Державні програми для переселенців: як їх поліпшити

2026 року Україна нарешті отримала новий Закон «Про основні засади житлової політики». Він передбачає не лише підтримку придбання, а й розвиток доступного та соціального житла, прозорість орендних відносин і захист прав орендарів та орендодавців. Але ухвалити закон ще не означає розробити дієву житлову політику. То чи перетворяться ці нововведення на реальні механізми забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб (ВПО)?

Якщо до 2022 року основними чинниками, що визначали активність ринку, були доходи населення, доступність іпотеки та економічні очікування, то сьогодні дедалі більший вплив мають державні житлові програми. Саме вони підтримують попит, забезпечують фінансування окремих категорій громадян і створюють хоча б мінімальну ліквідність ринку.

Для професійних учасників ринку це означає, що аналізувати ринок нерухомості лише через призму попиту, пропозиції чи рівня цін уже недостатньо. Не менш важливо також оцінювати ефективність державної політики, оскільки саме вона дедалі більше впливає на структуру попиту та обсяги угод.

Що вдалося державним програмам

Програма «єОселя» фактично відродила іпотечне кредитування в Україні. В умовах, коли комерційне кредитування практично зупинилося, саме вона забезпечила тисячам сімей можливість придбати власне житло. Трохи актуальної статистики.

• Станом на 19 серпня за програмою «єОселя» власне житло придбали 27 993 родини, а загальна сума виданих кредитів становила 49,5 млрд грн.
• Окремо варто зазначити новий механізм компенсації для ВПО: від початку його дії 767 позичальників отримали кредити за програмою «єОселя» з компенсацією на загальну суму 1 млрд грн.
• Середня площа житла на одного члена сім'ї — 29,5 кв. м.
• Найбільше кредитів за програмою припадає на Київ і Київську область.
• Серед регіонів також значну кількість кредитів видано у Львівській, Одеській, Івано-Франківській та інших областях.

Не менш важливою стала програма «єВідновлення», яка вперше створила механізм компенсації громадянам за пошкоджене або зруйноване житло. Офіційну статистику оприлюднює Міністерство з відновлення, інфраструктури та транспорту.

Станом на 10 червня компенсації в межах цієї програми отримали 206 447 родин на загальну суму 103,9 млрд грн, зокрема за пошкоджене житло — понад 138 тисяч родин на загальну суму 13,6 млрд грн.

Ще один новий інструмент — житлові ваучери для ВПО з тимчасово окупованих територій. На першому етапі визначені категорії ВПО можуть отримати ваучер номіналом 2 млн грн, який можна використати для купівлі житла, інвестування в його будівництво або як перший внесок чи для погашення іпотеки. Це принципово інший підхід: держава не купує житла сама, а надає людині адресний ресурс для його придбання на ринку.

На сьогодні ці державні програми є стимуляторами ринку, хоча не слід також забувати про програму кредитування бізнесу «3–5–7», яка полегшує кредитування комерційної нерухомості.

Програми «єВідновлення» та «єОселя» є не просто стимуляторами ринку нерухомості, вони майже єдині, завдяки яким купують квартири в Україні. У сукупності вони дали змогу зберегти хоча б мінімальну активність на ринку навіть в умовах війни і особливо підтримати нове будівництво, яке впливає на розвиток багатьох інших індустрій — будівельних матеріалів, ремонту, меблів і техніки тощо.

Деякі продавці не дуже погоджуються на ті умови, з якими пов’язаний продаж квартир за держпрограмами, але останнім часом вони зрозуміли: альтернативи немає, і якщо ви справді хочете продати, то треба на ці умови приставати.

Проблемою залишається обмеження щодо віку житла, яке можна придбати за програмою «єОселя». Річ у тім, що податкове навантаження на продаж нерухомості, яка перебувала у власності менш як три роки, 2026-го становить:

• 5% ПДФО;
• 5% військового збору;
• 1% до Пенсійного фонду;
• 1% мита.

(Для нерухомості, яка перебувала у власності понад три роки, ПДФО і військового збору не сплачують.) Наприклад, якщо квартира коштує 100 тис. дол. США, то сумарно треба ще сплатити 12 тис. дол. США, або 540 тис. грн. Особливо прикро, коли додаткові витрати виникають у тих, хто захищає країну.

Чого державні програми поки що не вирішують

Було би помилкою вважати, що чинні програми формують повноцінну житлову політику. Фактично вони підтримують ринок купівлі житла, тоді як найбільшою проблемою України залишається забезпечення житлом мільйонів внутрішньо переміщених осіб.

