Не квадратні метри: що насправді сьогодні купують українці разом із квартирою

Про те, чому сучасні українці купують уже не квадратні метри, а спосіб життя, як війна змінила підходи до проєктування житлових комплексів, чому Київ продовжує потерпати від дефіциту паркінгів і яким буде ринок нерухомості після війни, Фокус поговорив із керівницею департаменту продажів київського офісу Greenville Сусанною Караханян.

Від квадратних метрів до стилю життя

Ринок нерухомості в Києві за останні роки сильно змінився — через війну та нові вимоги покупців. Якщо раніше люди купували просто квадратні метри, то що сьогодні вони насправді хочуть отримати від житла — і як на це відповідає Greenville?

— Насправді тенденції на ринку нерухомості почали змінюватися ще до повномасштабної війни. Якщо згадати початок 2020-х років, то вже тоді люди поступово переставали купувати просто квадратні метри. На зміну цьому прийшов інший підхід — купувати стиль життя.

Покупців почали цікавити не лише характеристики квартири, а й локація, філософія та концепція проєкту, інфраструктурне наповнення, рівень сервісу, ком'юніті, безпека та приватність. Фактично люди почали оцінювати весь житловий комплекс як екосистему, а не окрему квартиру.

Паралельно зростав попит на функціональні планування, які враховують різні життєві сценарії. Особливо помітно це стало під час пандемії, коли люди більшість часу проводили вдома і працювали дистанційно.

Тоді виник дуже чіткий запит: квартира повинна бути комфортною для всієї родини. Двоє дорослих працюють віддалено, діти навчаються онлайн, хтось відпочиває, хтось займається власними справами — і все це потрібно організувати в межах одного житла так, щоб ніхто нікому не заважав. Саме тому покупці почали більше звертати увагу на ергономіку простору, функціональність планувань, якісну звукоізоляцію та грамотне зонування.

Після пандемії особливої ваги набув тренд на автономність. Люди дедалі більше цінують свій час і хочуть, щоб усі необхідні сервіси були поруч із домом. Йдеться про кав'ярні, салони краси, спортивні клуби, стоматології, клініки, коворкінги, магазини чи зоомагазини.

По суті, сьогодні працює проста логіка: вийшов із квартири, отримав необхідну послугу і повернувся додому, не витрачаючи години на транспорт, затори чи черги.

Повномасштабна війна додала ще один надзвичайно важливий фактор — безпеку. Сьогодні покупці звертають увагу на монолітно-каркасну конструкцію будинку, наявність укриття та підземного паркінгу, а також часто віддають перевагу квартирам на нижчих поверхах.

Крім того, великого значення набули альтернативні джерела енергоживлення, генератори, автономне опалення та енергоефективні технології. Фактично енергетична безпека стала одним із ключових критеріїв вибору житла під час війни.

Ви часто говорите про екологічність і комфортне середовище. Що саме стоїть за цими поняттями у ваших житлових комплексах?

— Якщо узагальнити ці поняття одним словом, то це людиноцентричність. Ми говоримо про створення середовища, в якому людина може комфортно жити, працювати, відпочивати, навчатися, виховувати дітей і реалізовувати власний потенціал.

Це комплексний підхід. Він включає використання екологічно чистих та довговічних матеріалів, енергоефективних технологій, озеленення території, сучасних систем вентиляції та підтримки комфортного мікроклімату.

Не менш важливими є ергономіка квартир, низький рівень шуму та технології «розумного дому». Окремий напрямок — безпека: двори без автомобілів, дитячі майданчики, охорона, відеоспостереження, закриті території та контроль доступу.

Також важливими складовими є інфраструктурна доступність, інклюзивність та якісний сервіс для мешканців.

Як змінюються запити покупців — що сьогодні для них важливіше: метраж, інфраструктура чи середовище?

— Інфраструктура залишається одним із ключових факторів під час вибору житла. Причому йдеться не лише про внутрішню інфраструктуру — тобто сервіси та можливості, які є безпосередньо на території житлового комплексу, а й про зовнішню — усе, що розташоване поруч.

Зважаючи на стійкий тренд на автономність, чим більше корисних сервісів доступні в пішій доступності, тим краще. Сьогодні найбільшою цінністю для багатьох людей є час, тому можливість швидко вирішити повсякденні справи без необхідності кудись їхати стає суттєвою перевагою.

