Ціни підіймали не щодня, а щогодини: як державні програми змінили ринок нерухомості в Україні

Український ринок житлової нерухомості нині важко уявити без державних програм. Вони настільки вплинули на нього, що чи не в кожній розмові на цю тему так чи інакше вирине згадка про сертифікати єВідновлення"або іпотеку єОселя.

Навіть у масштабах великих міст державні гроші можуть спричинити таку активізацію в деяких сегментах ринку, що метафора хвилі для цього подорожчання не видається перебільшенням.

24 Канал розібрався, як державні програми впливають на ринок нерухомості в Україні, і зібрав думки експертів щодо можливих коливань цін на житло цьогоріч.

Як експерти оцінюють вплив державних програм на ринок

Під час повномасштабної війни в Україні запрацювали кілька державних програм, які допомагають отримати власне помешкання. Це іпотека єОселя, компенсація знищеного житла у межах єВідновлення, а також ваучери для вимушених переселенців з тимчасово окупованих територій.

В ідеалі ці програми мали б стимулювати розвиток первинного ринку нерухомості й нове будівництво. На практиці ж люди значно охочіше обирають вторинний ринок, оскільки він дає змогу швидше отримати житло, готове до заселення.

Можливість купити квартиру в іпотеку, за сертифікат чи ваучер залежить від наявності державного фінансування, яке в деяких цінових сегментах ринку задає ритм активності попиту та зростання цін.

Як розповіла в коментарі 24 Каналу експертка у сфері нерухомості Ірина Луханіна, державні програми стали помітною частиною ринку, однак не керують ним повністю. Водночас рієлторка переконана, що надалі їхня роль тільки зростатиме.

Дещо іншу думку має експертка Каріна Бахолдіна. У коментарі 24 Каналу вона висловила спостереження, що ринком нерухомості сьогодні активно керує безготівка, тож поява чи пауза фінансування державних програм значно впливає на активність попиту.

Схожу думку щодо драйвера ринку висловила рієлторка та власниця агенції нерухомості Next Door Юлія Войналович в інстаграмі. За її словами, більшість угод нині відбувається за державними програмами, і саме вони є рушійною силою для ринку.

Однак, як зауважувала раніше в коментарі 24 Каналу оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак, державні програми мають свої обмеження, які запобігають ефекту різкого перегріву цін на ринку. Аналізуючи вимоги для отримання компенсації по єВідновленню, експертка виокремила такі фактори стримування попиту:

• бюрократичні процедури та наявність фінансування;
• обмежений вибір на первинному ринку через вимоги щодо юридичної відповідності житла;
• необхідність доплати через вищі за суму сертифіката ціни;
• п'ятирічна заборона на перепродаж.

Водночас експертка визнає, що локальний вплив на ціни є помітним, особливо в сегменті невеликих готових квартир. Продавці такого житла дедалі частіше орієнтуються на суми компенсацій і підлаштовують цінові очікування під можливості покупців із сертифікатами.

Тож, з огляду на ці фактори, Вікторія Берещак дійшла висновку, що житлові сертифікати стали одним із факторів підтримки ринку нерухомості, однак їхній вплив може бути переоціненим.

Скільки українців змогли придбати житло за державними програмами

Наявні в публічному доступі дані свідчать, що придбати житло за державними програмами змогли десятки тисяч українців.

Статистика єОселі повідомляє, що з моменту запуску програми у жовтні 2022 року до 12 серпня 2026 року видали 27 784 кредити на понад 49 мільярдів гривень загалом. Зокрема, цьогоріч оформили понад 5 тисяч іпотек.

У травні 2023 року стартувала програма єВідновлення, у межах якого держава фінансує ремонт пошкодженого та компенсує вартість знищеного житла. Станом на 10 серпня показники виконання програми такі:

• усього подані 174 585 заяв про знищене житло, з яких затверджені до відшкодування – 91 913;
• видані 85 010 сертифікатів на купівлю нового житла, з них реалізовані – 33 846.

За даними Мінрегіону, середня сума отриманого за програмою житлового сертифіката становить 1,3 мільйона гривень.

Торік у листопаді розпочали підготовку до видачі ваучерів на 2 мільйони гривень для деяких категорій внутрішньо переміщених осіб, чиє житло залишилося на тимчасово окупованій території.

Станом на 10 серпня за програмою надійшли 45 167 заяв, з яких за рішенням місцевої влади погодили 37 792 звернення. Наразі придбати житло змогли 3 273 родини. Найбільше використаних ваучерів припадає на Київ та область, а також Дніпропетровщину, Одещину та Миколаївщину.

Як реагує ринок нерухомості на паузи у фінансуванні програм

Експерти по-різному оцінюють загальний вплив держпрограм на ринок нерухомості, однак усі сходяться у спостереженні, що перерви в їхньому фінансуванні є досить помітними.

За словами рієлторки Ірини Луханіної, після чергового вливання коштів у програми на ринку одночасно з'являється певна кількість покупців, які мають визначений бюджет і вимоги до житла. Тож у цьому сегменті хороші квартири розбирають досить швидко. Але коли фінансування стає на паузу або триває очікування наступного траншу, ця частина попиту пригальмовує.

