Аренда жилья в Украине: где цены бьют рекорды

Украинский рынок аренды жилья входит в жаркий период года. В конце лета традиционно активизируются студенты и бизнесы, нанимающие новых работников. К тому же на сезонный фактор накладываются военные риски, демографические изменения и неравномерное восстановление экономики. А также постоянно идет наплыв переселенцев, что тоже влияет на цены.

Где аренда подорожала больше, стабилизировался ли рынок Киева, какие квартиры разбирают первыми и чего ждать осенью? Об этом – в материале Коротко про.

Трансформации рынка

На пятый год полномасштабной войны украинский рынок аренды уже не является единственным. Если до 2022 года главным фактором была экономическая ситуация, то сегодня цены определяются, прежде всего, безопасностью, миграцией населения, количеством рабочих мест и активностью бизнеса.

Наибольший спрос на аренду квартир во Львове, Ивано-Франковске, Ужгороде, Луцке, Черновцах. С одной стороны, здесь относительно безопасная ситуация и значительное количество переселенцев, а с другой – ограниченное предложение нового жилья.

Столичный рынок уже не демонстрирует бешеных скачков, как в 2022-2023 годах. По словам столичного риелтора Марины Кольцовой, спрос на жилье в Киеве стабильно растет благодаря возвращению части киевлян, открытию новых бизнесов и активизации студентов. В то же время арендаторы стали гораздо более прихотливыми. Если в первые годы полномасштабной войны квартиру могли арендовать практически без просмотра, то сегодня люди обращают внимание на автономное питание, наличие генератора, этаж, укрытие поблизости, стабильный интернет.

– На самом деле сейчас мы наблюдаем очень интересную трансформацию рынка аренды, – отметила в разговоре с Коротко про обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак. - Если в 2022-2023 годах главным драйвером была вынужденная миграция, то сегодня рынок все больше возвращается к классическим экономическим законам. Но есть нюанс: это уже не один украинский рынок аренды, а десятки локальных рынков. К примеру, Киев живет совсем по другим правилам, чем Запорожье или Чернигов.

В столице мы наблюдаем сезонное оживление, продолжает эксперт. Только за апрель-май средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры выросла на 13% и достигла 26 тыс. грн. Это свидетельствует об активизации спроса накануне традиционного осеннего пика, когда на рынок выходят студенты, молодые специалисты и люди, сменяющие место работы. В то же время, если смотреть более длительный период, цены уже не демонстрируют такого стремительного роста, как в предыдущие годы, а отдельные сегменты даже корректируются. То есть Киев переходит от рынка продавца к более сбалансированному рынку, где владельцам приходится конкурировать за арендатора.

Очень динамично, по данным Берещак, сейчас выглядят отдельные центральные области. К примеру, в Днепропетровской области аренда за месяц выросла почти на 30%, в Черновицкой - на 16%, в Тернопольской - на 12%. Это свидетельствует о смещении экономической активности и постепенном росте спроса в регионах, которые остаются относительно безопасными и имеют активный рынок труда.

Запад Украины остается самым дорогим регионом страны. Закарпатская область удерживает второе место после Киева со средней ставкой 22,5 тыс. грн, Львовская и Ивано-Франковская – по 18 тыс. грн. Но, говорит Виктория Берещак, важно, что рынок здесь уже не "перегрет". Львовщина и Ивано-Франковская область практически не демонстрируют изменения цен, а Закарпатье даже немного скорректировалось вниз. То есть после нескольких лет ажиотажного спроса рынок постепенно находит новую точку равновесия.

По данным OLX Недвижимость, рост в сегментах аренды одно- и двухкомнатных квартир уверенно возглавил Ужгород. Именно здесь наблюдается стремительный рост стоимости долгосрочной аренды среди областных центров запада Украины: сейчас здесь нужно заплатить на четверть больше, чем год назад.

Особенности прифронтовых регионов

В прифронтовых регионах – своя логика. Черниговщина демонстрирует падение средней стоимости аренды на 35%, Запорожская область – на 15%. Но это не значит, что спроса там нет. Напротив, отдельные квартиры могут собирать десятки потенциальных арендаторов.

В июне рынок аренды в Запорожской области поставил настоящий рекорд: по данным аналитиков OLX Недвижимость, на одно предложение аренды однокомнатной квартиры здесь приходилось в среднем 35 отзывов. В пятерку регионов с самой большой конкуренцией также вошли Кировоградская (29 отзывов), Харьковская (28), Черкасская (26) и Сумская (25) области.