Водночас дедалі більшу роль відіграє організація внутрішнього простору та спільнота мешканців. Саме ці фактори формують екосистему житлового комплексу. Люди хочуть жити, по-перше, у комфортному середовищі — із зеленими зонами, біговими доріжками, лаунж-просторами, спортивними майданчиками, зонами для вигулу тварин та іншими місцями для відпочинку й дозвілля.

По-друге, для багатьох важливим стає соціальний аспект. Люди прагнуть будувати коло спілкування та взаємодії з сусідами, які мають схожі цінності, інтереси та життєві орієнтири.

Окремо хочу відзначити ще одну тенденцію, яка особливо посилилася цього року, — зростання уваги до енергоефективності житла. Наслідки складної зими змусили багатьох покупців більш уважно ставитися до цього питання. За даними опитування OLX Нерухомість, проведеного у березні 2026 року, 42% опитаних звертають увагу на енергоефективність житла під час вибору квартири.

Якщо говорити про площу житла, то сам по собі метраж сьогодні вже не вирішує. Покупці дедалі частіше обирають не більшу квартиру, а більш ефективну організацію простору.

Саме тому в структурі попиту продовжує зростати частка європланувань — квартир із кухнею-вітальнею та окремою спальнею. За нашими спостереженнями, у 2025 році частка попиту на такі планування становила близько 60%.

Крім того, великі площі поступово стають менш вигідними з економічної точки зору. Зростає вартість комунальних послуг, а більшу квартиру складніше та дорожче обігрівати взимку.

Безпека, автономність і комфорт

Питання паркування залишається одним із найболючіших для мешканців Києва. Як ви підходите до вирішення цієї проблеми у своїх проєктах?

— Насправді проблема паркування в Києві має системний характер. Згідно зі статистикою, на трьох-чотирьох мешканців столиці припадає один автомобіль. Водночас забезпеченість паркомісцями залишається значно нижчою за реальну потребу. За приблизними оцінками, сьогодні дефіцит становить 40–60% від реальної потреби.

Тому одним із ключових шляхів вирішення цієї проблеми є розвиток підземних паркінгів. У наших київських проєктах ми також приділяємо цьому напрямку значну увагу. Зокрема, будуємо багаторівневі монолітні підземні паркінги з посиленою конструкцією. 

По-перше, це безпека транспорту від погодних умов, пошкоджень чи інших ризиків. По-друге, це комфорт для мешканців, які не витрачають час на щоденні пошуки вільного місця для паркування.

І, звичайно, в умовах війни підземний паркінг виконує ще одну надзвичайно важливу функцію — слугує надійним укриттям під час повітряних тривог та ворожих атак.

Як повномасштабна війна вплинула на підходи до будівництва та планування житлових комплексів?

— Якщо коротко, то раніше в центрі уваги був комфорт, а сьогодні — стійкість і безпека.

Ми бачимо посилення вимог до конструкцій будівель, інтеграцію укриттів у структуру житлових комплексів, розвиток автономних систем живлення та впровадження інклюзивних рішень для маломобільних груп населення. Окремий акцент робиться на енергонезалежності. 

Також змінюються підходи до щільності забудови. Більше уваги приділяється відстаням між будинками, доступу спецтехніки та створенню автономних кварталів за принципом «місто в місті».

Фактично війна змінила саму логіку девелопменту.

Які сервіси сьогодні формують відчуття «бізнес-класу» вже після заселення?

— Насправді це всі сервіси, які роблять життя мешканців простішим і комфортнішим. Саме кількість та якість сервісів сьогодні є однією з принципових відмінностей житла бізнес-класу. Це поштомати, кав'ярні, клінінг, хімчистка, коворкінги, бізнес-простори, спортивні зали, зони для вигулу домашніх тварин та інші сервіси, якими люди користуються щодня.

Сервісна компанія - “невидимий” фактор бізнес-класу. Вона забезпечує швидку реакцію на запити мешканців, регулярне обслуговування інженерних мереж і території комплексу, допомагає вирішувати побутові питання та підтримує постійний діалог із резидентами. 

Ще один важливий елемент — консьєрж-сервіс. Це підтримка мешканців у режимі 24/7, прийом звернень, допомога з доставками та посилками, а також вирішення багатьох повсякденних питань.

