Не квадратные метры: что на самом деле сегодня покупают украинцы вместе с квартирой

О том, почему современные украинцы покупают уже не квадратные метры, а образ жизни, как война изменила подходы к проектированию жилых комплексов, почему Киев по-прежнему страдает от нехватки парковок и каким будет рынок недвижимости после войны, Фокус поговорил с руководителем отдела продаж киевского офиса Greenville Сусанной Караханян.

От квадратных метров до стиля жизни

Рынок недвижимости в Киеве за последние годы сильно изменился — из-за войны и новых требований покупателей. Если раньше люди покупали просто квадратные метры, то что сегодня они на самом деле хотят получить от жилья — и как Greenville отвечает этим ожиданиям?

— На самом деле тенденции на рынке недвижимости начали меняться ещё до полномасштабной войны. Если вспомнить начало 2020-х годов, то уже тогда люди постепенно переставали покупать просто квадратные метры. На смену этому пришел другой подход — покупать стиль жизни.

Покупателей стали интересовать не только характеристики квартиры, но и местоположение, философия и концепция проекта, инфраструктура, уровень сервиса, сообщество, безопасность и конфиденциальность. Фактически люди стали оценивать весь жилой комплекс как экосистему, а не отдельную квартиру.

Параллельно с этим рос спрос на функциональные планировки, учитывающие различные жизненные сценарии. Особенно заметно это проявилось во время пандемии, когда люди большую часть времени проводили дома и работали удаленно.

Тогда возникла очень четкая задача: квартира должна быть комфортной для всей семьи. Двое взрослых работают удаленно, дети учатся онлайн, кто-то отдыхает, кто-то занимается своими делами — и все это нужно организовать в пределах одного жилья так, чтобы никто никому не мешал. Именно поэтому покупатели стали уделять больше внимания эргономике пространства, функциональности планировок, качественной звукоизоляции и грамотному зонированию.

После пандемии особую актуальность приобрел тренд на автономность. Люди всё больше ценят своё время и хотят, чтобы все необходимые услуги находились рядом с домом. Речь идёт о кафе, салонах красоты, спортивных клубах, стоматологиях, клиниках, коворкингах, магазинах или зоомагазинах.

По сути, сегодня действует простая логика: вышел из квартиры, получил нужную услугу и вернулся домой, не тратя время на транспорт, пробки или очереди.

Полномасштабная война добавила ещё один чрезвычайно важный фактор — безопасность. Сегодня покупатели обращают внимание на монолитно-каркасную конструкцию дома, наличие укрытия и подземной парковки, а также часто отдают предпочтение квартирам на нижних этажах.

Кроме того, большое значение приобрели альтернативные источники энергоснабжения, генераторы, автономное отопление и энергоэффективные технологии. Фактически энергетическая безопасность стала одним из ключевых критериев выбора жилья во время войны.

Вы часто говорите об экологичности и комфортной среде. Что именно подразумевается под этими понятиями в ваших жилых комплексах?

— Если обобщить эти понятия одним словом, то это человекоцентричность. Мы говорим о создании среды, в которой человек может комфортно жить, работать, отдыхать, учиться, воспитывать детей и реализовывать свой потенциал.

Это комплексный подход. Он включает использование экологически чистых и долговечных материалов, энергоэффективных технологий, озеленение территории, современные системы вентиляции и поддержание комфортного микроклимата.

Не менее важны эргономика квартир, низкий уровень шума и технологии "умного дома". Отдельное направление — безопасность: дворы без автомобилей, детские площадки, охрана, видеонаблюдение, закрытые территории и контроль доступа.

Кроме того, важными составляющими являются доступность инфраструктуры, инклюзивность и качественное обслуживание жителей.

Как меняются запросы покупателей — что сегодня для них важнее: площадь, инфраструктура или окружающая среда?

— Инфраструктура остается одним из ключевых факторов при выборе жилья. Причем речь идет не только о внутренней инфраструктуре — то есть об услугах и возможностях, доступных непосредственно на территории жилого комплекса, — но и о внешней — обо всём, что находится поблизости.

Учитывая устойчивую тенденцию к автономности, чем больше полезных сервисов доступно в пределах пешей доступности, тем лучше. Сегодня для многих людей самым ценным ресурсом является время, поэтому возможность быстро решить повседневные дела, не выезжая куда-либо, становится существенным преимуществом.

