Орендарів можуть виселити без боргів: 2 місяці на переїзд і чому без суду — незаконно

Справна оплата оренди ще не гарантує спокійного проживання. На практиці навіть сумлінні квартиронаймачі можуть несподівано отримати вимогу звільнити житло — власник вирішив продати квартиру, заселитися сам або просто припинити орендні відносини. Що робити в такій ситуації та чи законно виганяти людину, яка не має жодної заборгованості?

Як повідомляє "Судово-юридична газета", правовідносини між орендодавцем і наймачем регулюються главою 59 Цивільного кодексу України. І хоча власник квартири справді може вимагати дострокового припинення договору, робити це довільно — без дотримання строків і процедури — заборонено.

Коли власник має право вимагати виселення

Цивільний кодекс України чітко визначає підстави для дострокового розірвання договору оренди житла. Власник може вимагати звільнити квартиру, якщо орендар систематично не сплачує орендну плату, використовує житло не за призначенням, псує майно, систематично порушує правила співжиття — тобто створює незручності сусідам. Також підставою є закінчення строку договору або інші умови, прямо прописані в самому договорі.

Окремий випадок — коли власнику житло потрібне для власного проживання або проживання членів його сім'ї. У такій ситуації він також має право відмовитися від договору, навіть якщо орендар справно платить і не порушує жодних правил.

Скільки часу дають на переїзд

Найпоширеніше запитання — чи може господар попросити звільнити квартиру «завтра». Відповідь однозначна: ні. Згідно з частиною третьою статті 825 Цивільного кодексу, якщо власник планує використовувати житло для себе або сім'ї, він зобов'язаний письмово попередити наймача не пізніше ніж за два місяці. Цей строк є гарантією для орендаря — достатньо часу, щоб знайти нове житло без ризику опинитися на вулиці.

Якщо ж договір просто завершується у визначену дату і сторони не домовилися про продовження, наймач повинен звільнити квартиру після закінчення строку. Але навіть у цьому випадку сторони часто домовляються про додатковий час для переїзду — і такі домовленості варто фіксувати письмово.

Без рішення суду виселити не можуть

Власник не має права самостійно виганяти орендаря, якщо той відмовляється залишати житло добровільно. Закон визнає незаконними такі дії: зміна замків без відома наймача, відключення світла, води чи газу, щоб змусити виїхати, винесення особистих речей, фізичне перешкоджання користуванню квартирою. Усе це кваліфікується як самоуправство та порушення цивільних прав.

Стаття 391 ЦК України дає власнику право вимагати усунення перешкод у користуванні майном — але виключно законними способами. Якщо орендар не погоджується виїхати, єдиний законний шлях — звернення до суду з позовом про виселення. Тільки після набрання рішенням законної сили державний або приватний виконавець може організувати примусове виселення. Погрози «сьогодні ж міняю замки» юридичної сили не мають.

Сім'ї з дітьми: особливий захист

Наявність неповнолітньої дитини не робить виселення неможливим, але суд зобов'язаний враховувати інтереси дитини — це вимога статті 3 Конвенції ООН про права дитини та статті 8 Закону України «Про охорону дитинства». Якщо виселення загрожує залишити дитину без належних житлових умов, суд може взяти ці обставини до уваги, а до розгляду справи часто залучають органи опіки та піклування. Проте систематична несплата оренди чи порушення умов договору все одно можуть стати підставою для задоволення позову власника — діти не є «щитом» від відповідальності.

Як орендарю захистити свої права

Найкращий захист — письмовий договір оренди, навіть якщо житло винаймається у знайомих чи родичів. Без письмового договору орендар найбільш уразливий: власник може заявити, що сторонні особи перебувають у квартирі без законних підстав, і викликати поліцію. Довести факт орендних відносин у такому випадку вкрай складно.

Що ще варто зробити для захисту: зберігати всі квитанції та банківські виписки про оплату, фіксувати передачу коштів письмово (розписки), не погоджуватися на виселення лише за усною вимогою. Якщо власник чинить психологічний тиск, погрожує або намагається виселити без законних підстав — орендар має право звернутися до поліції та до суду з вимогою про захист своїх цивільних прав.