Спадкоємці, суди, борги: 6 ризиків при купівлі квартири, про які мовчать рієлтори

Купівля нерухомості під час війни перестала бути рідкістю. Українці купують квартири після переїзду в інші регіони, вкладають заощадження у житло або шукають будинок для власної родини. Водночас саме такі угоди дедалі частіше стають предметом судових спорів — і причина не завжди в шахрайстві. Іноді покупець просто не перевірив документи продавця або не звернув уваги на історію переходу права власності.

У результаті вже після підписання договору новий власник може зіткнутися з претензіями третіх осіб або навіть ризиком втрати придбаного майна. Як повідомляє «Судово-юридична газета», Верховний Суд неодноразово наголошував: навіть державна реєстрація права власності не виключає можливості виникнення спору — вирішальне значення має добросовісність покупця.

Чи можна купувати нерухомість під час воєнного стану

Закон не містить заборони на укладення договорів купівлі-продажу нерухомості навіть у період дії воєнного стану. Стаття 41 Конституції гарантує право володіти, користуватися і розпоряджатися своїм майном, а Цивільний кодекс детально регулює процедуру відчуження.

Однак на практиці угоду можуть ускладнити або зробити неможливою кілька обставин: якщо житло розташоване на тимчасово окупованих територіях, якщо державні реєстри працюють з обмеженнями через безпекову ситуацію або якщо нотаріус не має доступу до Державного реєстру речових прав. Тому перед підписанням договору варто переконатися, що всі реєстраційні дії реально провести.

Які документи необхідно перевірити перед купівлею

Багато покупців упевнені, що всі юридичні нюанси перевірить нотаріус. Але стаття 55 Закону «Про нотаріат» зобов'язує нотаріуса перевіряти лише документи, необхідні для вчинення конкретної нотаріальної дії, а не проводити повний юридичний аудит історії об'єкта. Тому покупцеві потрібно самостійно або з юристом з'ясувати обставини, які можуть вплинути на безпечність угоди.

Передусім продавець має підтвердити своє право власності — договором купівлі-продажу, дарування, свідоцтвом про право на спадщину або рішенням суду. Обов'язково перевіряються: витяг із Державного реєстру речових прав, технічний паспорт, документи щодо земельної ділянки (якщо купується будинок), довідка про зареєстрованих осіб, відсутність арештів, іпотеки та податкової застави.

Окрему увагу слід звернути на історію переходу права власності. Квартира могла неодноразово продаватися протягом короткого часу або її могли нещодавно успадкувати. Загальна позовна давність за статтею 257 ЦК України становить три роки — і впродовж цього періоду можуть з'явитися інші спадкоємці, які оскаржать заповіт. Якщо оскарження буде успішним, договір купівлі-продажу можуть визнати недійсним.

Також варто перевірити, чи не є майно спільною сумісною власністю подружжя — у такому разі для відчуження знадобиться нотаріально посвідчена згода другого з подружжя. Якщо в квартирі зареєстровані неповнолітні діти, може знадобитися дозвіл органу опіки та піклування.

Не менш небезпечним є самовільне перепланування. Якщо фактичний стан квартири не відповідає технічному паспорту, новий власник може зіткнутися з труднощами під час подальшого продажу чи оформлення кредиту.

Як самостійно перевірити продавця і квартиру через державні реєстри

Сьогодні значну частину інформації можна отримати самостійно ще до початку оформлення угоди. Через офіційні сервіси Міністерства юстиції доступні відомості про власника, підставу реєстрації права власності, наявність арештів, іпотеки чи інших обмежень.

У Єдиному державному реєстрі судових рішень можна з'ясувати, чи не розглядаються справи, пов'язані з цією нерухомістю. Якщо квартира вже стала предметом спору, новому власнику доведеться відстоювати свої права в суді. Додатково варто переглянути Єдиний реєстр боржників, Автоматизовану систему виконавчих проваджень, а якщо продавець — підприємство, то й Єдиний державний реєстр юридичних осіб.

Частину інформації можна отримати через портал «Дія», однак електронних перевірок недостатньо — до підписання договору покупцеві варто ознайомитися з оригіналами правовстановлюючих документів.

Найпоширеніші помилки покупців: 6 ризиків, які ведуть до суду

Перша помилка — покладатися лише на перевірку нотаріуса. Нотаріус перевіряє державні реєстри, але не проводить повний юридичний аудит історії нерухомості.

Друга — передавати завдаток без письмового оформлення. Усні домовленості або звичайна розписка не забезпечують належного захисту покупця: за статтею 570 ЦК України завдаток має бути оформлений документально.

Третя — не перевіряти сімейний стан продавця. Якщо нерухомість придбана під час шлюбу, для відчуження може знадобитися нотаріально посвідчена згода другого з подружжя.

Четверта — купувати квартиру за довіреністю без додаткової перевірки. Перед укладенням договору необхідно переконатися, що довіреність чинна, не відкликана, а представник діє в межах своїх повноважень.

П'ята — не звертати уваги на незаконне перепланування. Якщо фактичний стан квартири не відповідає техпаспорту, новий власник зіткнеться з проблемами при подальшому продажу.

Шоста — не перевіряти судові спори. Навіть якщо квартира внесена до державного реєстру, щодо неї може тривати судовий процес, який потенційно вплине на право власності. Верховний Суд у постанові від 26 березня 2025 року у справі № 758/11320/20 підтвердив: покупець може покладатися на дані державного реєстру, але лише за умови добросовісності.

Як безпечно купити квартиру: покроковий алгоритм

Щоб мінімізувати ризики, перед укладенням угоди варто виконати кілька обов'язкових кроків:

• Отримати витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно — перевірити власника, дату реєстрації, обтяження.
• Перевірити продавця в Єдиному реєстрі боржників та Автоматизованій системі виконавчих проваджень.
• Знайти судові справи щодо об'єкта чи продавця в Єдиному державному реєстрі судових рішень.
• Ознайомитися з оригіналами правовстановлюючих документів, технічним паспортом і довідкою про зареєстрованих осіб.
• Перевірити, чи не перебуває продавець у шлюбі, та за потреби отримати нотаріальну згоду другого з подружжя.
• Якщо угода укладається за довіреністю — перевірити її чинність через реєстр довіреностей.
• Оформити завдаток виключно письмовим договором, а не розпискою.

Якщо ви самостійно не готові проводити таку перевірку, варто звернутися до юриста, який спеціалізується на нерухомості. Це обійдеться в кілька тисяч гривень, але вбереже від втрати сотень тисяч.

Більше деталей читайте в матеріалі: податок 120 грн за кожен "зайвий" метр: українцям пояснили, як не переплатити за житло.