В то же время всё большую роль играют организация внутреннего пространства и сообщество жильцов. Именно эти факторы формируют экосистему жилого комплекса. Люди хотят жить, во-первых, в комфортной среде — с зелеными зонами, беговыми дорожками, лаунж-зонами, спортивными площадками, зонами для выгула животных и другими местами для отдыха и досуга.

Во-вторых, для многих важным становится социальный аспект. Люди стремятся налаживать связи и взаимодействовать с соседями, которые разделяют схожие ценности, интересы и жизненные ориентиры.

Отдельно хочу отметить ещё одну тенденцию, которая особенно усилилась в этом году, — рост внимания к энергоэффективности жилья. Последствия суровой зимы заставили многих покупателей более внимательно относиться к этому вопросу. По данным опроса OLX Недвижимость, проведенного в марте 2026 года, 42% респондентов обращают внимание на энергоэффективность жилья при выборе квартиры.

Если говорить о площади жилья, то сам по себе метраж сегодня уже не является решающим фактором. Покупатели всё чаще выбирают не самую большую квартиру, а более эффективную организацию пространства.

Именно поэтому в структуре спроса продолжает расти доля европланировок — квартир с кухней-гостиной и отдельной спальней. По нашим наблюдениям, в 2025 году доля спроса на такие планировки составляла около 60%.

Кроме того, большие площади постепенно становятся менее выгодными с экономической точки зрения. Растет стоимость коммунальных услуг, а большую квартиру сложнее и дороже отапливать зимой.

Безопасность, автономность и комфорт

Вопрос парковки остается одним из самых острых для жителей Киева. Как вы подходите к решению этой проблемы в своих проектах?

— На самом деле проблема парковки в Киеве носит системный характер. Согласно статистике, на трех-четырех жителей столицы приходится один автомобиль. В то же время обеспеченность парковочными местами остается значительно ниже реальной потребности. По приблизительным оценкам, сегодня дефицит составляет 40–60 % от реальной потребности.

Поэтому одним из ключевых путей решения этой проблемы является развитие подземных парковок. В наших киевских проектах мы также уделяем этому направлению значительное внимание. В частности, строим многоуровневые монолитные подземные парковки с усиленной конструкцией.

Во-первых, это защита транспортных средств от погодных условий, повреждений и других рисков. Во-вторых, это удобство для жителей, которым не приходится тратить время на ежедневные поиски свободного места для парковки.

И, конечно же, в условиях войны подземная парковка выполняет ещё одну чрезвычайно важную функцию — служит надёжным укрытием во время воздушных тревог и вражеских атак.

Как полномасштабная война повлияла на подходы к строительству и планированию жилых комплексов?

— Если говорить кратко, то раньше в центре внимания был комфорт, а сегодня — устойчивость и безопасность.

Мы наблюдаем ужесточение требований к конструкциям зданий, интеграцию укрытий в структуру жилых комплексов, развитие автономных систем энергоснабжения и внедрение инклюзивных решений для маломобильных групп населения. Особое внимание уделяется энергонезависимости.

Также меняются подходы к плотности застройки. Больше внимания уделяется расстояниям между домами, доступу спецтехники и созданию автономных кварталов по принципу "город в городе".

Фактически война изменила саму логику девелопмента.

Какие услуги сегодня создают ощущение "бизнес-класса" уже после заселения?

— На самом деле это все те услуги, которые делают жизнь жильцов проще и комфортнее. Именно количество и качество услуг сегодня являются одним из принципиальных отличий жилья бизнес-класса. Это почтоматы, кофейни, клининг, химчистка, коворкинги, бизнес-пространства, спортивные залы, зоны для выгула домашних животных и другие услуги, которыми люди пользуются ежедневно.

Сервисная компания — "невидимый" фактор бизнес-класса. Она обеспечивает оперативное реагирование на запросы жильцов, регулярное обслуживание инженерных сетей и территории комплекса, помогает решать бытовые вопросы и поддерживает постоянный диалог с жильцами.

Еще один важный элемент — консьерж-сервис. Это круглосуточная поддержка жильцов, прием обращений, помощь с доставками и посылками, а также решение многих повседневных вопросов.

