Заморозка аренды на жилье: как и почему государство борется с владельцами недвижимости, 3 сценария

Потолок амбиций: почему контроль аренды снова не решает то, ради чего его вводили.

Мэр Нью-Йорка Зохран Мамдани в июне этого года приступил к выполнению центрального предвыборного обещания — он добился 2-летней заморозки арендной платы для 1 млн регулируемых квартир в городе. Организации владельцев недвижимости протестуют и утверждают, что заморозка нанесет ущерб их способности покрывать расходы на обслуживание и страхование.

Идея регулировать рынок аренды кажется бесхитростной. Если рынок задирает цены, государство ставит потолок, и жилье становится доступнее. Но в этой статье я хочу обратиться к фактам на примере трех стран, которые уже применяли подобные методы. Спойлер тем, кто не любит читать большие тексты: чем жестче фиксируется цена, тем изобретательнее рынок находит способ ее обойти, а платит за это чаще всего не тот, кто уже внутри системы, а тот, кто пытается в нее войти.

1. Германия

Берлинский эксперимент 2020 года с прямой заморозкой цен (Mietendeckel) прожил меньше года. В апреле 2021-го Конституционный суд отменил его, поскольку регулирование жилищных отношений относится к федеральной компетенции. Вместо него действует более мягкий федеральный "тормоз цен" (Mietpreisbremse): при заключении нового договора аренда обычно не может более чем на 10% превышать местную сравнительную ставку.

Но главная проблема немецкой модели не только в потолке цен, а в комбинации нескольких ограничений. Расторгнуть договор с жильцом без веской причины практически невозможно, а рост ставки для уже живущего арендатора отдельно ограничен. В результате возникает двухуровневая система: тот, кто снял квартиру 10–15 лет назад, может платить заметно ниже рынка и не имеет особого стимула съезжать. А тот, кто ищет квартиру сегодня, конкурирует за оставшийся, более дорогой и дефицитный остаток предложения.

Рынок, разумеется, адаптируется. Квартиры с живущими арендаторами продаются с дисконтом, а часть жилья уходит в серые схемы субаренды.

Важно Женщина живет в шкафу своего друга, чтобы не платить за аренду (фото)

2. Шотландия

Редкий случай, когда до и после можно сравнить напрямую. С сентября 2022 года в Шотландии действовал временный потолок роста аренды, сначала в виде заморозки, затем — до 3% в год. После его введения именно Шотландия показала один из самых быстрых темпов роста арендных ставок в Британии, а инвесторы предупреждали, что часть капитала уходит в другие регионы.

Шотландия, однако, решила не отказываться от идеи контроля. Новый Housing (Scotland) Act 2025 позволяет вводить точечные зоны контроля, где рост будет ограничен на максимум 6%.

И вот что особенно интересно: из-под контроля заранее вывели некоторые новые объекты и Build-to-Rent. Правительство прямо объясняет это необходимостью не отпугнуть инвестиции, которые увеличивают предложение жилья. В 2027 году посмотрим на результаты.

3. Англия

С 1 мая 2026 года вступил в силу закон Renters’ Rights Act о запрете повышать цену чаще 1 раза в год, об отмене выселений "без объяснения причины", а все договоры стали практически бессрочными. При этом государство формально не устанавливает саму цену, арендатор лишь получил возможность оспорить повышение, если оно выше рыночного уровня.

То есть это не классический ценовой потолок. Но механизм похожий: чем меньше предсказуемости у собственника, тем выше может становиться премия за риск. И в итоге она закладывается уже в стартовую цену для нового арендатора.

В общем и целом, потолок цен государство установить может. Осталось только убедить рынок не строить лестницу.

Автор выражает личное мнение, которое может не совпадать с позицией редакции. Ответственность за опубликованные данные в рубрике "Мнения" несет автор.

Источник

Важно Аренда квартир в Украине: где цены взлетели на 75%, а где жилье подешевело