресурсы, но не хватает достаточного количества проектов с приемлемым соотношением риска и доходности.

Банки не нуждаются в инструментах управления ликвидностью — они уже и так гиперликвидны. Поэтому их пассивность по продвижению инструментов секьюритизации означает, что они сами не очень хотят брать на себя ипотечные риски при 3-процентной ставке. Поэтому, скорее всего, закон продвигают не для банков, а для какого-то нового учреждения, чтобы то могло выпускать бумаги и продавать их тем же банкам под принуждением или с регуляторными стимулами.

Государство прямо или опосредованно контролирует банки, на которые приходится более 60% активов банковской системы. Через корпоративные права, формирование наблюдательных советов и утверждение стратегий правительство оказывает существенное влияние на их поведение. Это создает уникальные возможности для реализации масштабных программ, но вместе с тем требует особого внимания к вопросам рыночности, прозрачности и управления рисками.

Отдельные публичные заявления о возможности запуска программы «миллион ипотек под 3%» свидетельствуют о том, что жилищная тема может стать одним из центральных элементов государственной социально-экономической политики. Если такая программа действительно разрабатывается, то речь идет о финансовом проекте беспрецедентного масштаба.

Об этом свидетельствует также переориентация «єОселі» на долгострои: анонс новой программы «миллион ипотек» напоминает прямой механизм спасения девелоперов с кризисом продаж. Схема, по которой новое учреждение выкупает квартиры у девелопера и продает их в ипотеку населению, выгодна обеим сторонам: девелопер получает деньги и завершает строительство, покупатель получает ипотеку под 3%. Но риск несут государство и будущий налогоплательщик.

Учитывая значительное лоббистское влияние девелоперов в парламенте, продвижение закона о секьюритизации и новой ипотечной программы являются частично лоббистским проектом девелоперской отрасли.

Даже частичная реализация такого замысла будет означать десятки, а потенциально, и сотни миллиардов гривен новых долгосрочных обязательств. Именно законопроект «О секьюритизации и облигациях с покрытием» создает правовую основу для привлечения такого долгосрочного финансирования под залог ипотечных активов. В большинстве европейских стран именно такие инструменты являются фундаментом масштабного ипотечного рынка.

Но показательно, что украинские банки сейчас не демонстрируют значительный практический интерес к этому инструментарию. Это может означать, что законодательная база создается в первую очередь для будущих специализированных учреждений или государственных программ, а не для немедленного использования коммерческими банками.

Теоретически новая модель может работать следующим образом:

государство или специализированное учреждение финансирует приобретение жилья;
банки выдают ипотечные кредиты заемщикам;
кредиты рефинансируются через «Украинскую финансовую жилищную компанию» («Укрфинжилье») или другой институт;
портфели кредитов используются как покрытие для выпуска ценных бумаг;
инвесторы, в том числе банки, покупают эти инструменты.

Такая конструкция может быть эффективной, если риски надлежащим образом оценены, а сроки активов и пассивов сбалансированы; фискальные обязательства прозрачные; программа не искажает рыночную конкуренцию.

Для застройщиков указанная программа могла бы создать дополнительный платежеспособный спрос, особенно в условиях замедления продаж; для граждан — существенно расширить доступ к собственному жилью; а для государства — стать важным инструментом социальной и экономической политики.

Вместе с тем необходимо избежать ситуации, когда государственная поддержка превращается в непрозрачное субсидирование отдельных сегментов рынка без надлежащей оценки долгосрочных последствий.

Перед запуском любой масштабной программы целесообразно публично ответить на следующие вопросы:

Какой полный объем будущих бюджетных и квазифискальных обязательств, как эти обязательства будут отображаться в финансовой отчетности и каковы источники покрытия рисков неплатежей?
Согласована ли модель с требованиями Международного валютного фонда и других международных партнеров?
Как обеспечивается конкурентный доступ участников рынка и каковы механизмы предотвращения концентрации рисков?

Сама идея формирования полноценного вторичного ипотечного рынка, безусловно, правильная. Украина действительно нуждается в современных инструментах секьюритизации и covered bonds со стандартизированными ипотечными продуктами, а также в эффективных институтах рефинансирования. Без этого невозможно построить долгосрочный ипотечный рынок европейского типа.

Прежде всего успех такой модели зависит не от громкости политических заявлений, а от качества институционального дизайна. Если программа будет построена на принципах прозрачности, профессионального управления рисками и полного раскрытия информации, то она может стать одним из ключевых драйверов послевоенного восстановления.

Если же основной акцент будет сделан на быстром достижении краткосрочного политического эффекта, существует риск накопления значительных скрытых обязательств, которые со временем придется покрывать государству.

Совокупность текущих сигналов свидетельствует о возможности формирования в Украине новой масштабной системы государственного ипотечного финансирования. Это может стать историческим шагом в развитии жилищной политики и финансового рынка, но только при условии, что все риски будут честно оценены и общество будет честно проинформировано о реальной стоимости такой политики.

Доступное жилье — это стратегически важная цель. Но, как и любая масштабная финансовая программа, она нуждается не только в политической воле, но и в безупречной финансовой архитектуре.

Можно спрогнозировать следующие сценарии событий

Сценарий 1. Выкуп у девелоперов. Новое учреждение (или расширенное «Укрфинжилье») выкупает квартиры у девелоперов с проблемными недостроями по заранее согласованным ценам, а потом продает их населению в ипотеку под 3%. Девелоперы получают гарантированный сбыт и решение кризиса продаж. Население получает «доступное жилье».

Программа запускается, выдается несколько сотен тысяч ипотек, девелоперы распродают остатки, правительство получает избирательный рейтинг. После выборов открывается полный масштаб фискального обязательства — очередной «подарок» следующему правительству или МВФ на переговорах.

Сценарий 2. Массовая ипотечная эмиссия через госбанки. Правительство, используя корпоративные права на госбанки (60% рынка), обязует или стимулирует их выдавать ипотеки под 3% с компенсацией разницы через «Укрфинжилье»/бюджет. Закон о секьюритизации необходим как юридическая оболочка для «переупаковки» этих кредитов — снять их с балансов банков и передать на «рынок» или в госструктуру.

Международные партнеры (МВФ, Всемирный банк, KfW) блокируют или условно тормозят схему из-за отсутствия прозрачной фискальной отчетности и нарушения условий существующих программ. Схема зависает на этапе согласования. Но даже в этом случае закон о секьюритизации может быть принят как «задел на будущее».

Сценарий 3. Комбинированный. Новое учреждение эмитирует ценные бумаги (облигации с покрытием/секьюритизация), которые выкупают госбанки вместо депозитных сертификатов НБУ и ОВГЗ. Таким образом «замороженная» ликвидность перенаправляется в ипотечное кредитование через квазирыночный механизм. Банки формально «добровольно» принимают участие, но под давлением через наблюдательные советы.

Под давлением международных финансовых организаций и Нацбанка Украины программа переформируется в настоящую двухуровневую модель с настоящей секьюритизацией, рыночными ставками и социальным таргетированием. Девелоперы получают меньше, чем хотели, но система становится устойчивой.

Самый опасный сценарий — это не «открытая» предвыборная раздача, а «секьюритизационная ловушка»: банки под давлением через наблюдательные советы скупают облигации нового учреждения, заменяя ликвидные депозитные сертификаты НБУ менее ликвидными ипотечными бумагами со скрытым государственным риском. Когда наступит ликвидный провал, государство будет вынуждено спасать и учреждение, и банки одновременно, но уже в условиях постконфликтной нормализации (надеемся), когда МВФ особенно внимательно будет следить за фискальной дисциплиной.