Як вибратися з комунального дна. Історія одного ОСББ

Коли під час війни в багатоквартирних будинках зникають електроенергія, вода, не працюють насоси, під загрозою робота каналізації, ліфтів, життя мешканців перетворюється на суцільні випробування. Але все можна змінити, якщо дуже цього захотіти.

Типовою для такого сценарію була ситуація в 17-поверхівці на вулиці Григорія Кочура №19 корп. 1  у Солом'янському районі столиці: люди п'ять років жили без гарячої води, будинкові комунікації практично ніколи не ремонтувалися – були в жахливому стані. У будинку не працювали ліфти. «Скарги та звернення в ЖЕК та різні інстанції нічим не закінчувалися. Це стало підставою для того, щоб розпочати зміни», – розповідає «Главкому»  керівник Асоціації «ОСББ Солом’янського району міста Києва»  Валерій Пиндик.

Ця розповідь може стати інструкцією для наслідування тим, хто хоче жити в комфортних умовах навіть під час війни, але не знає, як це здійснити. До того ж у Києві діє багато міських програм надання фінансової допомоги на модернізацію ОСББ та ЖБК (житлово-будівельний кооператив). На жаль, в інших містах подібних програм значно менше.

Комунальні випробування…

Зміни в згаданій 17-поверхівці почалися напередодні зими 2023 року, коли через відключення світла вже не працювали будинкові насоси води та опалення. Людям загрожував холод, звісно, вони більше не хотіли так жити. Мешканці дійшли до межі жахливих випробувань, і нарешті зрозуміли:  треба діяти.

А по сусідству маячили багатоповерхівки, де навіть під час війни практично не зникали блага  цивілізації, вікна завжди світилися. Тому мешканці 17-поверхівки звернулися до Валерія Пиндика з проханням роз'яснити, що таке ОСББ, для чого воно потрібне, яким має бути алгоритм дій, щоб вибратися з комунального дна. Він все пояснив і порадив: перш за все – створити ОСББ. Це буде вигідно, тому що відразу стануть доступними міські програми співфінансування досить коштовної модернізації будинку.  

«Люди з розумінням попросили допомогти їм і в подальшому керувати цим будинком. Ми створили «ОСББ «Наша оселя 19/1». Люди підтримали мою першу пропозицію – купити генератор, щоб  заживити насоси опалення і насоси холодної води», – розповідає Валерій Пиндик. Врешті він і став  керуючим справами в цьому будинку – вирішує всі  проблеми.

Люди за два тижні зібрали кошти на придбання генератора, після запуску якого у будинку з’явилася електроенергія, запрацювали насоси опалювальної системи і холодної води, і відразу в кожному крані з’явилася вода, а в кожній батареї – теплоносій.

Перша зима з генератором  

Придбаний генератор працював на бензині. Мешканці самі щодня купували паливо, доставляли його до будинку. «У перші два місяці люди чергували, і коли відключали електроенергію, вони самі заводили генератор. Потім ми ще зібрали кошти і докупили обладнання, яке автоматично заводило і перемикало генератор при відсутності електроенергії у мережі», – розповів Пиндик.

До речі, на придбання генератора на рахунку ОСББ коштів ще не було, адже люди отримують квитанції від ОСББ після закінчення місяця, тобто сплачують за місяць, який вже минув. А ОСББ купило генератор вже через два тижні після його створення. Ініціативу голови правління підтримала переважна більшість мешканців: люди зробили добровільні внески на спеціально створений рахунок.

З придбанням генератора в першу ж зиму 2023-2024 року мешканці відчули разючі зміни, які виправдали створення ОСББ. Але протягом зими довелося витратити немалі кошти на паливо для генератора, на його доставку і  обслуговування. Тому всі зрозуміли: до наступної зими 2024-2025 року  доцільно діяти далі – треба встановити власне джерело виробництва електроенергії.  

Сонячна станція замість генератора

На чергових зборах ОСББ мешканці 17-поверхівки ухвалили рішення про встановлення сонячної електростанції (СЕС), від якої можна заживити все комунальне обладнання в будинку. І вона запрацювала вже у 2024 році. Власна СЕС вартістю 950 тис грн мала потужність 100 кВт. Мешканці почали економити на електроенергії.

