Как особняки «Династии» хотели вывести из-под ареста и конфискации

В коммуникации о подозрении экс-главе офиса президента Андрею Ермаку Национальное антикоррупционное бюро обнародовало документ, в котором был изложен пошаговый план по выведению особняков «Династии» из-под ареста и конфискации. Мы убеждены, что тезисы из этого плана необходимо использовать для усиления национального конфискационного режима, чтобы в дальнейшем никто не мог таким образом сохранить приобретенное преступным путем имущество.

11 мая, спустя полгода после начала публичной части операции «Мидас», Национальное антикоррупционное бюро (НАБУ) и Специализированная антикоррупционная прокуратура (САП) сообщили бывшему руководителю офиса президента Андрею Ермаку о подозрении в отмывании имущества, приобретенного преступным путем (согласно части 3 статьи 209 Уголовного кодекса Украины).

Эпизод касается строительства закрытого коттеджного поселка под условным названием «Династия» в Козине Киевской области. По данным следствия, общая сумма отмытых средств составляет более 460 млн грн, полученных, среди прочего, от коррупционных схем в государственной компании «Энергоатом».

В этой статье мы предлагаем более подробно рассмотреть один конкретный документ, упоминаемый в официальной коммуникации НАБУ, а именно — аналитическую справку и проект плана действий по «очистке актива». Скорее всего, речь в нем идет о тех самых особняках в Козине.

Предыстория

Сразу отметим, что описанная справка-план — это не начало истории «Династии», а ее промежуточная стадия.

Так, по данным, обнародованным в судебном реестре, приобретение самого земельного участка под коттеджный городок в 2019 году стало предметом отдельного расследования НАБУ в связи с признаками возможных коррупционных действий местных чиновников. Землю с кадастровым номером 3223155400:04:006:0028 и площадью 4,2491 га территориальная громада Козина продала по цене 9 008 092 грн на основании экспертной оценки в 8 758 275 грн. Тогда как ее минимальная рыночная стоимость на тот момент оценивается следствием в 43 246 120 грн (то есть в пять раз выше), а максимальная — в 180 193 690 грн (в 20 раз выше).

Таким образом, на уровне гипотез в схеме «Династия» прослеживаются три последовательных этапа:

1) коррупционное приобретение земельного участка в 2018–2019 годах с заниженной оценкой;

2) легализация средств, полученных преступным путем, посредством строительства недвижимости в 2019–2025 годах;

3) попытка «очистить» актив от риска ареста и конфискации в 2025 году путем серии сделок с несвязанными юридическими лицами.

Это напоминает полный цикл получения доходов от преступлений и их вывод за пределы досягаемости государства. Именно этому должно помешать осовременивание конфискационных механизмов, к которому обязывает Директива (ЕС) 2024/1260. Как указано в другом важном для евроинтеграции документе — Дорожной карте по вопросам верховенства права, Украина должна интегрировать его положения в национальное законодательство до второго квартала 2027 года.

Что происходило с активами

Представьте, что у вас есть дом стоимостью 2 млн долл. Но формально он не ваш, поскольку записан на цепочку лиц и компаний, которые внешне выглядят независимыми друг от друга. Подобное происходило и с «Династией», что мы можем увидеть на основании материалов из реестра судебных решений.

• 2012 год. Покупается база отдыха «Сонячна» в Козине через ООО «Блум Девелопмент» за 2,47 млн грн. Земля под базой арендована у сельрады.
• 2018 год. Создается кооператив «ЖБК Сонячний берег», формально — для строительства жилья. Среди учредителей три человека: два доверенных, третий становится председателем. Алексей Чернышов, которому НАБУ недавно вручило очередное подозрение и считает организатором этой схемы, в составе не появляется. Кооператив получает землю в субаренду.
• 2019 год. Алексей Чернышов ненадолго появляется в документах как соучредитель ООО «Блум Девелопмент», но быстро «выходит» — передает свою долю супруге. Тогда же землю выкупили у сельрады уже в собственность «Блум Девелопмента» за 9 млн грн.
• 2019 год. Чернышов лично предоставляет кооперативу заем в размере 3,6 млн грн (это зафиксировано в определении Высшего антикоррупционного суда). То есть формально он не владелец, но фактически финансирует проект.
• 2020–2025 годы. Активное строительство «Династии». Жена фактически руководит процессом, а Чернышов через доверенных лиц и шесть выданных доверенностей сохраняет контроль.
• 29 августа 2023 года. Жена также «выходит» из состава участников «Блум Девелопмент». Единственным владельцем остается доверенное лицо.

Соответственно, на момент, когда НАБУ начинает интересоваться Алексеем Чернышовым, дома и земля принадлежали компании, владельцем которой числился человек, с ним не связанный. Между реальным бенефициаром и активом — определенные юридические «прослойки».

Что предлагает план «очистки актива»

Владения недостроенным особняком через ряд юридических лиц оказалось недостаточно. Ведь после резонанса, вызванного журналистским расследованием Bihus.info, и начала расследования НАБУ перед реальными владельцами встала задача уберечь этот актив от ареста и последующей конфискации. Предложенный неизвестными пока специалистами план действий даже имеет заголовок, который не оставляет сомнений в цели (см. скрин).

А реализовываться этот план должен был следующим образом.

