Агрохолдинги купують паї на 40% дорожче: які ризики для дрібних власників

Скільки агрохолдинги готові платити за землю?

Агрохолдинги пропонують на 38 – 40% вищі ціни на землю, ніж фізичні особи, поступово накопичуючи площі через дрібні угоди. Про це в коментарі 24 Каналу розповів експерт Інституту аграрної економіки Ігор Юрченко.

Отримавши право купувати сільськогосподарські землі у 2024 році, агрохолдинги почали активно заходити на ринок і купувати дорожче. Спираючись на дані Державного геокадастру та статистики Мінекономіки, Ігор Юрченко наводить наступні середні ціни угод:

• у 2024 році юридичні особи купували землі в середньому по 55 946 гривень за гектар, тоді як фізичні особи – по 40 111 гривень за гектар (цінова премія +39,5%);
• у 2025 році юрособи в середньому платили по 61 637 гривень за гектар, а фізособи – 44 609 гривень за гектар (премія +38,2%).

Експерт зауважує помітне зростання частки юросіб у загальній площі угод: з 21,7% у 2024 році до 35,2% за 11 місяців 2025 року (+13,5% за рік). За його прогнозом, якщо такі темпи приросту збережуться, до кінця 2026 року агрокомпанії можуть контролювати близько половини нових придбань за площею.

Чи є ризик монополізації ринку землі агрохолдингами?

Ігор Юрченко оцінює ризик концентрації сільськогосподарських земель у власності великих компаній як помірний, однак такий, що потребує постійного моніторингу.

За наведеними ним даними, нині агрохолдинги купують землі невеликими ділянками: середня площа однієї угоди юрособи становить 2,8 – 2,9 гектара, тоді як у фізичних осіб – від 2 до 2,1 гектара.

Тобто йдеться не про придбання великих масивів одним лотом, а про поступове накопичення через численні дрібні угоди. Саме тут і криється головна загроза: законодавче обмеження у 10 тисяч гектарів на одну юридичну особу формально виглядає значним, але через мережі афілійованих структур великий агрохолдинг може акумулювати земельний банк, що кратно перевищує цей ліміт, залишаючись юридично "в межах норми",
– пояснює експерт.

На думку науковця, для відстеження реальної концентрації земель потрібне обов'язкове розкриття кінцевих бенефіціарів-покупців і перехресний аналіз пов'язаних осіб.

Як держава захищає дрібних землевласників?

В Україні існує система захисту дрібних землевласників, яка складається з наступних елементів:

• переважне право орендаря на викуп орендованої ділянки;
• обмеження граничної площі в одних руках;
• нотаріальне посвідчення всіх угод;
• державна реєстрація прав.

Хоч цей набір механізмів може виглядати формально достатнім, його ефективність варто оцінювати за ринковими результатами, наголошує експерт Ігор Юрченко і додає, що дані Держгеокадастру показують несподівано позитивну картину. Ділянки до 2 гектарів продають у середньому дорожче, ніж ті, що мають площу понад 50 гектарів: наприклад, 56 453 гривні за гектар проти 24 459 гривень за гектар відповідно в листопаді 2025 року.

Тобто дрібний землевласник отримує суттєву цінову премію просто за розмір свого активу – ринок сам по собі захищає його інтереси через вищу питому вартість малих наділів. Частка угод до 2 гектарів стабільно тримається на рівні 55 – 57% від загальної кількості впродовж усього періоду 2023 – 2025 років. Отже, дрібні власники активно й впевнено продають на своїх умовах,
– говорить експерт.

Які слабкі місця у системі захисту дрібних землевласників і як її посилити?

Серед слабких місць створених державою механізмів науковець виокремлює наступні:

• відмова від оренди перед продажем або узгоджені угоди дозволяють обійти переважне право орендаря на викуп землі;
• дрібний власник, як правило, не може дозволити собі юридичний супровід такого рівня, який доступний корпоративному покупцю;
• продавець часто не знає реальної ринкової ціни землі у своєму районі.

З погляду науковця Ігоря Юрченка, для посилення механізму захисту невеликих землевласників і мінімізації ризиків варто впровадити публічний онлайн-калькулятор ринкової ціни, який базуватиметься на даних Геокадастру в розрізі громад. Також необхідне обов'язкове розкриття кінцевих бенефіціарів покупців-юросіб у реєстрі прав, аби відстежувати реальні площі земель у власності.

Продавати землі з вищою позицією в переговорах дрібним землевласникам дозволив би механізм земельних кооперативів, завдяки якому вони могли б об'єднувати ділянки для колективного продажу.

"Дрібний землевласник у цих умовах парадоксально виграє в короткостроковій перспективі, адже ринок платить йому цінову премію за малий розмір ділянки. Проте без системних змін у прозорості власності та інформаційному забезпеченні продавців ця перевага може бути нівельована інформаційною асиметрією на користь корпоративних покупців", – підсумовує експерт.

Як відрізняються ціни на землю в Україні?

Цьогоріч, станом на 1 травня, середня ціна на землю в Україні становить 75,1 тисячі гривень за гектар. Однак ціни істотно відрізняються залежно від регіону.

Найдорожча земля – в Івано-Франківській та Київській областях. Гектар там у середньому коштує 179,6 тисячі гривень та 178,2 тисячі гривень відповідно. До п'ятірки найдорожчих також входять Львівщина, Тернопільщина та Вінниччина.

Найнижчі ціни на ринку землі фіксують у прифронтових і південних областях. На Донеччині гектар землі у середньому коштує 30,7 тисячі гривень, на Херсонщині – 38,5 тисячі гривень, а на Миколаївщині – 44,1 тисячі гривень.