Правила програми “єОселя” змінили: хто тепер може купити квартиру і скільки це коштуватиме

В Україні змінили правила програми державного іпотечного кредитування «єОселя». Уряд ухвалив перелік нововведень, які покликані зробити умови гнучкішими, але водночас встановлюють чіткі рамки для площі нерухомості.

Про оновлення програми повідомила прем’єр-міністерка України Юлія Свириденко. Нові правила офіційно почнуть діяти вже за місяць.

Хто тепер має право на пільгові квадратні метри, як зміняться ліміти площі та скільки коштує житло в Києві у 2026 році — розповідає ТСН.ua.

Що це за програма «єОселя» та хто може нею скористатися

Експертка з нерухомості Олена Бондарук у коментарі ТСН.ua розповіла, що не малий відсоток угод у 2026 році, зокрема в Києві, складає купівля житла за програмою «єОселя».

«єОселя» — це програма доступного житла від держави, яка дозволяє оформити кредит на квартиру чи будинок строком до 20 років із початковим внеском від 20% (або 10% для молоді до 25 років).

За словами рієлторки, стандартні умови, це кредит під 3%  — для військових, працівників сектору безпеки, медиків, педагогів, науковців, і під 7%  — для інших категорій громадян, які відповідають умовам програми.

«Кредитування надається на строк до 20 років. Початковий внесок складає 20%, але для молодих позичальників до 25 років може бути від 10%. Однак пільги діють не на весь період — на перші 10 років. Далі замість 3 — 6%, а там, де було 7% — 10% річних», — пояснює Олена Бондарук.

Так, програма розділена на дві основні категорії:

• Під 3% річних: пільговий тариф для кадрових військових, силовиків, медиків, вчителів та науковців. У 2026 році аналогічні умови затвердили для ветеранів та сімей загиблих героїв — держава повністю компенсує їм ставку до 3% у перші 10 років кредиту, до 6% — починаючи з 11-го року.

• Під 7% річних: загальний тариф для внутрішньо переміщених осіб (ВПО) та всіх інших українців, у яких немає власної нерухомості або її площа менша за нормативи. Пільгова ставка діє перші 10 років, а далі зростає до 10%

Програма має величезний попит серед населення. Лише від початку 2026 року пільговою іпотекою скористалися 3 947 українських родин, а загальна сума виданих кредитів сягнула майже 7,7 млрд грн.

Найактивніше нерухомість купують у Київській області, самому Києві та на Львівщині.

Програми «єОселя»: які важливі зміни внесли у 2026 році

За словами Олени Бондарук, в 2026 році введено кілька основних змін:

«Мобілізовані, як і контрактники, отримали ставку 3%. Також зʼявились обмеження у площі. На одну-дві особи — 52,5 м2, плюс 21 м² на кожного наступного члена сім’ї. Є також обмеження по максимальній площі — 115,5 м²»,

Нова постанова Кабміну переформатувала підхід до розрахунку площі та оцінки платоспроможності позичальників.

«Також цього року зʼявились обмеження у вартості м2 — ціна житла не може перевищувати встановлену граничну вартість більш ніж на 10%. По Києву, наприклад, гранична вартість становить 62 230 грн/м2», — зазначила ТСН.ua Олена Бондарук.

Нові ліміти площі житла

Раніше базова площа розраховувалася за дещо іншим принципом, тепер нормативи чітко розмежовані за типом нерухомості та чисельністю родини.

Для квартир:

• 52,5 кв. м — якщо житло купує одна людина;

• 73,5 кв. м — для родини, що складається з двох або трьох осіб;

• +21 кв. м — на кожного наступного члена сім’ї (починаючи з четвертої особи), але сумарно не більше ніж 115,5 кв. м.

Для приватних будинків та таунхаусів:

• 62,5 кв. м — на одну особу;

• 83,5 кв. м — для родини з двох чи трьох людей;

• +21 кв. м — додатково на кожного наступного родича, але максимум — 125,5 кв. м.