Шаг 1. «Продать землю своим через заем»

Авторы справки предложили создать новую компанию. Она условно обозначается как «Инвестор» и должна выглядеть полностью не связанной с Чернышовым (в отличие от уже засвеченного ООО «Блум Девелопмент»). Этот «Инвестор» покупает землю у ООО «Блум Девелопмент», но не за свои деньги, а за заем, который ему предоставляет другая «дружественная» компания или банк. И на эту землю сразу налагается обременение в виде ипотеки в пользу того, кто выдал заем.

Эта конструкция преследует несколько целей:

• покупка за деньги выглядит как обычная коммерческая операция, а не как попытка спрятать имущество;
• ипотека создает дополнительные трудности для возврата актива: если прокурор попытается оспорить продажу и вернуть землю, то у государства появится «конкурент» в лице того, кто выдал заем.

Шаг 2. Занизить стоимость домов

Авторы плана даже не скрывают, что с реальной стоимостью недостроенных особняков есть проблемы. Прямо в документе написано: «…приблизить реальную стоимость объекта незавершенного строительства к подтвержденному финансированию». Поскольку реальная стоимость одного дома, по данным НАБУ и САП, составляет почти 2 млн долл., но официально через «ЖБК Сонячний берег» прошло гораздо меньше — примерно 10% от реальных расходов.

Если независимый оценщик укажет в отчете реальную стоимость, возникнет очевидный вопрос: а откуда деньги? Поэтому нужен «правильный» оценщик, который укажет официальную стоимость дома примерно на уровне задокументированного финансирования.

И если через год-два кто-то попытается оспорить продажу, то увидит договоры, в которых цена указана согласно оценке. Юридически все чисто.

Шаг 3. Продать дома как кучу материалов

Если дом зарегистрирован в реестре недвижимого имущества, на него можно наложить арест. Если же он физически существует, но еще не зарегистрирован, то такой объект юридически почти «невидим» для отражения в реестре обременений. План предусматривает следующее: дома в Козине на момент операций формально не зарегистрированы как завершенная недвижимость — они существуют как объекты незавершенного строительства. Это означает, что их можно продать «Инвестору» просто как набор стройматериалов — по заниженной стоимости из шага 2, и эта операция не оставит след в государственных реестрах.

То есть к тому моменту, когда НАБУ наконец получит определение об аресте в отношении предыдущего владельца, арестовывать будет нечего. В реестре этих домов нет, а материалы уже проведены по бухгалтерии «Инвестора». И тогда придется предпринимать дополнительные шаги для поиска и установления нового владельца, а также ареста его имущества, на что потребуется дополнительное время.

Шаг 4. Зарегистрировать на «Инвестора» как свою собственность

Теперь «Инвестор» регистрирует эти же дома в Государственном реестре вещных прав на себя как новый объект недвижимости. Уже как легальный владелец, купивший землю по договору, он «построил» на ней дом из купленных материалов. То есть юридически это другой актив, чем тот, который мог бы быть арестован ранее, поскольку зарегистрирован после проведенных операций. Владелец — компания без связи с Чернышовым. Происхождение задокументировано через цепочку договоров.

Шаг 5. Продать еще раз — уже открыто

Последний шаг: «Инвестор» продает весь комплекс (землю и зарегистрированную недвижимость) через электронную торговую платформу (типа СЕТАМ) еще одной компании с условным названием «Девелопер». Это тоже компания без связи с Чернышовым.

Зачем торги? Потому что они создают презумпцию рыночной цены и добросовестного приобретения. Купил на открытых торгах по прозрачной процедуре — значит, добросовестный приобретатель. А к добросовестному приобретателю, согласно требованиям статьи 96-2 УК Украины, специальная конфискация не применяется. Вообще.

После этого «Девелопер» спокойно достраивает особняки, вводит их в эксплуатацию и продает конечным покупателям. А у конечных покупателей полностью чистый правовой титул. Даже если через несколько лет будет приговор в отношении подозреваемых по делу, конфисковывать нечего.

Вместо выводов: на какие уязвимые места конфискационного режима опирается этот план

Как видим, план «очистки активов» основан на глубоком знании действующего законодательства, а каждый его шаг нацелен на конкретную лазейку. Ипотека в пользу «дружественного» займодателя, заниженная оценка, продажа особняков как стройматериалов, перепродажа через электронные торги — все это вместе преследует цель создать такой правовой статус, при котором конфискация становится невозможной даже при наличии приговора. Статья 96-2 УК Украины позволяет конфисковать имущество у третьего лица только в том случае, если доказано, что оно «знало или могло знать» о его преступном происхождении. Тогда как план специально построен таким образом, чтобы эту осведомленность было невозможно доказать.

Именно против такой модели и направлена упомянутая нами в начале Директива (ЕС) 2024/1260. Она разрешает суду конфисковать имущество, исходя из его непропорциональности законным доходам и отсутствия правдоподобного законного источника. И, как следствие, исчезает необходимость каждый раз доказывать субъективную осведомленность третьего лица. Защита добросовестного приобретателя при этом сохраняется через процедурные гарантии — право на адвоката, доступ к материалам дела, право быть услышанным в суде и обжаловать решение о конфискации, предусмотренные статьей 24 Директивы.

В Дорожной карте по вопросам верховенства права Украина взяла на себя обязательство провести имплементацию Директивы ко второму кварталу 2027 года. Кейс с особняками «Династии» — лучшая иллюстрация того, почему это обязательство должно быть выполнено по существу, а не только формально.

А судьбу этих особняков, если удастся доказать, что они были построены на средства преступного происхождения, будет решать суд. Но без совершенствования законодательства остается еще немало способов вывести активы из-под удара.