Оренда житла в Україні: де ціни б’ють рекорди

Український ринок оренди житла входить у гарячий період року. Наприкінці літа традиційно активізуються студенти та бізнеси, що наймають нових працівників. До того ж на сезонний фактор накладаються воєнні ризики, демографічні зміни та нерівномірне відновлення економіки. А також постійно йде наплив переселенців, що теж впливає на ціни.

Де оренда подорожчала найбільше, чи стабілізувався ринок Києва, які квартири розбирають першими та чого чекати восени? Про це – в матеріалі Коротко про.

Трансформації ринку

На п’ятий рік повномасштабної війни український ринок оренди остаточно перестав бути єдиним. Якщо до 2022 року головним фактором була економічна ситуація, то сьогодні ціни визначаються насамперед безпекою, міграцією населення, кількістю робочих місць та активністю бізнесу.

Найбільший попит на оренду квартир зберігається у Львові, Івано-Франківську, Ужгороді, Луцьку, Чернівцях. З одного боку, тут відносно безпечна ситуація та значна кількість переселенців, а з іншого – обмежена пропозиція нового житла.

Столичний ринок вже не демонструє шалених стрибків, як у 2022-2023 роках. За словами столичного рієлтора Марини Кольцової, попит на житло в Києві стабільно зростає завдяки поверненню частини киян, відкриттю нових бізнесів та активізації студентів. Водночас орендарі стали набагато вибагливішими. Якщо у перші роки повномасштабної війни квартиру могли орендувати практично без перегляду, то сьогодні люди звертають увагу на автономне живлення, наявність генератора, поверх, укриття поблизу, стабільний інтернет.

- Насправді зараз ми спостерігаємо дуже цікаву трансформацію ринку оренди, - зазначила у розмові з Коротко про оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак. - Якщо у 2022-2023 роках головним драйвером була вимушена міграція, то сьогодні ринок дедалі більше повертається до класичних економічних законів. Але є нюанс: це вже не один український ринок оренди, а десятки локальних ринків. Наприклад, Київ живе зовсім за іншими правилами, ніж Запоріжжя чи Чернігів.

У столиці ми спостерігаємо сезонне пожвавлення, продовжує експертка. Лише за квітень-травень середня вартість оренди однокімнатної квартири зросла на 13% і досягла 26 тис. грн. Це свідчить про активізацію попиту напередодні традиційного осіннього піку, коли на ринок виходять студенти, молоді фахівці та люди, які змінюють місце роботи. Водночас якщо дивитися довший період, ціни вже не демонструють такого стрімкого зростання, як у попередні роки, а окремі сегменти навіть коригуються. Тобто Київ переходить від ринку продавця до більш збалансованого ринку, де власникам доводиться конкурувати за орендаря.

Дуже динамічно, за даними Берещак, зараз виглядають окремі центральні області. Наприклад, у Дніпропетровській області оренда за місяць зросла майже на 30%, у Чернівецькій - на 16%, у Тернопільській - на 12%. Це свідчить про зміщення економічної активності та поступове зростання попиту в регіонах, які залишаються відносно безпечними і мають активний ринок праці.

Захід України залишається найдорожчим регіоном країни. Закарпатська область утримує друге місце після Києва із середньою ставкою 22,5 тис. грн, Львівська та Івано-Франківська - по 18 тис. грн. Але, каже Вікторія Берещак, важливо, що ринок тут вже не "перегрітий". Львівщина та Івано-Франківщина практично не демонструють зміни цін, а Закарпаття навіть трохи скоригувалося вниз. Тобто після кількох років ажіотажного попиту ринок поступово знаходить нову точку рівноваги.

За даними OLX Нерухомість, зростання у сегментах оренди одно- та двокімнатних квартир впевнено очолив Ужгород. Саме тут спостерігається найстрімкіше зростання вартості довгострокової оренди серед обласних центрів заходу України: зараз тут потрібно заплатити на чверть більше, ніж рік тому.

Особливості прифронтових регіонів

У прифронтових регіонах – своя логіка. Чернігівщина демонструє падіння середньої вартості оренди на 35%, Запорізька область - на 15%. Але це не означає, що попиту там немає. Навпаки, окремі квартири можуть збирати десятки потенційних орендарів.