«Ідея придбати сонячну станцію мешканцям сподобалась.  Адже навіть взимку є сонце. Станція починає економити кошти людей і, відповідно, сама зможе окупити затрати на її придбання.  Але постало питання: де взяти гроші – це ж майже мільйон. Сам будинок невеликий, всього 102 квартири. Відразу зібрати таку велику суму ніхто не був готовий», – пригадує Валерій Пиндик. Маючи великий досвід керування ОСББ, він вже добре знав, як оформити допомогу з міського фонду Києва.

Досить швидко мешканці багатоповерхівки взяли в Револьверному фонді Києва (КП «Фонд модернізації житлового фонду м. Києва») пільгову позику  на впровадження енергоефективних заходів на суму 950 тисяч грн на 5 років. Згодом вдалося отримати ще й компенсацію частини витрачених коштів від Фонду енергоефективності за програмою ГрінДім на суму понад 520 тис грн. Отримавши  цю компенсацію, ОСББ  одразу ж повернуло частину грошей Револьверному фонду і, змінивши умови договору, скоротило термін кредиту з п’яти до двох років. Решту позики нині ОСББ вже закінчує виплачувати.

Ліфти  модернізували за кошти міста

Восени 2024 року сонячна електростанція, замість генератора, вже почала живити внутрішньодомові насоси системи опалення, гарячого і холодного водопостачання, а також освітлення в під'їзді, тобто всі місця загального користування, домофони. А от з ліфтами були проблеми.

Для того, щоб заживити ліфти від сонячної станції, вони повинні мати спеціальне обладнання.  Але у більшості багатоквартирних будинків ліфтова інфраструктура стара – майже  75% багатоквартирних будинків мають ліфти російського або білоруського виробництва. За даними Валерія Пиндика,  це обладнання неможливо заживити від сонячної станції, вона не могла потягнути двигунів.

«Наступний крок – ми  подалися на міські програми співфінансування модернізації ліфтів. В результаті ми замінили двигун, редуктор, всю електроніку, кабіну ліфта – отримали абсолютно нове обладнання. Як тільки модернізували обидва ліфти – і вантажний, і пасажирський, відразу ж заживили їх від сонячної станції, – розповів Валерій Пиндик. – Двигун одного ліфта споживав близько 20 кВт за годину, але після модернізації він зараз споживає 5,5 кВт».

Але для того, щоб ліфти запрацювали, таки довелося збільшити потужність сонячної станції. Це вдалося зробити за кошти міської програми «Конкурс проєктів з реалізації енергоефективних заходів у житлових будинках»  для ОСББ та ЖБК. За цією програмою місто оплачує до 70% вартості робіт, а решту 30% – члени ОСББ.  ОСББ звернулося до міста з замовленим проєктом на потужну сонячну станцію, 30% вартості якого ОСББ вже повністю реалізувало за власні (кредитні) кошти – на згадану суму 950 тис грн. Іншу частину, яка дорівнювала 70% відсоткам вартості проєкту, оплатило місто.  Тепер навіть ліфти будинку підключені до  сонячної станції. Саме ця техніка споживає найбільше електроенергії у будинку.  

Але враховуючи, що взимку сонячних днів буває небагато, то генерації сонячною станцією будинку не часом вистачає. Тому в такому випадку акумулятори автоматично перемикаються на живлення електроенергією від міської електромережі.  Коли ж зникає електроенергія в мережі, будинок живиться далі від акумуляторів.  Коли ж з'являється – система автоматично починає заряджатися. Якщо ж виходить сонце, система налаштована так, що саме воно є пріоритетним джерелом. Тому спочатку акумулятори заряджаються від сонячної електростанції. 