Для більшості ВПО купівля житла сьогодні є економічно недосяжною. Водночас за програмою «єОселя» вже працює окремий механізм компенсації для внутрішньо переміщених осіб, а за програмою «єВідновлення» нове житло вже придбали тисячі родин ВПО. Проте масштаб цієї підтримки однаково невеликий порівняно з кількістю людей, які потребують житла.

Тож основною формою забезпечення житлом залишається оренда. І саме тому державна політика мала б значно більше уваги приділяти розвитку цивілізованого ринку оренди, стимулюючи як орендодавців, так і орендарів до укладання офіційних договорів.

На сьогодні такий комплексний підхід ще не сформований, а орендарі-ВПО залишаються сам на сам із ринком.

Запровадити державну компенсацію вартості оренди для ВПО було б правильним кроком, проте очікуваного ефекту програма наразі не дала. Проблема полягає в тому, що власники квартир нерідко уникають офіційного оформлення договорів, бо не довіряють державному механізму компенсації або не хочуть проходити всі бюрократичні процедури, а без офіційного договору механізм державної компенсації фактично не працює.

Отже, держава створила інструмент підтримки, але не усунула головної перепони для його використання.

Позитивним кроком стало б подальше зниження навантаження на легальну оренду житла. На сьогодні вже ухвалено закон, який передбачає зниження прибуткового податку з 18 до 5% з 1 січня 2027 року. Щоправда, при цьому власник втрачає пільги зі сплати податку на нерухомість.

На думку голови спеціальної комісії Верховної Ради з питань захисту ВПО Павла Фролова, значно ефективнішим стимулом могло б стати повне звільнення від оподаткування доходів від оренди, якщо житло здають внутрішньо переміщеним особам за офіційно зареєстрованими договорами. Можна також порадити не забути про військовий збір і про необхідність спростити процедури відшкодування оренди.

Такий механізм одночасно вирішував би кілька завдань:

• збільшував офіційну пропозицію житла для ВПО;
• стимулював легалізацію ринку оренди;
• забезпечував орендарям юридичний захист;
• створював прозорішу інформаційну базу для державної житлової політики.

Субвенції громадам

Ще одна нова державна програма підтримки ВПО передбачає придбання житла в сільській місцевості коштом субвенції громадам (тобто надання громадам коштів із бюджету), а придбане житло планують передавати ВПО у безоплатне тимчасове користування. Максимальний розмір субвенції на придбання одного об’єкта становить 500 тис. грн.

Та одразу виникає багато запитань. З одного боку, ідея правильна: один із найкращих способів забезпечення житлом ВПО — надати їм придатне для проживання житло. Але дивно, що домоволодіння передають лише у безоплатне користування на визначений строк. А чому не у власність?

Водночас, як ми бачимо, значна кількість угод за програмою «єОселя» припадає на Київ і Київську область. Думаєте, чому? Правильно, бо тут більше робочих місць. А ще чи можна знайти будинки за ціною менш як 500 тис. грн у Києві та Київській області? Усі знають відповідь: ні. А от там, де є такі будинки, може не бути роботи та/або необхідної інфраструктури у вигляді шкіл, дитсадків, лікарень тощо.

То навіщо викуповувати у власників будинки в регіоні, де немає достатньої кількості робочих місць? Можливо, треба спочатку їх орендувати. І якщо ВПО однаково не стають власниками, то навіщо такі будинки викуповувати взагалі? Може, простіше було б орендувати їх у власників.

Отже, очевидно, що під час вибору дешевого житла треба враховувати не лише його ціну, а й доступність школи, медицини, магазинів, аптек, транспорту та робочих місць. Саме тому критерій максимальної вартості у 500 тис. грн варто оцінювати не сам по собі, а в контексті реальної ринкової вартості придатного для проживання будинку та інфраструктури населеного пункту.

У результаті формально така можливість існує, проте реально скористатися нею значній частині громадян може бути складно. Набагато краще було б просто дати ці гроші внутрішньо переміщеним особам — або на оренду, або на купівлю житла без бюрократичних процедур, від яких виграють тільки чиновники, що перевіряють документи ВПО.

***

Державні програми в Україні вже стали важливим елементом ринку нерухомості. Вони підтримують попит, допомагають окремим категоріям громадян придбати житло і частково компенсують втрати від війни. Але проблема полягає в тому, що житло — це не лише квадратні метри у власності. Для людини житло — це ще й можливість жити там, де є робота, школа, медицина та транспорт. Саме цього в нашій житловій політиці наразі недостатньо для наявної кількості ВПО.