Для окремих квартир і конкретного цінового діапазону такі паузи дуже відчутні. Особливо показова ситуація із житловими сертифікатами. Держава прямо повідомляє, що наступне фінансування очікується поетапно з серпня до листопада. Для людини, яка купує квартиру саме за сертифікат, це означає, що її здатність вийти на підписання угоди буквально залежить від моменту надходження коштів,
– говорить Ірина Луханіна.

Рієлторка Каріна Бахолдіна зазначає, що виплати за знищену нерухомість у межах єВідновлення припинили надходити приблизно з середини квітня. Натомість 1 травня профінансували житлові ваучери для ВПО, які мають інвалідність або є учасниками бойових дій і торік подали заявку на участь у програмі.

Ваучер був активний до 1 липня, тобто на все в людей було 60 днів. І ринок вторинної нерухомості з вартістю 40 – 80 тисяч доларів Дніпра, Полтави, навіть Києва і загалом у центральній частині України дуже зріс, неймовірно. Просто в один момент. Люди підіймали вартості не щодня, а щогодини,
– каже експертка.

Однак не всі власники погоджуються на продаж за безготівковий розрахунок, а якщо і йдуть на пыдписання угоди, то можуть підвищувати ціни. Каріна Бахолдіна говорить, що фактором, який впливає на рішення продавців житла, є ліміт на зняття готівки в Україні – 100 тисяч гривень на добу.

Наприклад, у містах із частими й тривалими повітряними тривогами, як-от у Харкові, Дніпрі, Одесі, швидко отримати кошти на руки досить складно. При цьому існує ризик втратити частину при конвертації у валюту через зростання курсу. Та все ж деякі власники в цих містах, маючи потребу продати свою нерухомість, є лояльними до покупців із безготівкою. Однак із труднощами при купівлі житла за сертифікат чи ваучер можна зіштовхнутися і на заході країни.

Спираючись на спостереження з практики рієлторів свого агентства, Каріна Бахолдіна зауважує, що в Івано-Франківську та Тернополі були випадки, коли власники відмовлялися продавати з безготівковою оплатою без значного подорожчання.

Чи чекати нового підйому попиту й цін на квартири цьогоріч

З огляду на досвід попередніх місяців і очікування нових траншів фінансування, найближчим часом існує ймовірність подорожчання квартир у діапазоні, який принаймні частково здатні покрити сертифікати та ваучери державних програм. Хоч попереду зима й можливе посилення Росією обстрілів цивільної інфраструктури, динаміка цін на нерухомість не обов'язково буде негативною.

На думку експертки Ірини Луханіної, ринок нерухомості в Україні досить швидко адаптується до воєнних викликів, тож навіть складна зима не обов'язково призведе до неминучого спаду активності. Інша справа, що логіка вибору покупців зазнає змін: будинки з певною часткою автономності матимуть більший попит, ніж ті, де в разі перебоїв зі світлом та опаленням існує ризик повної втрати комфортних умов проживання.

Об'єкти, в яких людина ризикує залишитися взимку без світла, води, ліфта й тепла одночасно, доведеться або продавати дешевше, або значно довше чекати покупця. Якщо ж складна енергетична ситуація одночасно зійдеться з паузою у фінансуванні державних програм, у певних сегментах кількість угод справді може тимчасово скоротитися. Але я б не переносила це автоматично на весь ринок, – наголошує рієлторка.

На погляд Ірини Луханіної, сприятливий час для купівлі та продажу квартири не варто обмежувати весняним і осіннім періодом, як це узвичаювали раніше. Доцільніше орієнтуватися на ситуацію на ринку й послуговуватися логікою власних інтересів. Хороший час для продавця – той, коли на його тип житла є живий попит, а він готовий виставити адекватну ціну. Тоді як для покупця слушний момент може настати тоді, коли конкуренція менша й інші вирішили відкласти купівлю.

Рієлторка Каріна Бахолдіна очікує можливого підвищення цін на первинному і вторинному ринках, а особливо – у прифронтових містах, де готові продавати з безготівковим розрахунком: Одесі, Дніпрі, а також Києві, який постійно обстрілюють. Експертка підкреслює, що цей прогноз є винятково її думкою, яка може не справдитися.

Оскільки заплановане відновлення державного фінансування сертифікатів та ваучерів, ринок знову наповнить хвиля попиту від їхніх отримувачів. Ситуацію ж підігріватимуть стислі терміни використання коштів.

Усі ці програми націлені на людей, у яких десь поруч було житло. Програма ваучерів спрямована на ВПО, які перебувають довкола Одеси, Запоріжжя, Полтави, Харкова. Людям дуже хочеться хоча б умовно мати відношення до дому. Навіть якщо він уже зруйнований і за нього виплачена компенсація. І дуже хочеться мати хоча б уявний намір повернутися, – говорить Каріна Бахолдіна.

Рієлторка додає, що невдовзі розпочнеться передноворічний період, який традиційно підіймає попит, зокрема й під час війни. Якщо на вторинному ринку ціну вгору штовхає здебільшого саме він, то на первинному – подорожчання обумовлене ще й підвищенням собівартості будівництва.