Замки заменят, а вещи выбросят? Что делать, если арендодатель выгоняет вас досрочно

Аренда жилья / © ТСН.ua

Даже своевременная оплата аренды не всегда гарантирует покой: иногда владельцы требуют освободить квартиру из-за продажи, личного заселения или просто желания прекратить отношения. Однако по закону расторгнуть договор досрочно или выселить арендатора можно только по четким основаниям (систематическая неуплата, порча имущества, нарушение прав соседей) или по истечении срока договора.

Об этом пишет «Судебно-юридическая газета».

Даже добросовестные арендаторы могут оказаться в ситуации, когда владелец неожиданно требует освободить квартиру, несмотря на своевременную оплату и соблюдение всех договоренностей. Однако украинское законодательство не позволяет выселять нанимателя только по желанию собственника. Основания прекращения аренды, сроки предупреждения и порядок досрочного расторжения договора определены Гражданским кодексом Украины. Именно поэтому арендаторам следует знать свои права, чтобы не потерять жилье из-за незаконных действий арендодателя.

Когда владелец вправе требовать освободить квартиру?

Взаимоотношения между арендодателем и нанимателем регулируются главой 59 Гражданского кодекса Украины (статьи 810-825), определяющей порядок заключения, исполнения и прекращения договора найма жилья. Согласно статье 810 ГК, собственник передает жилье нанимателю в пользование за плату на определенный срок.

В то же время, закон предусматривает ряд случаев, когда договор может быть досрочно прекращен. Это возможно, если:

арендатор систематически не платит арендную плату,
срок действия договора завершился,
жилье используется не по назначению,
повреждается квартира или имущество,
нарушаются правила сожительства, что создает неудобства соседям,
если иные основания прямо прописаны в договоре.

Такие нормы содержатся в статьях 825 и 826 ГК, позволяющих расторгнуть договор в случае существенного нарушения его условий.

В то же время, даже наличие законного основания для расторжения договора не означает, что арендатор должен немедленно покинуть жилье. Право собственности не дает возможности выселить нанимателя когда-угодно без соблюдения установленной законом процедуры.

Если договор оформлен надлежащим образом, его положения обязательны для обеих сторон. Поэтому важна не только причина прекращения аренды, но и порядок реализации такого решения.

За сколько времени владелец жилья должен предупредить арендаторов о выселении?

Один из самых частых вопросов арендаторов — может ли владелец требовать освободить квартиру буквально на следующий день. Ответ зависит от наличия договора и причин прекращения аренды. Если стороны заключили письменный договор, арендодатель обязан действовать в соответствии с его условиями и требованиями ГК.

Согласно части третьей статьи 825 ГК, если собственник планирует прекратить договор из-за необходимости самому жить в квартире или потребности жить там членов его семьи, он должен письменно сообщить об этом нанимателю не позднее двух месяцев. Именно этот срок дает арендатору возможность обрести новое жилье без риска остаться без крова.

Если срок действия договора истекает и стороны не договорились о его продлении, после завершения договора наниматель должен освободить квартиру. В то же время, стороны могут согласовать дополнительное время для переезда. Такие договоренности желательно оформлять в письменном виде, чтобы избежать возможных споров.

Также закон предусматривает, что если наниматель или лица, за действия которых он отвечает, используют жилье не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей, арендодатель вправе предупредить о необходимости устранить такие нарушения. Если после такого предупреждения нарушения продолжаются, владелец может потребовать расторжения договора найма.

Могут ли выселить из арендованной квартиры без решения суда?

Самостоятельно выселить арендатора, отказывающегося покидать квартиру, собственник не имеет права. Незаконными могут считаться смена замков без ведома нанимателя, отключение коммунальных услуг с целью заставить уехать, унос личных вещей или физическое препятствие пользованию жильем. Такие действия могут квалифицироваться как самоуправство и нарушение гражданских прав.

Согласно статье 391 ГК, собственник имеет право требовать устранения препятствий в пользовании своим имуществом, однако реализовать это право он может исключительно законным путем. Если арендатор не согласен добровольно освободить квартиру, собственник должен обратиться в суд с иском о выселении.

