Скільки коштує квартира в Києві у 2026 році. Головні тренди

Попри регулярні масовані атаки на Київ та високі безпекові ризики, ціни на квартири у столиці не падають. Ба більше, за рік житло як на первинному, так і на вторинному ринках подорожчало, хоча темпи зростання вже не такі стрімкі, як торік.

«Главком» проаналізував актуальні дані та з'ясував, скільки зараз коштують квартири в Києві, які райони залишаються найдорожчими та як змінилися ціни на первинному й вторинному ринках за останній рік.

Як змінилися ціни на вторинці в Києві

Середня ціна однокімнатної квартири на вторинному ринку столиці сьогодні становить $70 тис. – за рік вона підвищилася на 8%. Двокімнатні квартири коштують у середньому $107 тис. (+7% за рік), трикімнатні – $155 тис. (+3%).

Але якщо придивитися до помісячної динаміки уважніше, картина вже не така однозначна. Останні пів року ціни на двокімнатні квартири просіли на 5,3%, на трикімнатні – на 7,4%. Тобто основне подорожчання відбулося ще влітку й восени 2025 року, а взимку та навесні 2026-го ринок частково відкотився назад.

Про спад попиту говорити не доводиться. Навпаки, квартири почали продаватися швидше: якщо на початку року квартира продавалася приблизно за 60 днів, то зараз – 41 день. Водночас покупці залишаються доволі оптимістичними: понад половина опитаних ЛУН очікує подальшого зростання цін на вторинному ринку. 

Чому ціни на квартири не падають

На перший погляд може здатися, що повномасштабна війна, регулярні обстріли столиці та економічна невизначеність мали б призвести до суттєвого здешевлення житла. Проте ринок нерухомості працює за іншою логікою. Попит дійсно став більш стриманим, однак пропозиція також скоротилася, а витрати на будівництво й утримання житла продовжують зростати. У результаті продавці не готові суттєво знижувати ціни, а покупці, які мають кошти, все одно знаходять потрібні об'єкти.

Ще один фактор – дефіцит нового житла. Через повномасштабне вторгнення багато проєктів були заморожені або відкладені, тому ринок недоотримав тисячі квартир. Водночас державна програма «єОселя» підтримує попит на первинному ринку, що також не дає цінам суттєво просідати. Крім того, забудовники закладають у вартість квадратного метра зростання цін на будівельні матеріали, логістику, оплату праці та воєнні ризики.

Медіанні ціни на однокімнатні квартири в Києві

Серед однокімнатних квартир розрив між найдорожчим і найдешевшим районом сягає майже чотирьох разів.

Найдорожчі райони:

• Печерський – $155 000
• Шевченківський – $93 000
• Подільський –$79 900

Найдешевші райони:

• Деснянський – $45 000
• Святошинський – $50 400
• Оболонський – $60 500

Медіанні ціни на двокімнатні квартири в Києві

У сегменті двокімнатних квартир лідерство Печерського району ще відчутніше.

Найдорожчі райони:

• Печерський – $217 000
• Шевченківський – $130 000
• Голосіївський – $122 000

Найдешевші райони:

• Деснянський – $63 000
• Дніпровський – $70 000
• Святошинський – $70 000

Медіанні ціни на трикімнатні квартири в Києві

Трикімнатні квартири мають найбільшу амплітуду цін – саме тут різниця між районами й станом ремонту відчувається найбільше.

Найдорожчі райони:

• Печерський – $335 000
• Шевченківський – $205 000
• Голосіївський – $170 000

Найдешевші райони:

• Деснянський – $76 000
• Святошинський – $95 000
• Дніпровський – $109 000

Як змінилися ціни на первинці за рік

На первинному ринку квартири дорожчають помітно швидше, ніж на вторинці. Середня стартова ціна квадратного метра по місту зараз становить 63 300 грн ($1 410) – це на 15,3% більше, ніж рік тому, і на 7,47% більше, ніж пів року тому. Щоправда, за останній місяць середні ціни вже почали знижуватися – на 5,85%, що може бути першим сигналом охолодження після тривалого зростання.

У розрізі класів житла картина нерівномірна. Економ-сегмент коштує в середньому 40 100 грн за кв. м (близько $860) і за рік практично не подорожчав – лише на 1,26%. Натомість комфорт-клас додав 15% і коштує 54 900 грн за кв.м  (близько $1220), а бізнес-клас подорожчав на 14%, до 82 200 грн за кв. м ($1830). Преміум-сегмент тримається на позначці 163 тис. грн, що дорівнює приблизно $3610 за кв.м.

