Джек-пот для продавців житла економ-класу. Як уряд розбудив спекулянтів

З 1 травня 2026 року ветерани-переселенці з тимчасово окупованих територій (ТОТ) нарешті отримали можливість не просто мати житловий ваучер, а й реально бронювати кошти та укладати угоди. На запуск цього механізму чекали понад рік, хоча самі заявки почали приймати ще з грудня 2025 року – фактичний же старт виплат відбувся лише цієї весни. Тепер у людей, які пройшли окупацію, втратили дім і взяли до рук зброю, є 60 днів, щоб знайти квартиру й укласти угоду – або бронь анулюється.

Саме ці два місяці і дали підстави для використання схем, про яку дедалі голосніше говорять покупці нерухомості: власники житла та частина рієлторів, знаючи про обмежений термін і гарантовані державні кошти, штучно завищують ціни.  

Що зараз відбувається на вторинному ринку нерухомості, розбирався «Главком».

Що таке ваучер і хто може його отримати

Житловий ваучер – електронний документ номіналом 2 млн грн у рамках розширеної програми «єВідновлення». На першому етапі його можуть отримати ті, хто одночасно відповідає кільком умовам: має статус внутрішньо переміщеної особи з тимчасово окупованих територій, є учасником бойових дій або особою з інвалідністю внаслідок війни – і при цьому не має власного житла на території, підконтрольній Україні.

На фінансування програми уряд виділив 6,6 млрд грн. Також програма частково фінансуватиметься за рахунок позики Банку розвитку Ради Європи – близько 80 млн євро, зазначають у Мінрозвитку.

Кошти перераховуються безготівково – напряму продавцю або банку. Це задумано як гарантія прозорості. Але прозорість грошового потоку не захищає від маніпуляцій з цінами ще до підписання угоди.

Механіка завищення

Схема, про яку повідомляють покупці та незалежні спостерігачі, проста і, що важливо, формально не порушує жодного закону.

Продавець виставляє квартиру за ринковою ціною. Щойно стає відомо, що потенційний покупець має ваучер, ціна переглядається – іноді прямо під час переговорів. Логіка продавця проста: держава дає 2 млн, тому їх варто «отоварити» до копійки. Рієлтор зі свого боку також зацікавлений у вищій сумі угоди, а відповідно більшій комісії. Саме посередник в переважній кількості випадків підживлює тиск: «є черга», «завтра буде дорожче», «бронь горить».

До прикладу, Деснянський район Києва завжди пропонував найдешевші варіанти житла у столиці, тому логічно, що значна частина ветеранів із ваучерами звернула увагу саме на цей сегмент. Але, за даними аналітиків цін від порталу ЛУН, середня вартість нерухомості в районі з початку року зросла майже на 6%. Зокрема, якщо у січні 2026 року середня ціна квартири тут становила $43 тис., то вже у травні вона підскочила до $45,5 тис. Проте Деснянський район не виняток, подорожчання фіксується у всіх районах столиці.

Загалом же діапазон цін на однокімнатні квартири на Троєщині та Лісовому масиві зараз коливається від $35 до $55 тисяч залежно від стану, поверху та серії будинку. Актуальні оголошення станом на травень 2026 року показують: більшість пропозицій у сегменті до $50 тис. саме там. Але в умовах обмеженого терміну «броні» ветеран не може тижнями моніторити ринок і порівнювати ціни – і саме на цьому будується цінова маніпуляція та тиск на покупця.

«Накрутка» у 30-50% від ринкової вартості перетворює державну допомогу на субсидію не для ветерана, а для власника квартири.

Подібну ситуацію описують і мешканці інших регіонів. На Львівщині, за словами користувачів соцмереж, навіть напівзруйновані будинки у віддалених селах почали різко дорожчати після запуску компенсаційних програм для переселенців. Те, що роками не вдавалося продати навіть за символічні суми, тепер виставляють за десятки тисяч доларів.

Окремо люди звертають увагу на додаткові витрати під час таких угод. Окрім самої вартості житла, саме на покупців часто покладають оплату послуг нотаріуса, податків продавця, завдатків, рієлторських комісій та навіть «страховку» на випадок зміни курсу долара. У результаті до суми сертифіката або ваучера людям нерідко доводиться додавати ще й власні кошти.

Користувачі соцмереж також скаржаться на штучне створення ажіотажу. Після бронювання коштів на укладання угоди відводиться лише 60 днів. Якщо не встиг – бронь скасовується, кошти повертаються до програми, і треба знову ставати в чергу.

Ця умова, задумана як стимул до швидких дій, на практиці створює штучний дефіцит часу. Саме на цьому й паразитують недобросовісні учасники ринку. Потенційним покупцям можуть говорити про «чергу на квартиру» або попереджати, що «завтра буде дорожче». А це підштовхує людей швидше погоджуватися на завищені ціни через страх втратити можливість скористатися державною допомогою в обмежений термін.

Водночас, на думку користувачів мережі, ціни насамперед піднімають самі власники житла, які побачили зростання попиту після запуску державних програм компенсацій.

Проблема вже відома

Те, що державні житлові програми спровокують цінові зловживання, було прогнозовано. Ще до старту ваучерної програми профільні аналітики попереджали: держава стимулює попит, але ринок нерухомості просто не має достатньої кількості готових об'єктів, щоб задовольнити цей наплив покупців без цінових перекосів.