После вступления решения суда в законную силу его исполнение осуществляется в соответствии с Законом Украины «Об исполнительном производстве». Только государственный или частный исполнитель имеет право организовать принудительное выселение. Поэтому угрозы типа «сегодня меняю замки» не имеют юридической силы без решения суда или добровольного согласия сторон.

Что делать, если владелец требует досрочно освободить квартиру?

Нередки случаи, когда арендодатель неожиданно сообщает о необходимости уехать раньше. Однако если договор еще действителен, арендатор вправе потребовать его выполнения до истечения установленного срока. Одностороннее прекращение договора допускается только в случаях, предусмотренных законом или самим договором.

Если владелец просит выселиться досрочно, следует прежде всего проверить, предусматривает ли договор такую возможность, существуют ли законные основания для его расторжения и соблюдены ли процедуры уведомления.

Если просьба прозвучала только устно или по телефону, это само по себе не прекращает действие договора. В случае конфликта важно сохранять переписку, квитанции об оплате, копию договора и другие документы, подтверждающие надлежащее исполнение своих обязанностей.

При необходимости арендатор может обратиться в суд с иском о защите права пользования жильем в соответствии с нормами Гражданского процессуального кодекса Украины.

Могут ли выселить из квартиры арендаторов без договора?

Меньше всего защищены арендующие жилье без письменного договора. Несмотря на распространенность такой практики в Украине, именно она становится причиной конфликтов.

Отсутствие письменного договора значительно усложняет доказывание факта арендных отношений. Формально собственник может заявить, что посторонние находятся в квартире без законных оснований и обратиться в полицию, подтвердив свое право собственности соответствующими документами. Однако даже в такой ситуации полиция не имеет права автоматически выселять людей только по заявлению владельца. Если возникает спор по поводу права пользования жильем, окончательное решение принимает суд.

Именно поэтому заключение письменного договора является лучшим способом защитить интересы обеих сторон, даже если жилье сдается знакомым или родственникам.

Могут ли выселить из арендованного жилья семью с ребенком?

Отдельного внимания требует ситуация, когда в арендованном жилье проживает семья с несовершеннолетними детьми. Само по себе наличие ребенка не делает невозможным выселение. В то же время суд при рассмотрении дела обязательно учитывает интересы ребенка. Это предполагают:

статья 3 Конвенции ООН о правах ребенка;
статья 8 Закона Украины «Об охране детства»;
положения Семейного кодекса Украины об обеспечении надлежащих условий развития детей.

Если выселение может оставить ребенка без надлежащих жилищных условий, суд вправе учесть эти обстоятельства при принятии решения. В некоторых случаях к рассмотрению привлекаются органы опеки и попечительства, которые дают заключение по обеспечению прав несовершеннолетних.

В то же время, наличие детей не освобождает арендаторов от выполнения условий договора. Если они систематически не платят арендную плату или нарушают другие условия аренды, суд может удовлетворить иск владельца о выселении.

Как арендатору квартиры защитить свои права?

Самым эффективным способом избежать конфликтов остается письменный договор аренды. Кроме того, следует хранить квитанции или банковские выписки об оплате, письменно фиксировать передачу средств, не соглашаться на выселение только по устному требованию и при необходимости обращаться за правовой помощью.

Если собственник оказывает психологическое давление, угрожает или пытается выселить без законных оснований, арендатор имеет право обратиться в полицию и суд для защиты своих гражданских прав.

Аренда жилья не означает, что владелец может когда-угодно изменить правила и требовать немедленного выселения. Если между сторонами заключен договор, его условия обязательны для обоих, а досрочное прекращение аренды возможно только в случаях, определенных законом или самим договором.

К слову, ранее юристы объяснили, что выселять арендатора квартиры без предупреждения — незаконно, если он не нарушает условия договора, а менять замки самостоятельно нельзя. Текущий ремонт обычно оплачивает арендатор, а капитальные работы (замену окон или проводки) — собственник. В квартире могут жить только лица из договора и семья арендатора, а субаренда без письменного согласия запрещена. Для прекращения аренды стороны предупреждают друг друга заранее, подписывают акт, фиксируют счетчики и подтверждают отсутствие долгов.