Те, що економ-клас майже не росте в ціні, тоді як середній і високий сегменти дорожчають майже однаковими темпами, говорить про зміщення попиту: покупці зараз готові платити більше за комфорт і локацію, а не просто за квадратні метри.

Наразі в столиці одночасно у продажу перебувають 822 секції в житлових комплексах, ще 373 – на етапі будівництва, а 25 котлованів проходять підготовчі роботи.

Стартова ціна на первинці від забудовників по районах

У розрізі районів первинка повторює логіку вторинного ринку – з тим самим беззаперечним лідером.

Найдорожчі райони:

• Печерський – $2890 за кв. м
• Шевченківський – $1800 за кв. м
• Подільський – $1600 за кв. м

Найдешевші райони:

• Деснянський – $820 за кв. м
• Дарницький – $1100 за кв. м
• Дніпровський – $1150 за кв. м

Для тих, хто розглядає передмістя, варіанти ще дешевші: у Гостомелі метр на первинці коштує $850, у Броварах – $860. Водночас окремі приміські локації вже наздоганяють недорогі київські райони – зокрема, у Вишневому ($1110 за кв. м) та Ірпені ($1100 за кв. м) ціни зрівнялися з Дарницьким чи Дніпровським районами столиці.

Що можна купити в Києві за найнижчими цінами

Попри те, що середня вартість однокімнатної квартири на вторинному ринку Києва вже сягнула $70 тис., знайти житло значно дешевше все ще можливо. За даними оголошень про продаж квартир, ціни на найдоступніші варіанти стартують приблизно від $17,5 тис. (Деснянський район). За таку суму покупцям пропонують невеликі однокімнатні квартири площею близько 20–25 кв. м, переважно у будинках старого житлового фонду, які потребують ремонту.

Наприклад, у Дніпровському районі за $19 тис. продається квартира площею 19 кв. м, а у Дарницькому районі за $24 тис. – однокімнатна квартира площею 37 кв. м у новобудові.

Також серед найдешевших пропозицій є квартири у Святошинському районі, де смарт-квартири продають від $18 тис. В Оболонському ціни стартують від $16 тис. за кімнати в гуртожитку та від $24 тис. за невеликі квартири.

У найдорожчому районі Києва, на Печерську, невеличкі квартири продаються від $40 тис. Середня вартість квадратного метра – близько $2 тис.

Медіанна вартість двокімнатної квартири на вторинному ринку Києва сьогодні становить $107 тис. Водночас на ринку можна знайти пропозиції майже вдвічі дешевші – ціни на двокімнатні квартири стартують приблизно від $30–40 тис.

За таку суму покупцям переважно пропонують квартири у будинках радянської забудови, які потребують ремонту або в недобудовах. Наприклад, у Деснянському районі серед найдешевших оголошень можна знайти двокімнатну квартиру приблизно за $30 тис., а у Святошинському – за $38 тис.

Також до доступних належать пропозиції у Дніпровському, де ціни стартують від $34 тис. У Дарницькому районі можна придбати квартиру площею 52 кв. м за $34 тис., але без ремонту.

Попри те, що Голосіївський район вважається одним із дорожчих у столиці, тут також можна знайти бюджетні пропозиції – ціни на окремі однокімнатні квартири стартують від $40 тис.

Медіанна вартість трикімнатної квартири на вторинному ринку Києва становить $155 тис. Водночас серед оголошень можна знайти значно дешевші варіанти.

Ціни на найдоступніші трикімнатні квартири стартують приблизно від $37–42 тис. Зокрема, такі пропозиції є у Деснянському, Дніпровському та Святошинському районах. Як правило, йдеться про квартири у будинках старого житлового фонду, які потребують ремонту або розташовані у віддалених від центру мікрорайонах.

На ринку пропонуються дешевші квартири в недобудованих будинках. Зокрема, в окремих житлових комплексах вартість трикімнатних квартир стартує від $42 тис.

Чого чекати покупцям восени

Експерти не прогнозують різкого падіння цін на житло найближчим часом. На їхню думку, ринок і надалі залишатиметься відносно стабільним: первинне житло навряд чи дешевшатиме через високу собівартість будівництва, тоді як на вторинному ринку можливі лише незначні коливання залежно від попиту та готовності власників іти на поступки.

Водночас сценарій суттєвого здешевлення також не виключений. За словами учасників ринку, він можливий лише у разі різкого погіршення безпекової ситуації або масового відтоку населення зі столиці. Якщо ж попит залишиться на нинішньому рівні, а кількість нових проєктів не зростатиме, ціни, найімовірніше, коливатимуться в межах кількох відсотків, а основним інструментом для покупців і надалі залишатиметься торг під час укладання конкретної угоди, а не загальне здешевлення квартир.