І ще один фактор, який часто залишається поза увагою покупців на етапі вибору житла, але дуже відчутний у процесі експлуатації, — це якість будівельних матеріалів. Саме довговічні, екологічно чисті та енергоефективні матеріали багато в чому визначають комфорт проживання та витрати на утримання житла в майбутньому.

Новий покупець і майбутнє ринку

Як змінився портрет покупця житла за останні два роки?

— Із початком повномасштабної війни поведінка покупця змінилася дуже суттєво. Ми бачимо, що люди стали значно обережнішими, більш раціональними та вимогливими під час ухвалення рішень.

Зменшилася частка інвестиційних угод. Якщо раніше багато квартир купувалися саме з інвестиційною метою, то сьогодні таких угод у структурі продажів близько 30%. Більшість клієнтів обирають житло для себе та своєї родини. 

Фокус покупця - на готовому житлі або на проєктах, які перебувають на завершальних стадіях будівництва. На стадії котловану найчастіше купують тоді, коли вже є клієнтами забудовника і сформована довіра. 

Помітно змінився і сам процес ухвалення рішення. Якщо до війни угода могла закриватися буквально за тиждень, то зараз термін вибору житла часто становить від одного до шести місяців.

Окремо варто згадати програму «єОселя». Вона перетягнула на себе частину попиту. Я б не сказала, що вона стала головним драйвером ринку, проте кількість іпотечних угод загалом поступово зростає.

Крім того, за останні роки з'явилися нові категорії покупців. Насамперед це військовослужбовці, для яких діють пільгові умови «єОселі» та спеціальні програми від забудовників. Також значну частку становлять внутрішньо переміщені особи, які шукають нове житло для себе та своїх сімей. Ми також бачимо поступове повернення інтересу з боку іноземців. Зараз на них припадає приблизно від 2 до 5% звернень до відділів продажу. Виділяється сегмент покупців, які живуть фактично на дві країни. Вони прагнуть зберегти зв'язок з Україною через власну нерухомість. Для них квартира стає своєрідним «якорем» і точкою опори в країні. 

Якщо узагальнити портрет покупця первинної нерухомості сьогодні, то це люди середнього віку з різних професійних сфер — від військовослужбовців до IT-фахівців та підприємців, які прагнуть покращити свої житлові умови.

Чи бачите ви зміну у запитах інвесторів порівняно з довоєнним періодом?

— Так, і ці зміни досить помітні. Можемо виділити декілька головних тенденцій. 

Наприклад, цікава інвестиційна тенденція, яку ми спостерігаємо останнім часом, — так звані квартири «на виріст». Йдеться про ситуації, коли батьки купують житло для своєї неповнолітньої дитини. Поки син чи донька навчаються в школі, квартира залишається цінним нерухомим активом. До моменту, коли дитина стане дорослою, будинок буде введений в експлуатацію, а вартість такого житла, як правило, суттєво зростає.

Також є інвестори, які використовують тактику так званого «перепаркування» активів. Суть полягає в тому, що людина купує квартиру на старті будівництва однієї секції житлового комплексу, чекає на завершення робіт та зростання ціни, після чого продає об'єкт і вкладає кошти вже в нову секцію цього ж проєкту, яка тільки виходить на ринок. Таким чином інвестор постійно працює з найнижчою вхідною ціною та потенціалом подальшого зростання вартості.

Окремо варто згадати ще один напрямок, який останнім часом набирає популярності, — інвестиції в паркомісця. Сьогодні багато забудовників пропонують можливість придбати паркінг окремо від квартири. Для клієнта паркомісце стає окремим інвестиційним активом, який можна перепродати або здавати в оренду.

Якщо раніше логіка інвестора була досить простою — купити дешевше та перепродати дорожче, то зараз інвестиції стають значно більш професійними. У таких рішеннях менше спекуляції та більше розрахунків, аналізу ризиків і фінансової математики. Саме тому роль масового інвестора знижується.

Ще одна модель, яка поступово втрачає популярність, — класичний формат buy and rent, коли людина купує квартиру, робить ремонт і здає її в оренду. Причин тут кілька. По-перше, через інфляцію та зростання цін на матеріали й роботи собівартість ремонту суттєво збільшилася. Саме тому дедалі більше покупців звертають увагу на квартири з ремонтом від забудовника, хоча наразі таку опцію пропонують лише близько 5% девелоперів у Києві.

