За какие долги могут продать единственное жилье — что законно, а что нарушение

Изъятие иреализация недвижимого имущества должника осуществляется исключительно в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании решения суда или иного исполнительного документа. Это крайняя мера принудительного исполнения, которая применяется в тех случаях, когда другие способы взыскания (денежные средства, движимое имущество, заработная плата) не обеспечивают погашение долга. Фокус обратился сразу к двум специалистам по вопросу продажи имущества за долги за разъяснениями.

В соответствии со ст. 52 закона Украины "Об исполнительном производстве" и разъяснениями Министерства юстиции, существует перечень имущества, которое не может быть изъято у должника, говорит юрист АО "ВИННЕР ПАРТНЕРС" Анастасия Руденко.

Какую недвижимость не могут изъять за долги

Прежде всего, к такому имуществу относятся:

• минимально необходимая мебель и предметы быта: кровать, стол, стулья, холодильник, плита. Это имущество относится к предметам первой необходимости, без которых невозможно обеспечить нормальные условия жизни;
• продукты питания и топливо для отопления, гарантирующие, что должник и его семья не останутся без средств к существованию;
• средства профессиональной деятельности: инструменты, оборудование, компьютеры, транспортные средства, если они используются для заработка;
• личные вещи и награды: одежда, детские вещи, государственные награды, ордена.

"Таким образом, даже в случае задолженности законодательство обеспечивает должнику минимальную социальную защиту", — пояснила Руденко.

Данное положение соответствует практике Верховного Суда, который неоднократно подчеркивал необходимость защиты права на жилье как конституционной гарантии (ст. 47 Конституции Украины).

В каких случаях квартиру могут изъять

Что касается единственного жилья должника, бывают случаи, когда оно всё же может быть арестовано и реализовано. Речь идёт, в частности, о следующих ситуациях:

• жилье находится в ипотеке;
• сумма долга значительна;
• имеется вступившее в законную силу решение суда;
• у должника отсутствуют средства или иное имущество, за счёт которого можно погасить задолженность.

В качестве примера Руденко привела громкое дело киевского пенсионера Ивана Берестецкого, квартиру которого продали через систему СЕТАМ для погашения задолженности за коммунальные услуги.

"В 2026 году в Киеве у пенсионера была изъята квартира из-за задолженности за коммунальные услуги в размере 870 тыс. грн. Его квартира была продана на аукционе за 1 млн грн, средства были направлены на погашение задолженности, а остаток возвращен владельцу. В то же время возникли вопросы относительно законности процедуры, и было возбуждено уголовное дело. Юристы отмечают, что возможно обжалование торгов в суде, если доказано нарушение процедуры оценки или реализации имущества. Этот случай свидетельствует о том, что даже единственное жилье может быть утрачено, если долг значителен и суд признает его основанием для принудительной реализации", — объясняет юрист и подчеркивает, что изъятие недвижимости является исключительной мерой и применяется только при крупных долгах или в случае ипотеки.

"Законодательство защищает единственное жилье должника, однако практика показывает, что при коммунальных долгах в сотни тысяч гривен суд может разрешить его продажу", — говорит Анастасия Руденко и призывает должников своевременно обжаловать начисления в суде, обращаться с заявлениями о реструктуризации долга, пользоваться помощью социальных служб, а в случае реализации имущества — проверять законность торгов и, при необходимости, подавать иски об их обжаловании.

За какой долг заберут квартиру

В то же время адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро "Анны Даниэль" Анна Даниэль добавляет, что главная мера защиты от потери единственного жилья из-за мелких долгов прописана в части 7 статьи 48 Закона Украины "Об исполнительном производстве".

"Если сумма, подлежащая взысканию в рамках исполнительного производства, не превышает 20 размеров минимальной заработной платы, взыскание на единственное жилье должника и земельный участок, на котором оно расположено, не осуществляется. В таком случае исполнитель обязан принимать меры для исполнения решения за счёт другого имущества должника", — пояснила адвокат.

А вот в случае с киевлянином Иваном Берестецким, чей долг значительно превышал установленный законом порог, исполнителю было разрешено приступить к взысканию недвижимости.

Важно Новые правила взыскания долгов: юристы предупреждают о рисках для украинцев

Адвокат пояснила, что задолженность накапливалась более 20 лет, начиная с 2004 года. За это время владелец квартиры не воспользовался возможностью обжаловать начисления или оформить реструктуризацию.

"Квартира была законно выставлена на торги в системе СЕТАМ и продана примерно за 1 млн грн для покрытия долга в размере 870 тыс. грн. Остаток средств после вычета исполнительного сбора должен быть возвращен пенсионеру", — сказала Даниэль.

Можно ли вернуть квартиру?

Несмотря на это, вернуть жилье можно, если будет доказано нарушение процедуры принудительной продажи, — соглашается с Анастасией Руденко Анна Даниэль.

"Вернуть квартиру в судебном порядке можно только в том случае, если сам процесс принудительной продажи или выселения состоялся с нарушением требований законодательства", — подчеркнула Анна Даниэль.

Она добавила, что полиция возбудила уголовное дело по ч. 2 ст. 364 УК Украины (злоупотребление властью), поскольку выселение произошло без отдельного судебного решения о принудительном выселении. Также будет проверена законность оценки недвижимости и прозрачность проведения электронных торгов.

"Если суд признает торги недействительными, квартиру могут вернуть владельцу, а покупателю — возместить уплаченные средства", — отметила адвокат.

Что советуют юристы

Обе экспертки подчеркивают, что не стоит ждать, пока дело дойдет до продажи имущества.

Если человек не согласен с суммой начисленного долга, ему необходимо своевременно обжаловать её в суде или заключить договор о реструктуризации. Кроме того, после реализации имущества следует проверять законность оценки и проведения электронных торгов, ведь в случае выявления нарушений их можно обжаловать в судебном порядке.