Эксперты объясняют: большое количество отзывов на одно объявление может свидетельствовать не только о высоком спросе, но и недостатке доступных предложений на рынке. Особенно это заметно в отдельных прифронтовых регионах, где дополнительным фактором является повреждение или потеря жилья из-за боевых действий. То есть спрос концентрируется на очень узком сегменте качественного и относительно безопасного жилья.

– Сейчас рынок аренды Украины стал намного сложнее, – подытожила Виктория Берещак. - На него одновременно влияют ситуация безопасности, внутренняя миграция, экономическая активность региона и качество самого предложения. И именно эта регионализация – главная характеристика украинского рынка аренды в 2026 году.

Самое популярное жилье

Рынок все больше ориентируется не на площадь, а на функциональность.

– Наибольшим спросом сегодня пользуются однокомнатные квартиры площадью 35-45 кв. м и компактные двухкомнатные площадью 50-65 кв. м, – говорит Виктория Берещак. – Именно этот сегмент остается наиболее ликвидным, ведь соответствует финансовым возможностям большинства арендаторов. Собственно, это самый доступный формат жилья как для молодых семей, так и для внутренне перемещенных лиц.

Если до полномасштабной войны ключевыми критериями были локация и ремонт, то сейчас арендаторы оценивают жилье гораздо более прагматично.

Во-первых, говорит эксперт, важное значение имеет автономность дома, в частности, наличие генератора, резервного водоснабжения, стабильного интернета.

Во-вторых, спросом пользуются дома, расположенные неподалеку от укрытий, станций метро и в районах с развитой инфраструктурой, позволяющей быстро добраться до работы, школы, больницы и т.д.

В-третьих, арендаторы стали более рациональными, главное – адекватное соотношение цены и качества. Квартира должна быть современной, ухоженной с необходимой техникой, но без необоснованной переплаты за «красивую картинку».

Что ждет рынок в конце лета

В конце лета рынок аренды традиционно входит в свой активнейший сезон. В августе-сентябре спрос растет сразу через несколько факторов: начало учебного года, возврат деловой активности после отпусков, релокацию работников и активизацию внутренней миграции. А самыми первыми дорожают самые ликвидные квартиры.

– Если говорить о Киеве, то оснований для резкого скачка цен я не вижу, – отметила Берещак. – Напротив, рынок сейчас демонстрирует признаки здоровой конкуренции между арендодателями. На мой взгляд, к концу лета больше всего прибавит в цене именно массовый сегмент, в частности, однокомнатные квартиры стоимостью до 20-25 тыс. грн и компактные двухкомнатные квартиры. Именно на них формируется наибольшая конкуренция, ведь этот бюджет наиболее доступен для молодых семей, специалистов и студентов.

В то же время дорогой сегмент вряд ли покажет существенную динамику. Квартиры бизнес- и премиум-класса имеют более узкую аудиторию, поэтому владельцы вынуждены конкурировать не только ценой, но и качеством жилья.

По регионам наиболее стабильными останутся западные области. Львовщина, Закарпатье и Ивано-Франковская область уже прошли фазу взрывного роста цен, поэтому сегодня, скорее всего, мы увидим лишь сезонные колебания в пределах нескольких процентов, прогнозирует эксперт. А вот Днепр, Одесса и отдельные областные центры могут продемонстрировать активную динамику, если экономическая активность будет восстанавливаться высокими темпами.

По мнению Берещак, вторая половина лета будет не столько периодом стремительного подорожания, сколько периодом сокращения экспозиции качественных квартир. Уже сейчас хорошо укомплектованные квартиры по адекватной цене сдаются очень быстро, в то время как переоцененные объекты могут оставаться на рынке неделями. Именно эта разница между ликвидным и неликвидным жильем, говорит эксперт, и будет являться главной особенностью рынка аренды осенью 2026 года.

Если до войны ключевыми факторами на рынке были локация и уровень доходов населения, сегодня к ним добавились такие опции, как автономность жилья, миграция, военные риски. Скорее всего, дальше рынок будет развиваться по нескольким сценариям одновременно: в городах с высоким спросом владельцы будут повышать цены, тогда как в других регионах главной задачей останется удержать арендатора.