Платять замало за пай: як законно підвищити орендну ставку у 2026 році

Від чого залежить орендна плата за землю?

Юристка Олена Бондаренко у коментарі 24 Каналу розповіла, що для того, щоб законно переглянути ставку оренди землі у 2026 році, необхідно порівняти поточні виплати з оновленою нормативною грошовою оцінкою (НГО) ділянки та актуальним ринковим рівнем орендних ставок. Після запуску другого етапу земельної реформи ринок землі поступово впливає на зростання вартості оренди, однак порядок зміни плати насамперед залежить від умов конкретного договору.

Насамперед, за словами юристки, необхідно проаналізувати договір оренди та перевірити ключові положення.

Як перевірити, чи не занижена орендна ставка?

Відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі", однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форми платежу, строків, порядку її внесення та перегляду, а також відповідальності за її несплату.

Якщо у договорі визначена фіксована сума в гривнях без прив'язки до відсотка від НГО чи механізму індексації, то, за словами Олени Бондаренко, така плата з часом може втрачати актуальність через інфляцію та зміну ринкових умов.

Особливу увагу слід звернути на пункт про зміну орендної плати та порядок перегляду умов договору. У багатьох договорах передбачено, що розмір плати може змінюватися за згодою сторін або у разі зміни НГО чи проведення її індексації,
– говорить Олена Бондаренко.

Також, за її словами, важливим є строк дії договору. Якщо термін оренди наближається до завершення, орендодавець має більше можливостей для перегляду умов або укладення договору з іншим орендарем.

Частина друга ст. 15 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що відсутність у договорі однієї з істотних умов, а також порушення вимог статей 4,5,6,11,17,19 цього Закону може бути підставою для визнання договору недійсним у судовому порядку.

Важливо! Водночас згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди щодо всіх істотних умов. На практиці це означає, що нечіткі або відсутні положення щодо порядку перегляду орендної плати можуть стати предметом спору між сторонами.

Що робити, якщо орендар не погоджується підвищувати плату?

Олена Бондаренко зазначила, що порядок дій орендодавця залежить від умов конкретного договору. Однак загалом, за її словами, можна виділити кілька основних кроків.

Крок 1. Розрахунок актуальної вартості оренди.

Замовте витяг про нормативну грошову оцінку земельної ділянки через портал Держгеокадастру або ЦНАП.

Помножте суму НГО на коефіцієнт індексації 1,08 для 2026 року.

Після цього можна орієнтовно визначити:

• рівень орендної плати, який фактично сплачується;
• поширений мінімальний рівень оренди на практиці – близько 3% від НГО;
• середній ринковий рівень у багатьох регіонах – близько 8–12% від НГО залежно від області, якості ґрунтів та конкуренції між орендарями.

Крок 2. Аналіз договору та збір доказів.

Знайдіть у договорі пункти про розмір плати, строк дії та умови зміни умов.

Перевірте, чи плата є фіксованою, чи залежить від відсотків НГО.

Крок 3. Подання офіційної вимоги.

Напишіть письмову заяву-пропозицію про підвищення плати на ім'я орендаря.

Вкажіть кадастровий номер паю, нову суму та обґрунтування індексацією й ринком.

Додайте до заяви отриманий свіжий витяг про НГО.

Надішліть документи Укрпоштою цінним листом з описом вкладення.

Крок 4. Юридичне оформлення результату.

Підпишіть Додаткову угоду про нову ставку у разі згоди фермера та зареєструйте її у нотаріуса або держреєстратора.

Якщо згоди не досягнуто, а строк оренди завершується надішліть заперечення проти поновлення договору,
– зазначає юристка.

Важливо! У випадках, коли сторони не можуть домовитися про зміну умов договору, спір може вирішуватися у судовому порядку. Однак результат такого спору залежить від конкретних умов договору, наявності підстав для перегляду орендної плати та фактичних обставин справи.

Чи може один з власників розірвати оренду землі?

Доволі часто оренда землі через незгоду власника та орендаря закінчується розірванням договору. Однак, це треба робити правильно.

• Розірвання договору оренди землі можливо лише за згодою всіх співвласників, незалежно від типу власності.

• Якщо один зі співвласників хоче розірвати договір, а інший ні, спір вирішується у судовому порядку.

Складна ситуація може виникнути на практиці коли один зі співвласників бажає розірвати договір оренди (до прикладу, вважаючи, що орендар порушує умови використання ділянки), а інший відмовляється. У такому разі спір між співвласниками підлягає вирішенню у судовому порядку. Після чого може бути вирішено долю договору оренди землі. Такі вимоги можуть розглядатись в одному судовому процесі із залученням орендаря.