И ещё один фактор, который часто остаётся без внимания покупателей на этапе выбора жилья, но очень ощутим в процессе эксплуатации, — это качество строительных материалов. Именно долговечные, экологически чистые и энергоэффективные материалы во многом определяют комфорт проживания и расходы на содержание жилья в будущем.

Новый покупатель и будущее рынка

Как изменился портрет покупателя жилья за последние два года?

— С началом полномасштабной войны поведение покупателей существенно изменилось. Мы видим, что люди стали гораздо осторожнее, рациональнее и требовательнее при принятии решений.

Сократилась доля инвестиционных сделок. Если раньше многие квартиры приобретались именно в инвестиционных целях, то сегодня на долю таких сделок в структуре продаж приходится около 30 %. Большинство клиентов выбирают жилье для себя и своей семьи.

Внимание покупателей сосредоточено на готовом жилье или на проектах, находящихся на завершающих этапах строительства. На этапе котлована чаще всего покупают те, кто уже является клиентами застройщика и сформировал доверительные отношения с ним.

Заметно изменился и сам процесс принятия решения. Если до войны сделка могла быть заключена буквально за неделю, то сейчас срок выбора жилья часто составляет от одного до шести месяцев.

Отдельно стоит упомянуть программу "еОселя". Она перетянула на себя часть спроса. Я бы не сказала, что она стала главным двигателем рынка, однако количество ипотечных сделок в целом постепенно растет.

Кроме того, за последние годы появились новые категории покупателей. Прежде всего это военнослужащие, для которых действуют льготные условия программы "еОсели" и специальные программы от застройщиков. Также значительную долю составляют внутренне перемещенные лица, которые ищут новое жилье для себя и своих семей. Мы также наблюдаем постепенное возвращение интереса со стороны иностранцев. Сейчас на них приходится примерно от 2 до 5% обращений в отделы продаж. Выделяется сегмент покупателей, которые фактически живут в двух странах. Они стремятся сохранить связь с Украиной через собственную недвижимость. Для них квартира становится своеобразным "якорем" и точкой опоры в стране.

Если обобщить портрет покупателя первичной недвижимости на сегодняшний день, то это люди среднего возраста из различных профессиональных сфер — от военнослужащих до ИТ-специалистов и предпринимателей, стремящихся улучшить свои жилищные условия.

Замечаете ли вы изменения в запросах инвесторов по сравнению с довоенным периодом?

— Да, и эти изменения довольно заметны. Можно выделить несколько основных тенденций.

Например, интересная инвестиционная тенденция, которую мы наблюдаем в последнее время, — так называемые квартиры "на будущее". Речь идет о ситуациях, когда родители покупают жилье для своего несовершеннолетнего ребенка. Пока сын или дочь учатся в школе, квартира остается ценным недвижимым активом. К моменту, когда ребенок станет взрослым, дом будет введен в эксплуатацию, а стоимость такого жилья, как правило, существенно возрастает.

Также есть инвесторы, которые используют тактику так называемой "перепарковки" активов. Суть заключается в том, что человек покупает квартиру на начальном этапе строительства одной секции жилого комплекса, дожидается завершения работ и роста цены, после чего продает объект и вкладывает средства уже в новую секцию того же проекта, которая только выходит на рынок. Таким образом, инвестор постоянно работает с самой низкой входной ценой и потенциалом дальнейшего роста стоимости.

Отдельно стоит упомянуть ещё одно направление, которое в последнее время набирает популярность, — инвестиции в парковочные места. Сегодня многие застройщики предлагают возможность приобрести парковочное место отдельно от квартиры. Для клиента парковочное место становится отдельным инвестиционным активом, который можно перепродать или сдавать в аренду.

Если раньше логика инвестора была довольно простой — купить дешевле и перепродать дороже, то сейчас инвестиции становятся гораздо более профессиональными. В таких решениях меньше спекуляции и больше расчётов, анализа рисков и финансовой математики. Именно поэтому роль массового инвестора снижается.

Еще одна модель, которая постепенно теряет популярность, — классический формат "buy and rent", когда человек покупает квартиру, делает ремонт и сдает ее в аренду. Причин здесь несколько. Во-первых, из-за инфляции и роста цен на материалы и работы себестоимость ремонта существенно возросла. Именно поэтому всё больше покупателей обращают внимание на квартиры с ремонтом от застройщика, хотя на данный момент такую опцию предлагают лишь около 5% девелоперов в Киеве.