У червні ринок оренди у Запорізькій області поставив справжній рекорд: за даними аналітиків OLX Нерухомість, на одну пропозицію оренди однокімнатної квартири тут припадало в середньому 35 відгуків. До п'ятірки регіонів із найбільшою конкуренцією також увійшли Кіровоградська (29 відгуків), Харківська (28), Черкаська (26) та Сумська (25) області.

Експерти пояснюють: велика кількість відгуків на одне оголошення може свідчити не лише про високий попит, а й про нестачу доступних пропозицій на ринку. Особливо це помітно в окремих прифронтових регіонах, де додатковим фактором є пошкодження або втрата житла через бойові дії. Тобто попит концентрується на дуже вузькому сегменті якісного та відносно безпечного житла.

- Зараз ринок оренди України став набагато складнішим, - підсумувала Вікторія Берещак. - На нього одночасно впливають безпекова ситуація, внутрішня міграція, економічна активність регіону та якість самої пропозиції. І саме ця регіоналізація є головною характеристикою українського ринку оренди у 2026 році.

Найпопулярніше житло

Ринок дедалі більше орієнтується не на площу, а на функціональність.

- Найбільший попит сьогодні мають однокімнатні квартири площею 35-45 кв. м та компактні двокімнатні площею 50–65 кв. м, - каже Вікторія Берещак. - Саме цей сегмент залишається найбільш ліквідним, адже відповідає фінансовим можливостям більшості орендарів. Власне це найдоступніший формат житла як для молодих сімей, так і для внутрішньо переміщених осіб.

Якщо до повномасштабної війни ключовими критеріями були локація та ремонт, то зараз орендарі оцінюють житло значно прагматичніше.

По-перше, каже експертка, важливе значення має автономність будинку, зокрема наявність генератора, резервного водопостачання, стабільного інтернету.

По-друге, попитом користуються будинки, розташовані неподалік укриттів, станцій метро та у районах із розвиненою інфраструктурою, яка дозволяє швидко дістатися роботи, школи, лікарні тощо.

По-третє, орендарі стали більш раціональними, головне – адекватне співвідношення ціни та якості. Квартира має бути сучасною, доглянутою, з необхідною технікою, але без необґрунтованої переплати за «красиву картинку».

Що чекає ринок наприкінці літа

Наприкінці літа ринок оренди традиційно входить у свій найактивніший сезон. У серпні–вересні попит зростає одразу через кілька факторів: початок навчального року, повернення ділової активності після відпусток, релокацію працівників та активізацію внутрішньої міграції. А найпершими дорожчають найбільш ліквідні квартири.

- Якщо говорити про Київ, то підстав для різкого стрибка цін я не бачу, - зазначила Берещак. - Навпаки, ринок зараз демонструє ознаки здорової конкуренції між орендодавцями. На мою думку, до кінця літа найбільше додасть у ціні саме масовий сегмент, зокрема, однокімнатні квартири вартістю до 20-25 тис. грн та компактні двокімнатні квартири. Саме на них формується найбільша конкуренція, адже цей бюджет є найбільш доступним для молодих сімей, спеціалістів та студентів.

Водночас дорогий сегмент навряд чи покаже суттєву динаміку. Квартири бізнес- та преміумкласу мають вужчу аудиторію, тож власники змушені конкурувати не лише ціною, а й якістю житла.

Щодо регіонів, найбільш стабільними залишаться західні області. Львівщина, Закарпаття та Івано-Франківщина вже пройшли фазу вибухового зростання цін, тому сьогодні, швидше за все, ми побачимо лише сезонні коливання в межах кількох відсотків, прогнозує експертка. А ось Дніпро, Одеса та окремі обласні центри можуть продемонструвати активну динаміку, якщо економічна активність відновлюватиметься високими темпами.

На думку Берещак, друга половина літа буде не стільки періодом стрімкого подорожчання, скільки періодом скорочення експозиції якісних квартир. Вже зараз добре укомплектовані квартири за адекватною ціною здаються дуже швидко, тоді як переоцінені об'єкти можуть залишатися на ринку тижнями. Саме ця різниця між ліквідним і неліквідним житлом, каже експертка, і буде головною особливістю ринку оренди восени 2026 року.

Якщо до війни ключовими факторами на ринку були локація та рівень доходів населення, то сьогодні до них додалися такі опції, як автономність житла, міграція, воєнні ризики. Найімовірніше, надалі ринок розвиватиметься за кількома сценаріями одночасно: у містах із високим попитом власники підвищуватимуть ціни, тоді як в інших регіонах головним завданням залишиться втримати орендаря.