Арендаторов могут выселить без долгов: 2 месяца на переезд и почему без суда — незаконно

Своевременная оплата аренды еще не гарантирует спокойного проживания. На практике даже добросовестные квартиросъемщики могут неожиданно получить требование освободить жилье — владелец решил продать квартиру, заселиться сам или просто прекратить арендные отношения. Что делать в такой ситуации и законно ли выгонять человека, у которого нет никакой задолженности?

Как сообщает "Судебно-юридическая газета", правоотношения между арендодателем и нанимателем регулируются главой 59 Гражданского кодекса Украины. И хотя владелец квартиры действительно может требовать досрочного прекращения договора, делать это произвольно — без соблюдения сроков и процедуры — запрещено.

Когда владелец имеет право требовать выселения

Гражданский кодекс Украины четко определяет основания для досрочного расторжения договора аренды жилья. Владелец может требовать освободить квартиру, если арендатор систематически не платит арендную плату, использует жилье не по назначению, портит имущество, систематически нарушает правила совместного проживания — то есть создает неудобства соседям. Также основанием является окончание срока договора или другие условия, прямо прописанные в самом договоре.

Отдельный случай — когда владельцу жилье нужно для собственного проживания или проживания членов его семьи. В такой ситуации он также имеет право отказаться от договора, даже если арендатор исправно платит и не нарушает никаких правил.

Сколько времени дают на переезд

Самый распространенный вопрос — может ли хозяин попросить освободить квартиру «завтра». Ответ однозначный: нет. Согласно части третьей статьи 825 Гражданского кодекса, если владелец планирует использовать жилье для себя или семьи, он обязан письменно предупредить нанимателя не позднее чем за два месяца. Этот срок является гарантией для арендатора — достаточно времени, чтобы найти новое жилье без риска оказаться на улице.

Если же договор просто завершается в определенную дату и стороны не договорились о продлении, наниматель должен освободить квартиру после окончания срока. Но даже в этом случае стороны часто договариваются о дополнительном времени для переезда — и такие договоренности стоит фиксировать письменно.

Без решения суда выселить нельзя

Владелец не имеет права самостоятельно выгонять арендатора, если тот отказывается покидать жилье добровольно. Закон признает незаконными следующие действия: замена замков без ведома нанимателя, отключение света, воды или газа, чтобы заставить выехать, вынос личных вещей, физическое препятствование пользованию квартирой. Все это квалифицируется как самоуправство и нарушение гражданских прав.

Статья 391 ГК Украины дает владельцу право требовать устранения препятствий в пользовании имуществом — но исключительно законными способами. Если арендатор не соглашается выехать, единственный законный путь — обращение в суд с иском о выселении. Только после вступления решения в законную силу государственный или частный исполнитель может организовать принудительное выселение. Угрозы «сегодня же меняю замки» юридической силы не имеют.

Семьи с детьми: особая защита

Наличие несовершеннолетнего ребенка не делает выселение невозможным, но суд обязан учитывать интересы ребенка — это требование статьи 3 Конвенции ООН о правах ребенка и статьи 8 Закона Украины «Об охране детства». Если выселение угрожает оставить ребенка без надлежащих жилищных условий, суд может принять эти обстоятельства во внимание, а к рассмотрению дела часто привлекают органы опеки и попечительства. Однако систематическая неуплата аренды или нарушение условий договора все равно могут стать основанием для удовлетворения иска владельца — дети не являются «щитом» от ответственности.

Как арендатору защитить свои права

Лучшая защита — письменный договор аренды, даже если жилье снимается у знакомых или родственников. Без письменного договора арендатор наиболее уязвим: владелец может заявить, что посторонние лица находятся в квартире без законных оснований, и вызвать полицию. Доказать факт арендных отношений в таком случае крайне сложно.

Что еще стоит сделать для защиты: сохранять все квитанции и банковские выписки об оплате, фиксировать передачу средств письменно (расписки), не соглашаться на выселение только по устному требованию. Если владелец оказывает психологическое давление, угрожает или пытается выселить без законных оснований — арендатор имеет право обратиться в полицию и в суд с требованием о защите своих гражданских прав.

Ранее портал Знай сообщал, до 30 лет аренды — и квартира ваша: украинцам открыли новый способ покупки жилья.