Наследники, суды, долги: 6 рисков при покупке квартиры, о которых молчат риелторы

Покупка недвижимости во время войны перестала быть редкостью. Украинцы покупают квартиры после переезда в другие регионы, вкладывают сбережения в жилье или ищут дом для своей семьи. В то же время именно такие сделки все чаще становятся предметом судебных споров — и причина не всегда в мошенничестве. Иногда покупатель просто не проверил документы продавца или не обратил внимания на историю перехода права собственности.

В результате уже после подписания договора новый владелец может столкнуться с претензиями третьих лиц или даже риском потери приобретенного имущества. Как сообщает «Судебно-юридическая газета», Верховный Суд неоднократно подчеркивал: даже государственная регистрация права собственности не исключает возможности возникновения спора — решающее значение имеет добросовестность покупателя.

Можно ли покупать недвижимость во время военного положения

Закон не содержит запрета на заключение договоров купли-продажи недвижимости даже в период действия военного положения. Статья 41 Конституции гарантирует право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, а Гражданский кодекс детально регулирует процедуру отчуждения.

Однако на практике сделку могут осложнить или сделать невозможной несколько обстоятельств: если жилье расположено на временно оккупированных территориях, если государственные реестры работают с ограничениями из-за ситуации с безопасностью или если нотариус не имеет доступа к Государственному реестру вещных прав. Поэтому перед подписанием договора стоит убедиться, что все регистрационные действия реально провести.

Какие документы необходимо проверить перед покупкой

Многие покупатели уверены, что все юридические нюансы проверит нотариус. Но статья 55 Закона «О нотариате» обязывает нотариуса проверять только документы, необходимые для совершения конкретного нотариального действия, а не проводить полный юридический аудит истории объекта. Поэтому покупателю нужно самостоятельно или с юристом выяснить обстоятельства, которые могут повлиять на безопасность сделки.

Прежде всего продавец должен подтвердить свое право собственности — договором купли-продажи, дарения, свидетельством о праве на наследство или решением суда. Обязательно проверяются: выписка из Государственного реестра вещных прав, технический паспорт, документы на земельный участок (если покупается дом), справка о зарегистрированных лицах, отсутствие арестов, ипотеки и налогового залога.

Особое внимание следует обратить на историю перехода права собственности. Квартира могла неоднократно продаваться в течение короткого времени или ее могли недавно унаследовать. Общий срок исковой давности согласно статье 257 ГК Украины составляет три года — и в течение этого периода могут появиться другие наследники, оспаривающие завещание. Если оспаривание будет успешным, договор купли-продажи могут признать недействительным.

Также стоит проверить, не является ли имущество общей совместной собственностью супругов — в таком случае для отчуждения понадобится нотариально заверенное согласие второго супруга. Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, может потребоваться разрешение органа опеки и попечительства.

Не менее опасна самовольная перепланировка. Если фактическое состояние квартиры не соответствует техническому паспорту, новый владелец может столкнуться с трудностями при последующей продаже или оформлении кредита.

Как самостоятельно проверить продавца и квартиру через государственные реестры

Сегодня значительную часть информации можно получить самостоятельно еще до начала оформления сделки. Через официальные сервисы Министерства юстиции доступны сведения о владельце, основании регистрации права собственности, наличии арестов, ипотеки или других ограничений.

В Едином государственном реестре судебных решений можно выяснить, рассматриваются ли дела, связанные с этой недвижимостью. Если квартира уже стала предметом спора, новому владельцу придется отстаивать свои права в суде. Дополнительно стоит просмотреть Единый реестр должников, Автоматизированную систему исполнительных производств, а если продавец — предприятие, то и Единый государственный реестр юридических лиц.

Часть информации можно получить через портал «Дія», однако электронных проверок недостаточно — до подписания договора покупателю стоит ознакомиться с оригиналами правоустанавливающих документов.

Самые распространенные ошибки покупателей: 6 рисков, ведущих в суд

Первая ошибка — полагаться только на проверку нотариуса. Нотариус проверяет государственные реестры, но не проводит полный юридический аудит истории недвижимости.

Вторая — передавать задаток без письменного оформления. Устные договоренности или обычная расписка не обеспечивают надлежащей защиты покупателя: согласно статье 570 ГК Украины задаток должен быть оформлен документально.

Третья — не проверять семейное положение продавца. Если недвижимость приобретена во время брака, для отчуждения может потребоваться нотариально заверенное согласие второго супруга.

Четвертая — покупать квартиру по доверенности без дополнительной проверки. Перед заключением договора необходимо убедиться, что доверенность действительна, не отозвана, а представитель действует в пределах своих полномочий.

Пятая — не обращать внимания на незаконную перепланировку. Если фактическое состояние квартиры не соответствует техпаспорту, новый владелец столкнется с проблемами при последующей продаже.

Шестая — не проверять судебные споры. Даже если квартира внесена в государственный реестр, по ней может продолжаться судебный процесс, который потенциально повлияет на право собственности. Верховный Суд в постановлении от 26 марта 2025 года по делу № 758/11320/20 подтвердил: покупатель может полагаться на данные государственного реестра, но только при условии добросовестности.

Как безопасно купить квартиру: пошаговый алгоритм

Чтобы минимизировать риски, перед заключением сделки стоит выполнить несколько обязательных шагов:

• Получить выписку из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество — проверить владельца, дату регистрации, обременения.
• Проверить продавца в Едином реестре должников и Автоматизированной системе исполнительных производств.
• Найти судебные дела по объекту или продавцу в Едином государственном реестре судебных решений.
• Ознакомиться с оригиналами правоустанавливающих документов, техническим паспортом и справкой о зарегистрированных лицах.
• Проверить, не состоит ли продавец в браке, и при необходимости получить нотариальное согласие второго супруга.
• Если сделка заключается по доверенности — проверить ее действительность через реестр доверенностей.
• Оформить задаток исключительно письменным договором, а не распиской.

Если вы самостоятельно не готовы проводить такую проверку, стоит обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости. Это обойдется в несколько тысяч гривен, но убережет от потери сотен тысяч.

Ранее портал Знай сообщал, 4,7 млн грн компенсировали на первый взнос за "єОселю": кто из переселенцев получил жилье.

Также наш портал информировал, за коммуналку придется платить, даже если квартира пустая: суд взыскал более 44 000 грн.

Больше деталей читайте в материале: налог 120 грн за каждый "лишний" метр: украинцам объяснили, как не переплатить за жилье.