Государственные программы для переселенцев: как их улучшить

В 2026 году Украина наконец получила новый закон «Об основных принципах жилищной политики». Он предусматривает не только поддержку приобретения, но и развитие доступного и социального жилья, прозрачность арендных отношений и защиту прав арендаторов и арендодателей. Но принять закон еще не значит разработать действенную жилищную политику. Так превратятся ли эти нововведения в реальные механизмы обеспечения жильем внутренне перемещенных лиц (ВПЛ)?

Если до 2022 года основными факторами, определявшими активность рынка, были доходы населения, доступность ипотеки и экономические ожидания, то сегодня все большее влияние оказывают государственные жилищные программы. Именно они поддерживают спрос, обеспечивают финансирование отдельных категорий граждан и создают хотя бы минимальную ликвидность рынка.

Для профессиональных участников рынка это означает, что анализировать рынок недвижимости исключительно через призму спроса, предложения или уровня цен уже недостаточно. Не менее важно также оценивать эффективность государственной политики, поскольку именно она все в большей степени влияет на структуру спроса и объемы сделок.

Что удалось государственным программам

Программа «еОселя» фактически возродила ипотечное кредитование в Украине. В условиях, когда коммерческое кредитование практически остановилось, именно она обеспечила тысячам семей возможность приобрести собственное жилье. Немного актуальной статистики.

• По состоянию на 19 августа по программе «еОселя» собственное жилье приобрели 27 993 семьи, а общая сумма выданных кредитов составила 49,5 млрд грн.
• Отдельно стоит отметить новый механизм компенсации для ВПЛ: с начала его действия 767 заемщиков получили кредиты по программе «еОселя» с компенсацией на общую сумму 1 млрд грн.
• Средняя площадь жилья на одного члена семьи — 29,5 кв. м.
• Больше всего кредитов по программе приходится на Киев и Киевскую область.
• Среди регионов значительное количество кредитов также выдано во Львовской, Одесской, Ивано-Франковской и других областях.

Не менее важной стала программа «еВідновлення», впервые создавшая механизм компенсации гражданам за поврежденное или разрушенное жилье. Официальную статистику публикует Министерство по восстановлению, инфраструктуре и транспорту.

По состоянию на 10 июня компенсации в рамках этой программы получили 206 447 семей на общую сумму 103,9 млрд грн, в том числе за поврежденное жилье — больше 138 тысяч семей на общую сумму 13,6 млрд грн.

Еще один новый инструмент — жилищные ваучеры для ВПЛ с временно оккупированных территорий. На первом этапе определенные категории ВПЛ могут получить ваучер номиналом 2 млн грн, который можно использовать для покупки жилья, инвестирования в его строительство, в качестве первоначального взноса или для погашения ипотеки. Это принципиально иной подход: государство не покупает жилье само, а предоставляет человеку адресный ресурс для приобретения его на рынке.

На сегодняшний день эти государственные программы — стимуляторы рынка, хотя не стоит забывать и о программе кредитования бизнеса «3–5–7», которая облегчает кредитование коммерческой недвижимости.

Программы «еВідновлення» и «еОселя» — не просто стимуляторы рынка недвижимости, они почти единственные, благодаря которым в Украине покупают квартиры. В совокупности они позволили сохранить хотя бы минимальную активность на рынке даже в условиях войны и особенно поддержать новое строительство, которое влияет на развитие многих других отраслей — строительных материалов, ремонта, мебели и техники и т. д.

Некоторые продавцы не очень соглашаются на те условия, с которыми связана продажа квартир по госпрограммам, но в последнее время они поняли: альтернативы нет, и если вы действительно хотите продать, то нужно на эти условия соглашаться.

Проблемой остается ограничение по возрасту жилья, которое можно приобрести по программе «еОселя». Дело в том, что налоговая нагрузка при продаже недвижимости, находившейся в собственности меньше трех лет, в 2026 году составляет:

• — 5% НДФЛ;
• 5% военного сбора;
• 1% в Пенсионный фонд;
• 1% пошлины.

(Для недвижимости, которая находилась в собственности больше трех лет, НДФЛ и военный сбор не уплачивают.) Например, если квартира стоит 100 тыс. долл. США, то суммарно нужно еще уплатить 12 тыс. долл. США, или 540 тыс. грн. Особенно обидно, когда дополнительные расходы появляются у тех, кто защищает страну.

Что государственные программы пока не решают

Было бы ошибкой считать, что действующие программы формируют полноценную жилищную политику. Фактически они поддерживают рынок покупки жилья, тогда как самой большой проблемой Украины остается обеспечение жильем миллионов внутренне перемещенных лиц.

