Продажа квартиры: 10% или 23% налога

Продажа недвижимости в Украине в 2026 году сопровождается обязательными платежами в бюджет, размер которых напрямую зависит от нескольких факторов. Государственная налоговая служба напомнила: фиксированной суммы налога не существует — все решает срок владения жильем, количество сделок в течение календарного года и наличие документов о первоначальной стоимости квартиры.

После повышения военного сбора до 5% расходы на оформление сделок с недвижимостью существенно выросли. Рассказываем, сколько придется отдать государству продавцу и покупателю, а главное — в каких случаях можно не платить ничего.

От чего зависит размер налога

Налоговая служба выделяет три ключевых критерия, которые определяют сумму обязательных платежей. Первый — количество сделок за календарный год. Если вы продаете жилье впервые за 12 месяцев, ставка одна, если во второй или третий раз — совсем другая.

Второй критерий — срок нахождения квартиры в собственности. Здесь действует правило трех лет: владеете более трех лет — получаете полное освобождение от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) и военного сбора. Но есть нюанс: на имущество, полученное по наследству, трехлетний срок не распространяется.

Третий — документы о первоначальной стоимости. Если у вас сохранились официальные бумаги, подтверждающие цену приобретения квартиры, налог начисляется только на чистую прибыль — разницу между ценой продажи и покупки. Без таких документов придется уплатить со всей суммы, указанной в договоре.

Сколько заплатит продавец: три сценария

Основная финансовая нагрузка ложится именно на продавца. Как сообщает 24 Канал со ссылкой на Государственную налоговую службу, ставки налога распределяются так:

• Первая продажа за год (владение менее трех лет): 5% НДФЛ + 5% военного сбора = 10% от суммы сделки.
• Вторая продажа за год: так же 5% НДФЛ + 5% военного сбора = 10%.
• Третья и каждая последующая продажа: 18% НДФЛ + 5% военного сбора = 23% от стоимости квартиры.

Например, если вы продаете квартиру за 2 миллиона гривен и это ваша третья сделка за год, государство получит 460 000 гривен. Для сравнения: при первой сделке та же сумма налога составила бы 200 000 гривен.

Как не переплатить: что учесть перед продажей

Чтобы минимизировать налоговую нагрузку, стоит заранее подготовиться к сделке. Вот практические шаги:

1. Проверьте срок владения. Если квартира в собственности более трех лет — вы полностью освобождены от НДФЛ и военного сбора. Датой приобретения права собственности считается день регистрации в Государственном реестре вещных прав.
2. Сохраняйте документы о покупке. Договор купли-продажи, по которому вы в свое время приобрели жилье, позволит уплачивать налог только с разницы между ценами, а не с полной суммы.
3. Рационально планируйте количество сделок. Если у вас несколько объектов на продажу, лучше разнести их на разные календарные годы — это поможет избежать ставки 23%.
4. Задекларируйте доход вовремя. Все доходы от продажи имущества нужно задекларировать до 1 мая следующего года. За неподачу декларации предусмотрен штраф.

Сколько заплатит покупатель

Покупатель жилья также несет расходы, хотя и значительно меньшие. При оформлении сделки он уплачивает сбор на обязательное государственное пенсионное страхование — 1% от стоимости объекта. Кроме того, нотариальное удостоверение договора сопровождается государственной пошлиной в размере 1% — по договоренности сторон эту сумму часто делят пополам.

Отдельные категории граждан имеют льготы. Пенсионеры и лица с инвалидностью могут быть полностью или частично освобождены от отдельных сборов. Ветераны и люди с инвалидностью I группы получают сниженные ставки при уплате государственной пошлины.