По-друге, в Україні активно розвиваються нові формати дохідної нерухомості — апарт-комплекси, дохідні будинки та інші спеціалізовані об'єкти. У цьому сегменті потенційна дохідність може становити близько 20% річних у доларах, що робить його досить привабливим для інвесторів.

Тому якщо говорити про головні критерії вибору сьогодні, то на перший план виходять не максимальна прибутковість за будь-яку ціну, а надійність забудовника та швидкість будівництва. 

Як сьогодні формується ціна квадратного метра — що найбільше на неї впливає?

— Із початку повномасштабної війни собівартість будівництва зросла майже вдвічі. Лише за минулий рік зростання становило близько 20%, і сьогодні це вже системна тенденція для всього ринку.

На вартість квадратного метра впливає одразу кілька факторів: подорожчання будівельних матеріалів, логістики, інженерних рішень, виробничих процесів, а також зростання заробітних плат у галузі та валютні коливання.

Окремою проблемою залишається дефіцит робочої сили. Крім того, частина українських виробництв була пошкоджена або скоротила обсяги роботи через війну, тому частка імпортних матеріалів зросла.

У результаті все це впливає на кінцеву вартість житла. 

Якщо говорити про структуру ціни, то її основу — від 50 до 70% — становить безпосередньо собівартість будівництва. Також враховуються вартість землі, витрати на безпеку, клас і концепція житла, стадія будівництва, ринковий попит, валютні ризики, маркетингові витрати та рівень конкуренції в локації.

Тобто ціна квадратного метра сьогодні — це результат впливу багатьох факторів.

Яким ви бачите ринок житлової нерухомості в Києві через 3–5 років?

— Багато залежатиме від об'єктивних факторів: насамперед від того, коли завершиться війна, а також від політичної та економічної ситуації в країні.

Якщо бойові дії триватимуть ще найближчі два-три роки, то кардинальних змін на ринку нерухомості, найімовірніше, не відбудеться. Ми побачимо приблизно ту ситуацію, яка є зараз.

Водночас уже сьогодні можна говорити про кілька довгострокових тенденцій. Насамперед ціни на житло продовжать зростати. Передумов для суттєвого здешевлення нерухомості я наразі не бачу.

У виграші будуть ті девелопери, які зможуть чесно й зрозуміло пояснювати клієнтам, як формується ціна житла. Прозора комунікація, відкритість, увага до потреб покупця та індивідуальний підхід ставатимуть дедалі важливішими конкурентними перевагами.

Також ми можемо зіткнутися з дефіцитом житла. Уже зараз на ринок виходить менше нових проєктів, ніж потребує попит.

Однак у довшій перспективі — на горизонті 10–15 років — існує інший виклик. Через скорочення населення України, виїзд молоді та жінок за кордон, низьку народжуваність і старіння населення може виникнути дефіцит попиту. Це фактор, який ринок також буде змушений враховувати.

Після завершення війни одним із головних драйверів стане відновлювальне будівництво. Крім того, девелоперська активність дедалі більше концентруватиметься у великих міських агломераціях — таких як Київ, Львів та інші міста, де збережеться висока щільність населення та економічний потенціал.

Тому я вважаю, що найближчими роками девелопмент в Україні чекає не просто розвиток, а глибока структурна трансформація.

Чи зміниться підхід до забудови міста після війни?

— Так. Ми очікуємо більший акцент на оновленні застарілого житлового фонду, розвитку автономних житлових кварталів та низькоповерхової забудови.

Також важливими напрямками стануть інклюзивність, безбар'єрність та перенесення промислових об'єктів за межі житлових районів.

Над якими новими проєктами або форматами житла ви зараз працюєте?

— Зараз ми продовжуємо реалізацію наших флагманських київських проєктів Greenville Park та Greenville на Печерську.

Паралельно працюємо над новими форматами дохідної нерухомості та розвиваємо заміські проєкти у західних регіонах України.

Ліцензія ПП "РЕМСЕРВІС" №2013022078 від 05 листопада 2015 р.

Дозвіл на виконання будівельних робіт від 18 липня 2011 р. № КВ 11411017721

Ліцензія ТОВ "Сучасна столиця" №2013042951 від 10 жовтня 2017 р.

Дозвіл на виконання будівельних робіт від 10 вересня 2009 р. № 1587-Пч/С