Земля, податки, договори, бронювання: швидкі відповіді юристів-практиків

Всеукраїнський конгрес фермерів провів вебінар, де на конкретні запитання фермерів відповідали Діана Коломійцева, експертка ВКФ з земельних і аграрних питань, та Сергій Донець, адвокат, керівник адвокатського бюро.

Постійне користування землею: хто правонаступник – фізособа чи фермерське господарство

Що робити, якщо земля юридично перебуває у постійному користуванні фізичної особи, а фактично обробляється фермерським господарством. За словами Діани Коломійцевої, чинне законодавство прямо не регулює це питання, але є дві постанови Великої палати Верховного Суду, які визнають фермерське господарство правонаступником прав постійного користування з моменту його реєстрації як юридичної особи.

«Земельна ділянка з таким цільовим призначенням надавалась фізичній особі виключно для утворення і ведення фермерського господарства. Отже, ділянка, оформлена на фізичну особу, рівнозначна ділянці, оформленій на юридичну особу – фермерське господарство», – пояснила Діана Коломійцева.

Експертка порадила закріпити цю позицію у статуті фермерського господарства – прописати, що земельна ділянка передається членом господарства в користування юридичній особі та входить до складу її майна. Це допоможе уникнути суперечок під час перевірок чи подвійного оподаткування. 

Що робити, якщо орендар чи орендодавець не виконує умови договору

Якщо друга сторона систематично (два і більше разів) не виконує умови договору оренди, наприклад, не сплачує орендні платежі, – це є підставою для розірвання договору через суд. За загальним правилом односторонньо відмовитися від договору чи розірвати його без суду не можна, якщо інше не передбачено самим договором.

«Не забувайте, що витрати на адвоката, який захищає ваші права в суді, можна стягнути з іншої сторони в повному обсязі, але лише в межах середньоринкових цін на юридичні послуги», – додала Діана Коломійцева.

Викуп землі: розстрочка «до 10 років» – це не гарантія

На запитання про викуп фермерської землі постійного користування, коли громада пропонує розстрочку лише на два роки замість очікуваних десяти, експертка пояснила: закон визначає максимальний, а не обов’язковий строк розстрочки  «до 10 років».

«Купівля-продаж – це приватноправові відносини. Суд не може вплинути на волю власника щодо умов продажу. Якщо ваші інтереси й інтереси громади не збігаються, домовитися про угоду не вийде і виграний суд тут не допоможе», – зазначила Діана Коломійцева.

Вона порадила зважати на індексацію: розстрочка на 10 років може подвоїти вартість ділянки, тож коротший термін іноді вигідніший.

Оскарження податкових нарахувань: адміноскарження чи одразу суд

Сергій Донець пояснив, що подання адміністративної скарги на податкове повідомлення-рішення до вищого органу ДПС здебільшого не дає результату, оскільки скаргу розглядає той самий структурний підрозділ. Ефективний шлях – позов до окружного адміністративного суду.

Блокування податкових накладних: чому важлива стадія пояснень

За словами адвоката, після зупинення реєстрації податкової накладної потрібно одразу подати максимум доказів разом із поясненнями – саме ці документи згодом розглядатиме суд. Додавати нові докази безпосередньо в суді, які не подавалися на етапі пояснень, ризиковано.

«Стадію надання пояснень часто недооцінюють. Бухгалтери подають їх дуже коротко, а по факту потрібно показати ситуацію під іншим кутом, розширено. Тому до юриста варто звертатися одразу, як тільки виникло питання блокування», – додала Діана Коломійцева.

Відмова громади через «відсутність кворуму»

Якщо селищна рада не надає юридичній особі дозвіл на викуп чи продовження договору оренди землі постійного користування, посилаючись не на формальну відмову, а на «відсутність кворуму» для голосування, найкраще звертатися до суду.

«Орган влади повинен виносити аргументоване рішення – так чи ні. Суд стає на бік позивача, зобов’язуючи владу ухвалити чітке рішення», – пояснив Сергій Донець.

Відповідальність фермерського господарства за боргами

Юридична особа, тобто фермерське господарство, відповідає за своїми зобов’язаннями лише в межах статутного капіталу, який часто становить символічну суму (наприклад, 1000 грн). Особисте майно засновників і техніка, які не внесені до статутного капіталу, під стягнення за борги господарства не підпадають.

«У січні 2026 року Велика Палата Верховного Суду продовжила практику корпоратизації фермерських господарств і прирівняла учасників фермерських господарств до учасників товариства з додатковою відповідальністю. Була ситуація, коли стягнення за боргами фермерського господарства відбулося з члена господарства через відсутність сформованого статутного капіталу», – розповів експерт.

Тому експерти рекомендують серйозно ставитися до статуту, формувати статутний капітал і чітко прописувати співвідношення зобов’язань між господарством і його членами.