Координує систему інвертор – обладнання, яке пов'язує між собою електричну мережу міста, сонячні панелі та акумулятор.  Валерій Пиндик пояснює, що інвертор умовно називають комп'ютером, який бачить: якщо є сонце, панелі виробляють енергію, він пропускає її через себе і заряджає акумулятор. Сонця немає – інвертор шукає електроенергію з мережі, і заряджає акумулятор. Зникла електроенергія, інвертор автоматично перемикається і віддає накопичену в акумуляторах енергію на живлення електрообладнання будинку».

Замінили вікна, двері, утеплили труби в підвалі

Через те, що ЖЕК ніколи не ремонтував внутрішньобудинкові мережі 17-поверхівки, ОСББ взялося й за цю проблему.  Ситуацію також допомагає рятувати міська адміністрація – вона  надає одноразову безоплатну фінансову допомогу новоствореним ОСББ. Для будинку, в якому 102 квартири, допомога склала 1,5 млн грн. Ці кошти пішли на часткову заміну вікон і дверей в місцях загального користування, що покращило збереження тепла всередині будинку.

Потім, додає Валерій Пиндик, ОСББ подало заявку ще на міську програму 70 на 30: «Щоб частина робіт була зарахована як наша – 30%, а за 70% ми змогли замінити решту вікон та дверей, на які в нас не вистачило коштів. Також ми змогли за ці кошти повністю утеплити труби системи опалення і води в підвалі і на технічному поверсі – для того, щоб труби не гріли підвал і горище. Завдяки цьому скоротилися втрати тепла».

В будинку в усіх місцях загального користування встановили світильники з датчиками руху. Якщо врахувати, що на кожному із 17 поверхів по 4-5 світильників, які раніше горіли цілодобово, будинок різко знизив використання електроенергії.

Останнє, що було зроблено на початку 2026 року:  за державною програмою «СвітлоДім»,  ОСББ докупило та встановило  обладнання, для СЕС – інвертори, акумулятори. Це дозволило використовувати раніше придбаний генератор  для заряджання акумуляторів, як резервне джерело, на випадок, якщо відключення світла триватимуть понад добу.  Якщо взимку акумулятори розрядяться через брак сонця, то автоматично вмикається генератор, який починає заряджати акумулятори.

Плани на майбутнє

 «Наступний крок, який в нас запланований, – встановлення електронних розподілювачів тепла на кожній батареї (індивідуальні обчислювачі тепла), ремонти під'їздів. А потім – утеплення фасаду  будинку, але це космічні гроші, і ми поки що не готові», – визнає Валерій Пиндик. За його даними, в модернізацію 17-поверхівки (102 квартири) за 2,5 роки вкладено більше мільйона гривень власних коштів, а разом з міськими та державними програмами вклали понад 15 мільйонів гривень.

Термін окупності сонячних електростанції – майже дев’ять років. А от проєкт освітлення з датчиками руху і лед-лампами окупиться значно швидше.

Як змінилися люди

Мешканці модернізованих будинків зрозуміли: створення ОСББ для них стало рятувальним колом. Завдяки міським програмам вони зуміли отримати величезну фінансову підтримку. Натомість будинки без альтернативного живлення взимку повністю замерзали. Люди почали розуміти, що єдиний вихід – самостійно модернізувати свій будинок.

«При зустрічі чую дуже багато подяк від людей.  Не скажу, що від усіх, але від переважної більшості. І не дивлячись на те, що розмір оплати ще не зменшився, бо ще закінчуємо повертати кредит, але люди відчули нову якість проживання в будинку, вони все бачать і цінують», – констатує Пиндик. Він вже 14 років займається проблемами ОСББ, маючи в управлінні сім будинків. Протягом цього часу, зазначає, в його практиці не траплялися боржники-пенсіонери. «Пенсіонери – це люди дуже дисципліновані, і переважна більшість з них (99%) після отримання пенсії в першу чергу платять за послуги».

Люди зрозуміли: завдяки сонячній генерації тепер вони економлять на комуналці, забувають про знеструмлення, не ходять пішки на 17 поверх, завжди в кранах є вода, а у місцях загального користування працює енергоощадне освітлення.  