Теоретично, у системи є запобіжники. Згідно із законодавством, банки та нотаріуси можуть заблокувати або відмовити в реєстрації угоди, якщо задекларована ринкова вартість квартири суттєво й необґрунтовано перевищує її реальну оціночну вартість. Проте на практиці цей фільтр працює зі збоями: обійти його під час індивідуального оцінювання майна не так уже й складно.

Ба більше, правоохоронці вже фіксують перші схеми зловживань у рамках державних програм. Найпоширеніша з них – фіктивні угоди купівлі-продажу між родичами за штучно завищеними цінами. У таких випадках держава фактично виплачує мільйони гривень за житло, яке «покупець» і так мав у користуванні. Правоохоронці кваліфікують такі випадки як пряме шахрайство з бюджетними коштами.

«Квартири розбирають, як гарячі пиріжки»

Аби відчути на собі нові реалії на ринку житлової нерухомості, «Главком» під виглядом покупця, який отримав житловий ваучер, поспілкувався з рієлтором. З розмови випливає: на ринку вже сформувалося чітке розуміння, як працює програма, а самі ваучери стали окремим сегментом продажів.

Рієлтор підтверджує: попит на нерухомість зараз дуже високий, і саме через обмежений період використання ваучерів ціни ростуть. «Люди просто масово кидаються на житло», а нерухомість «розбирають як гарячі пиріжки», розповідає фахівець.

Співрозмовник зазначив, що купувати можна лише житло з уже оформленим правом власності – тобто вторинний ринок або здані новобудови. Натомість квартири у ще невведених в експлуатацію будинках під програму не підходять.

Рієлтор також прямо пояснив механіку доплат. Ваучер покриває приблизно $44–45 тис., але більшість покупців змушені додавати власні кошти, оскільки «нічого нормального» у великих містах за ці гроші вже знайти складно. Наприклад, у Львові, за його словами, квартири у придатному для проживання стані стартують від $50–60 тис., а у новобудовах ціни можуть доходити до $110 тис. за однокімнатне житло.

Окремо рієлтор детально нагадав про супутні витрати. Покупець має оплатити 1% держмита, 1% внеску до Пенсійного фонду, послуги нотаріуса та комісію агентства, яка може сягати 5% вартості квартири. У підсумку, за оцінкою рієлтора, до вартості житла у $50 тис. доводиться додавати ще близько $4 тис. на податки та оформлення.

Що каже Мінрозвитку

Віцепрем'єр-міністр Олексій Кулеба нещодавно відзвітував про перші результати програми: вже 160 родин придбали нове житло в межах «єВідновлення». Загалом житлові ваучери використані у 14 регіонах – від Київщини до Закарпаття. Понад 860 угод передані на оплату – тобто найближчим часом ще сотні родин отримають власне житло. Із понад 39 тис. поданих заяв більше 30 тис. вже отримали погодження місцевими комісіями.

«Понад 91% придбаного житла – квартири. Ще близько 8% – приватні будинки. Майже 87% житла придбано на вторинному ринку. Це означає, що механізм працює на реальному ринку нерухомості та дозволяє родинам самостійно обирати житло відповідно до своїх потреб», – додав Кулеба.

У Міністерстві розвитку громад та територій «Главкому» розповіли: у Києві вже заброньовано понад 491 ваучер, ще близько 300 – у Київській області. Найбільше бронювань – у Дніпропетровській області, понад 672. При цьому Мінрозвитку зазначає: покупці не зобов'язані придбати житло там, де зареєстровані.

«Ці цифри не означають, що всі ці люди будуть купувати житло саме в тих громадах, де вони наразі зареєстровані як ВПО, адже такої вимоги закон не ставить. Також можливо, що частина заявників з інших міст, для яких вже заброньовані кошти, розглядає можливість придбання житла саме у столиці, що також може вплинути на попит у цьому сегменті», – підкреслюють у відомстві.

Щодо цінових зловживань позиція міністерства лаконічна: «Міністерство не регулює ринок нерухомості та не впливає безпосередньо на формування цін продавцями чи рішення покупців. Вартість житла визначається сторонами за взаємною згодою».

Далі – посилання на нотаріусів і банки як природний фільтр: вони здійснюють фінансовий моніторинг і «залишають за собою право не посвідчувати договір або не проводити оплату у випадках, коли операція виглядає підозрілою».

Прямо проблему штучного подорожчання нерухомості у міністерстві не коментують, обмежуючись лише побічним застереженням: «будь-які спроби штучного завищення вартості житла або домовленостей щодо «повернення» частини коштів готівкою можуть мати негативні наслідки для обох сторін».

Це важливий сигнал: держава фактично розписується в тому, що схема кешбеку – коли продавець повертає частину «зайвих» грошей покупцю готівкою – їй відома. Але про інструменти її попередження, а не лише покарання після факту, у відповіді не згадано.

У Мінрозвитку додали про заборону відчуження придбаного житла протягом п’яти років як механізм проти зловживань. Це захищає від фіктивних угод між родичами, але жодним чином не стримує продавця від того, щоб просто виставити ціну вдвічі вище ринкової ще до підписання будь-яких договорів.

Кароліна Терещенко, «Главком»