Для большинства ВПЛ покупка жилья сегодня экономически недоступна. В то же время по программе «еОселя» уже действует отдельный механизм компенсации для внутренне перемещенных лиц, а по программе «еВідновлення» новое жилье уже приобрели тысячи семей ВПЛ. Но масштаб этой поддержки все равно невелик по сравнению с количеством людей, нуждающихся в жилье.

Поэтому основной формой обеспечения жильем остается аренда. И именно поэтому государственная политика должна была бы уделять гораздо больше внимания развитию цивилизованного рынка аренды, стимулируя как арендодателей, так и арендаторов к заключению официальных договоров.

На сегодняшний день такой комплексный подход еще не сформирован, а арендаторы-ВПЛ остаются один на один с рынком.

Ввести государственную компенсацию стоимости аренды для ВПЛ было бы правильным шагом, но ожидаемого эффекта программа пока не дала. Проблема в том, что владельцы квартир нередко избегают официального оформления договоров, поскольку не доверяют государственному механизму компенсации или не хотят проходить все бюрократические процедуры, а без официального договора механизм государственной компенсации фактически не работает.

Таким образом, государство создало инструмент поддержки, но не устранило главное препятствие для его использования.

Позитивным шагом стало бы дальнейшее снижение нагрузки на легальную аренду жилья. На сегодняшний день уже принят закон, предусматривающий снижение подоходного налога с 18 до 5% с 1 января 2027 года. Правда, при этом владелец теряет льготы по уплате налога на недвижимость.

По мнению председателя специальной комиссии Верховной Рады по вопросам защиты ВПЛ Павла Фролова, более эффективным стимулом могло бы стать полное освобождение от налогообложения доходов от аренды, если жилье сдается внутренне перемещенным лицам по официально зарегистрированным договорам. Можно также посоветовать не забывать о военном сборе и необходимости упростить процедуры возмещения арендной платы.

Такой механизм одновременно решал бы несколько задач:

• увеличивал официальное предложение жилья для ВПЛ;
• стимулировал легализацию рынка аренды;
• обеспечивал арендаторам юридическую защиту;
• создавал более прозрачную информационную базу для государственной жилищной политики.

Субвенции громадам

Еще одна новая государственная программа поддержки ВПЛ предусматривает приобретение жилья в сельской местности за счет субвенций громадам (то есть предоставление громадам средств из бюджета), а приобретенное жилье планируется передавать ВПЛ в безвозмездное временное пользование. Максимальный размер субвенции на приобретение одного объекта составляет 500 тыс. грн.

Но сразу возникает много вопросов. С одной стороны, идея правильная: один из лучших способов обеспечения ВПЛ жильем — предоставить им пригодное для проживания жилье. Но странно, что домовладения передают лишь в безвозмездное пользование на определенный срок. А почему не в собственность?

В то же время, как мы видим, значительная часть сделок по программе «еОселя» приходится на Киев и Киевскую область. Думаете, почему? Правильно, потому что здесь больше рабочих мест. А еще можно ли найти дома по цене менее 500 тыс. грн в Киеве и Киевской области? Все знают ответ: нет. А вот там, где есть такие дома, может не быть работы и/или необходимой инфраструктуры в виде школ, детских садов, больниц и т. д.

Так зачем выкупать у владельцев дома в регионе, где нет достаточного количества рабочих мест? Наверное, сначала стоит их арендовать. И если ВПЛ все равно не становятся собственниками, то зачем вообще выкупать такие дома? Может, проще было бы арендовать их у владельцев.

Таким образом, очевидно, что при выборе недорогого жилья нужно учитывать не только его цену, но и доступность школы, медицины, магазинов, аптек, транспорта и рабочих мест. Именно поэтому критерий максимальной стоимости в 500 тыс. грн стоит оценивать не сам по себе, а в контексте реальной рыночной стоимости пригодного для проживания дома и инфраструктуры населенного пункта.

В результате формально такая возможность существует, но реально значительной части граждан может быть сложно ею воспользоваться. Гораздо лучше было бы просто дать эти деньги внутренне перемещенным лицам — либо на аренду, либо на покупку жилья без бюрократических процедур, от которых выигрывают только чиновники, проверяющие документы ВПЛ.

***

Государственные программы в Украине уже стали важным элементом рынка недвижимости. Они поддерживают спрос, помогают отдельным категориям граждан приобрести жилье и частично компенсируют потери от войны. Но проблема в том, что жилье — это не только квадратные метры в собственности. Для человека жилье — это еще и возможность жить там, где есть работа, школа, медицина и транспорт. Именно этого в нашей жилищной политике пока недостаточно для имеющегося количества ВПЛ.