Типові помилки фермерів у земельних питаннях

Головна проблема – це відсутність належного документообігу. Наприклад, продовження договору оренди на підставі телефонної домовленості з орендодавцем без письмового оформлення в судовому спорі не має жодної доказової сили.

«Є позиція Верховного Суду, де зазначено, що посилатися на телефонні дзвінки чи конклюдентні дії, якщо документообіг з боку орендаря не був виконаний згідно із законом про оренду землі, безперспективно», – наголосив Сергій Донець.

Перед підписанням чи продовженням договору оренди експерти радять перевірити, наступне: чи містить договір умову про автоматичне поновлення, чи є обтяження на ділянку в Державному земельному кадастрі, чи збігаються межі ділянки в натурі з документами, а також завчасно прописати санкції та підсудність спорів.

Проблеми з кадастровим номером і реєстрацією в ДАР

Якщо виникли розбіжності з кадастровим номером, можна виправити технічну помилку за заявою власника, а за потреби – залучити землевпорядника. Для внесення землі в ДАР важлива відповідність даних між Державним земельним кадастром і Державним реєстром речових прав на нерухоме майно.

Оподаткування складів і ангарів: коли діє пільга

Пільга зі сплати податку на нерухомість для сільськогосподарських об’єктів діє лише тоді, коли будівля перебуває у власності саме фермерського господарства чи ФОП, який реально здійснює сільськогосподарську діяльність.

«Якщо ФОП обліковується по ЄДРПОУ, але фактично не декларує доходів, права на пільгу він не має – це вже підтверджено позицією Верховного Суду. Тому важливо, щоб об’єкт нерухомості дійсно перебував у власності фермерського господарства, а не окремої фізичної особи», – пояснив Сергій Донець.

ФГ, ФОП чи ТОВ: яку форму обрати

За словами експертів, вибір організаційно-правової форми залежить від економічної доцільності, а не лише від зручності. Якщо в майбутньому плануєте залучати інвестиції, зручніша форма ТОВ – там чітко прописано, кому і яка частка належить. Якщо ж бізнес ведеться одноосібно чи родиною, доцільніше залишатися фермерським господарством або ФОП.

Викуп землі постійного користування: чи варто поспішати

За позицією Великої Палати Верховного Суду, земельні ділянки постійного користування зберігають за фермерським господарством свій статус до моменту його ліквідації, тобто формальний викуп не є обов’язковим для продовження користування землею.

Водночас, на практиці нотаріуси відмовляються посвідчувати договір купівлі-продажу землі постійного користування юридичної особи без правовстановлюючого документа на неї, тому оформлення викупу все одно відбувається через фізичну особу. 

Подвійне оподаткування голови господарства

ВКФ поставили питання: земля виділена в постійне користування голові фермерського господарства ще у 2001 році, з 2002-го облік і сплату податків за неї здійснює саме господарство, але у 2026 році податкова нараховує земельний податок і МПЗ голові господарства як фізичній особі.

«Таких кейсів у мене вже понад 10, і всі виграні, аж до Верховного Суду, який відмовляє ДПС у відкритті касаційного провадження. Головне, щоб фермерське господарство сплачувало всі податки за землю, за яку податкова намагається стягнути з фізичної особи повторно», – зазначив адвокат.

Третейське застереження в договорах зберігання зерна

Якщо договір складського зберігання містить третейське застереження (спори вирішуються в третейському суді, а не в господарському), обійти цю умову практично неможливо. Експерти радять уважно вичитувати договір ще на етапі підписання, ретельно виконувати його умови й формувати повну доказову базу на випадок спору, а за можливості – змінювати контрагента, який наполягає на такій умові.

Бронювання працівників і критичність підприємства

Для оформлення критичності підприємства та бронювання працівників потрібно зібрати й подати пакет документів до відповідного органу влади. Експерти рекомендують не робити це самостійно, а звертатися до юристів, адже помилки в оформленні можуть коштувати відмови.

Пільга для пенсіонерів зі сплати земельного податку

Пенсіонери за віком звільняються від сплати земельного податку за ділянки, надані для ведення особистого селянського господарства (стаття 281.1 Податкового кодексу України). Якщо податкова все ж нараховує податок, потрібно подати заяву й підтвердні документи про статус пенсіонера для звірки даних.

Всеукраїнський конгрес фермерів надає безкоштовну первинну консультацію з будь-якого із цих питань. Поглиблена індивідуальна консультація з повним супроводом (документи, підготовка позовів тощо) відбувається на умовах часткового співфінансування: ВКФ компенсує 75% вартості послуги, фермер сплачує решту 25%.

За консультацією звертайтеся на гарячу лінію ВКФ: +38 (073) 444 65 75

Вебінар проведено в рамках Програми підтримки сільського господарства України, що реалізується Всеукраїнським конгресом фермерів у партнерстві з Mercy Corps за фінансової підтримки фонду Говарда Баффета. Виражені точки зору не обов’язково відображають офіційні позиції Mercy Corps.