Во-вторых, в Украине активно развиваются новые форматы доходной недвижимости — апарт-комплексы, доходные дома и другие специализированные объекты. В этом сегменте потенциальная доходность может составить около 20% годовых в долларах, что делает его достаточно привлекательным для инвесторов.

Поэтому, если говорить о главных критериях выбора сегодня, то на первый план выходят не максимальная доходность любой ценой, а надежность застройщика и скорость строительства.

Как сегодня формируется цена квадратного метра — что больше всего на неё влияет?

— С начала полномасштабной войны себестоимость строительства выросла почти вдвое. Только за прошлый год рост составил около 20 %, и сегодня это уже системная тенденция для всего рынка.

На стоимость квадратного метра влияют сразу несколько факторов: удорожание строительных материалов, логистики, инженерных решений, производственных процессов, а также рост заработной платы в отрасли и колебания валютных курсов.

Отдельной проблемой остается дефицит рабочей силы. Кроме того, часть украинских производств была повреждена или сократила объемы работы из-за войны, поэтому доля импортных материалов возросла.

В результате всё это сказывается на конечной стоимости жилья.

Если говорить о структуре цены, то её основу — от 50 до 70% — составляет непосредственно себестоимость строительства. Также учитываются стоимость земли, расходы на безопасность, класс и концепция жилья, стадия строительства, рыночный спрос, валютные риски, маркетинговые расходы и уровень конкуренции в данном районе.

То есть цена квадратного метра сегодня — это результат воздействия многих факторов.

Каким вы видите рынок жилой недвижимости в Киеве через 3–5 лет?

— Многое будет зависеть от объективных факторов: прежде всего от того, когда закончится война, а также от политической и экономической ситуации в стране.

Если боевые действия продлятся ещё ближайшие два-три года, то кардинальных изменений на рынке недвижимости, скорее всего, не произойдёт. Мы увидим примерно ту же ситуацию, что и сейчас.

В то же время уже сегодня можно говорить о нескольких долгосрочных тенденциях. Прежде всего, цены на жилье будут продолжать расти. Предпосылок для существенного удешевления недвижимости я пока не вижу.

В выигрыше окажутся те застройщики, которые смогут честно и понятно объяснять клиентам, как формируется цена на жилье. Прозрачная коммуникация, открытость, внимание к потребностям покупателя и индивидуальный подход будут становиться всё более важными конкурентными преимуществами.

Кроме того, мы можем столкнуться с дефицитом жилья. Уже сейчас на рынок выходит меньше новых проектов, чем того требует спрос.

Однако в более долгосрочной перспективе — на горизонте 10–15 лет — существует другой вызов. Из-за сокращения населения Украины, отъезда молодежи и женщин за границу, низкой рождаемости и старения населения может возникнуть дефицит спроса. Это фактор, который рынок также будет вынужден учитывать.

После окончания войны одним из главных факторов роста станет восстановительное строительство. Кроме того, девелоперская активность будет все больше концентрироваться в крупных городских агломерациях — таких как Киев, Львов и другие города, где сохранится высокая плотность населения и экономический потенциал.

Поэтому я считаю, что в ближайшие годы девелопмент в Украине ждет не просто развитие, а глубокая структурная трансформация.

Изменится ли подход к застройке города после войны?

— Да. Мы ожидаем, что больше внимания будет уделяться обновлению устаревшего жилого фонда, развитию автономных жилых кварталов и малоэтажной застройке.

Кроме того, важными направлениями станут инклюзивность, безбарьерность и перенос промышленных объектов за пределы жилых районов.

Над какими новыми проектами или форматами жилья вы сейчас работаете?

— В настоящее время мы продолжаем реализацию наших флагманских киевских проектов Greenville Park и Greenville на Печерске.

Параллельно мы работаем над новыми форматами доходной недвижимости и развиваем загородные проекты в западных регионах Украины.

Лицензия ЧП "РЕМСЕРВИС" № 2013022078 от 5 ноября 2015 г.

Разрешение на проведение строительных работ от 18 июля 2011 г. № КВ 11411017721

Лицензия ООО "Современная столица" № 2013042951 от 10 октября 2017 г.

Разрешение на проведение строительных работ от 10 сентября 2009 г. № 1587-Пч/С