Сонячна станція в ОСББ «Художник» за рік економить близько 40% електроенергії

Ще один приклад – 16-поверхівка у центральній частині Києва. Будинок має 176 квартир, там створено ОСББ «Художник». Ініціатор усіх реновацій в цьому ОСББ Денис Скоренко поділився у пресі досягнутими успіхами: «Улітку ми можемо генерувати і накопичувати енергії стільки, щоб закрити потреби споживання вночі. У червні-серпні 2023 року ми закрили загальнобудинкові потреби власною генерацією. За рік економія на споживанні електроенергії для потреб ОСББ складає близько 40%», – підсумовує Скоренко.

Енергоефективність доступна кожному ОСББ

Підсумовуючи розповідь про успіхи модернізації київських ОСББ, шукаємо відповіді на питання: що було найважче – технічні, фінансові проблеми чи спротив людей?

Валерій Пиндик переконує: для нього взагалі не існує такого поняття як «технічні проблеми». «Наймаєш відповідну проєктну організацію, яка все прораховує, а потім виконує роботи, тому я не бачу проблем з цього боку. Не було ніяких конфліктів з  підрядниками або через гроші. Якщо ми говоримо про роботи, які виконувалися за міські кошти, то місто само проводило тендери і обирало компанію підрядників. Ті ж роботи, які виконувалися за власні кошти мешканців, то у відповідності до закону рішення приймає правління ОСББ – це виконавчий орган, який обрали власники квартир і йому довіряють».

Доцільно нагадати, що ОСББ отримує кошти від мешканців тільки за утримання будинку. А кошти за опалення, воду, електроенергію отримують постачальники цих послуг, до яких ОСББ не має відношення. Якщо ж дехто має заборгованість перед ОСББ, закон дозволяє обмежувати співвласників у користуванні спільним майном. У згаданій 17-поверхівці мешканців, які мають заборгованість за понад три місяці, обмежують у користуванні ліфтом. Ключ від дверей дозволяє потрапити в будинок, але не дозволяє зайти в ліфт, тому боржники ходять пішки – інколи й на 17 поверх. Такі обмеження змушувати людей, хоч із запізненням, але платити.  

В ОСББ бувають і такі, що відмовляються платити, хоча в законі про ОСББ чітко прописані повноваження співвласників, їх обов’язки. Якщо загальні збори більшістю голосів ухвалили певне рішення, співвласники будинку зобов’язані його виконувати. Якщо ж хтось з цим не згоден, тоді тільки суд може встановити хто правий.

В інших ОСББ проблему не платежів  вирішують по своєму.  До прикладу, ОСББ «Машинобудівників 17-а» (Вишневне, Бучанський р-н) ще в першу зиму великої війни придбало бензиновий генератор на 70 кВт. Він забезпечує роботу насосів, що подають гарячу воду та тепло на всі 14 поверхів. Тому там люди не замерзли при морозі 20 градусів. Тепло до будинку подає міська ТЕЦ. «У планах цього року – підключити по одному з двох ліфтів у кожному з п’яти під’їздів та придбати установку зберігання енергії. Що стосується платежів, то в зимовий період (грудень-лютий) був додатковий добровільний збір на паливо по 500 грн з кожної квартири. Але, на жаль, його сплачувала лише половина мешканців будинку,  – розповів «Главкому»  член ревізійної комісії цього ОСББ Олександр Голіздра, він же голова Ліги енергетичного розвитку України.  – Тому неплатників періодично піддаємо громадському осуду в групі нашого будинку у Вайбері, а на найближчих зборах ОСББ ухвалимо рішення про включення витрат на паливо у тариф».

З метою популяризації енергоефективних заходів в багатоквартирних будинках Ліга енергетичного розвитку України вже провела в обласних центрах України сім семінарів на тему енергоефективності для ОСББ. Опитані учасники цих заходів засвідчили, що поки що лише одна третина ОСББ Луцька, Житомира, Рівного планує встановити альтернативне джерело електроенергії чи дизельний генератор. У минулому році цей показник був ще нижчим – близько 20% ОСББ Хмельницького, Вінниці, Черкас планували такі заходи. А вже мають такі джерела лише 3-4% ОСББ.

Наталка Прудка, «Главком»