Важливо, що змінився і підхід до визначення складу сім’ї. Тепер для участі в «єОселі» офіційно враховуються діти віком до 21 року.

Сторонні та майнові поручителі

Також отримати схвалення від банку тепер стане простіше, якщо у самого заявника скромна офіційна зарплата. Тепер дозволено залучати поручителів, які не є членами вашої родини, щоб їхні доходи враховувалися під час оцінки платоспроможності.

Окремо з’явилося поняття майнового поручителя — це людина, яка готова надати під заставу кредиту власну квартиру чи майнові права. При цьому її фінансова відповідальність обмежується виключно вартістю цього майна.

Автоматична перевірка доходів

За згодою сторін, компанія «Укрфінжитло» перевірятиме доходи, статки та платоспроможність кандидатів, членів їхніх сімей та поручителів автоматично. Дані підтягуватимуться безпосередньо з державних реєстрів через захищені системи електронної взаємодії, що суттєво скоротить паперову бюрократію.

Детальніше про всі умови програми можна почитати на порталі «Дія» та сайті «Укрфінжитла».

Скільки коштують квартири в Києві під програму у 2026 році

Столичний ринок залишається найдорожчим, особливо якщо йдеться про первинний ринок, тому підбір квартири під жорсткі ліміти «єОселі» потребує ретельного розрахунку.

Оскільки вартість квадратного метра обмежена граничними цінами Мінрозвитку, покупцям доводиться шукати компактні варіанти в сегменті комфорт-класу або серед бюджетних варіантів.

Станом на кінець весни, середня ціна квадратного метра в київських новобудовах зафіксувалася на позначці $1 429. Проте ціновий розрив між різними куточками Києва дуже великий, тому не варто орієнтуватися на середні цифри по місту.

• Елітна нерухомість

Традиційним лідером за вартістю житла залишається Печерський район. Тут середня вартість квадрата у нових будинках сягає $2 729.

Якщо дивитися на вторинний ринок, то за звичайну однокімнатну квартиру на Печерську покупцеві доведеться викласти в середньому $180 тисяч.

Зрозуміло, що такі об’єкти через ліміти взагалі не мають шансів потрапити під програму «єОселя».

• Бюджетні варіанти

Найдешевші квадратні метри зосереджені на лівому березі, а саме у Деснянському районі. Тут середня ціна квадрата на первинному ринку — $882.

Якщо розглядати готове житло на вторинному ринку, середня вартість однокімнатної квартири в цьому районі становить $48 тисяч. Тут вже можна шукати варіанти під державну іпотеку.

Загалом зріз цін по місту показує, що саме спальні та віддалені від центру райони столиці — основні місця, де українці можуть купувати житло за програмою.

єОселя: чому купити квартиру може бути важко

Олена Бондарук пояснює, що Уряд працює над подальшим спрощенням програми, щоб зменшити кількість поданих документів та зробити більш швидким погодження заявок. Саме тому були прийняті останні зміни до програми.

Однак нововведення, з її слів, можуть мати і негативний ефект для шукачів доступного житла:

«Такі обмеження в граничній вартості м2 унеможливлюють купівлю квартир з ремонтом з першим внеском 20%, оскільки вартість м2 з ремонтом в середньому в два рази більша за граничну», — каже ТСН.ua експертка з нерухомості.

Тому покупцям доводиться мати цю різницю на руках як доплату до першого внеску. Для багатьох це може бути значна сума, яка унеможливлює купівлю власного житла.

«Але загалом ця програма має багато переваг: можливість розтермінувати платіж за купівлю нерухомості з невеликою ставкою, кредит у гривні, а не в доларах, тому не залежиш від зростання курсу», — додала Олена Бондарук.

Пенсіонери у громадському транспорті / © ТСН Пенсія У США обговорили миротворчу місію в Україні / © Associated Press Піт Гегсет / © Associated Press