"Живу на первом этаже – место мое": кто на самом деле может парковаться во дворе, – юристка

Придомовая территория часто становится причиной ссор между соседями, в частности из-за парковки возле дома. Некоторые считают место под своими окнами "своим", однако право пользования двором определяется не этажом или расположением квартиры. Кто на самом деле может парковаться возле многоэтажного дома, кому принадлежит придомовая территория и кто имеет право ею распоряжаться, рассказала юрист АО "Виннер Партнерс" Анастасия Руденко.

Кому принадлежит двор многоэтажного дома и кто главный – жильцы, ОСМД, управляющий или город? Кто что вправе решать?

Универсального ответа на вопрос, кому принадлежит двор дома, нет. Все зависит от того, сформирован ли земельный участок под домом, на каком праве и кому он принадлежит.

По общему правилу, собственники квартир и нежилых помещений являются совладельцами многоквартирного дома. К общему имуществу относятся, в частности, сооружения на придомовых территориях и права на земельный участок, на котором расположен дом, и его придомовую территорию.

Если земельный участок находится в общей совместной собственности совладельцев, то именно совладельцы определяют порядок его использования. Это предусмотрено статьёй 42 Земельного кодекса.

ОСМД не является собственником квартир или двора вместо жильцов. Объединение совладельцев многоквартирного дома – это юридическое лицо, созданное собственниками для управления общим имуществом. Управляющий также не становится собственником дома или земли. Он действует в пределах полномочий, предоставленных совладельцами, и тех, которые указаны в договоре.

Город может оставаться собственником коммунального земельного участка, если он не передан совладельцам в собственность или пользование. Если земельный участок принадлежит городу, то вопрос о его использовании решают местные власти.

Поэтому правильнее говорить, что главные в вопросах использования общего имущества – совладельцы, а ОСМД или управляющий лишь осуществляют управление им в пределах своих полномочий.

Может ли город или управляющий что-то делать во дворе без согласия жильцов – застройку, платную парковку, киоск, убрать детскую площадку? И могут ли жильцы этому помешать?

Если речь идет именно о земельном участке как об общем имуществе совладельцев дома, то управляющий не может им распоряжаться. Например, он не может по своему усмотрению отдать часть двора под киоск, организовать платную парковку, снести детскую площадку, передать часть территории третьему лицу, организовать застройку.

Вопросы использования земельного участка многоквартирного дома решают совладельцы.

С городскими властями ситуация сложнее: если конкретный земельный участок остается коммунальным и не передан совладельцам, орган местного самоуправления обладает полномочиями в отношении него как собственник, но при этом должен соблюдать, в частности, градостроительное и земельное законодательство.

Если жильцы дома используют землю в качестве двора, это еще не означает, что вся придомовая территория является их совместной собственностью. Поэтому первое, что нужно проверить в случае возникновения конфликтной ситуации, – это кадастровые границы земельного участка и его правовой статус.

Если местные власти планируют застройку именно на земельном участке, находящемся в совместной собственности жильцов дома, то жильцы могут обжаловать соответствующее решение в суде и требовать прекращения нарушения своих прав.

Парковка – кто имеет право ставить машину, можно ли закрепить за собой место, установить столбик? Что делать, если сосед занял место или перекрыл проезд?

Сам факт проживания в доме не создает права собственности на конкретное парковочное место. В новых жилых комплексах есть возможность выкупить конкретное парковочное место или арендовать его. Если владелец конкретной квартиры выкупил или арендовал место для парковки, тогда да – на это место никто другой не будет иметь права ставить свой транспортный средство.

Но если речь идет о псевдоправиле "я живу на первом этаже, поэтому место у подъезда мое", то оно не работает. Если парковка находится на общей территории, порядок ее использования может устанавливаться решением совладельцев.

Земельный кодекс прямо предусматривает, что порядок использования земельного участка многоквартирного дома определяют совладельцы.

Устанавливать самостоятельно столбик, блокиратор, цепочку или какой-либо другой предмет и таким образом "забронировать" место для себя нельзя, если для этого нет надлежащего правового основания и решения уполномоченных совладельцев.

Если же сосед занял ваше привычное место для парковки – это не является нарушением ваших имущественных прав, если оно юридически за вами не закреплено.

А вот если автомобилем перекрывают проезд, выезд, проход, доступ спецтехники или паркуются с нарушением ПДД – это уже другая ситуация. В таком случае вопрос решается не через право соседа на место, а через правила парковки и безопасность движения, то есть в случае нарушения можно обращаться, в частности, в полицию.

Что житель может сделать во дворе самостоятельно – скамейку, клумбу, посадить дерево, установить зарядку для электромобиля, построить гараж – а что только по общему решению? И что грозит за самоуправство?

Даже мелкие действия, например, посадка нескольких растений на клумбе, следует согласовывать с руководителем ОСМД или управляющим, которые отвечают за эти работы. Ставить собственную скамейку также не стоит без согласования, если она находится на общей территории. Если вы хотите посадить дерево – то также требуется решение совладельцев или согласование с управляющим или ОСМД, особенно если из-за этого изменится благоустройство. Устанавливать забор вокруг клумбы самовольно также нельзя.

Чтобы проложить кабель и установить зарядку для электромобиля, необходимо решить вопросы, касающиеся общего имущества и электросетей. Также нельзя строить гараж на общей территории.

В целом жилец может совершать на территории те действия, которые никоим образом не повлияют на общее имущество и благоустройство территории. Например, человек может убрать мусор.

Важно понимать, что квартира является частной собственностью, но земля возле нее не становится автоматически собственностью владельца квартиры. Некоторые люди думают, что если земля находится у них под окном, то там они могут делать все, что хотят. Но на самом деле юридически они не имеют на нее права.

В случае самовольной установки сооружений, захвата земельного участка или проведения работ без необходимых разрешений возможны следующие последствия: лицо могут обязать демонтировать незаконное сооружение, возместить причиненный ущерб, восстановить территорию в первоначальное состояние. Возможна административная ответственность.

В частности, за самовольную установку забора на общей или чужой территории предусмотрен штраф – это нарушение правил благоустройства, и наказание за это предусмотрено в статье 152 Кодекса Украины об административных правонарушениях. Штраф за это правонарушение составляет от 340 до 1360 гривен.

Жильцы первых этажей часто считают землю под окнами "своей" – цветники, скамейки, заборы. Действительно ли у них больше прав? Как на самом деле распределяется придомовая территория – весь ли двор является общим и неделимым для всех, от первого до последнего этажа?

Это миф, что владельцы квартир на первом этаже имеют больше прав. Владелец квартиры, расположенной на первом этаже, не получает автоматически право собственности или исключительного пользования землей под своими окнами. Все владельцы квартир имеют равные права.

Не существует такого, чтобы владелец квартиры на первом этаже был владельцем и участка, расположенного под его окнами. Земля под окнами – общая собственность всех совладельцев дома, это придомовая территория. Она необходима для обслуживания дома и удовлетворения потребностей владельцев квартир и нежилых помещений.

Если земельный участок является общим для дома, то права совладельца на него имеют как владельцы квартир на первом этаже, так и те лица, которые являются владельцами жилья на пятом или 15-м этаже. Разница заключается лишь в размере доли совладения в общем имуществе, которая, как правило, определяется пропорционально площади квартиры или нежилого помещения.

Следовательно, клумба под окном не становится собственностью лица, владеющего квартирой на первом этаже, только потому, что оно за ней ухаживает. Это не личная территория. Если это общая придомовая территория, то правом распоряжения ею обладают все совладельцы дома, а ОСМД и управляющий реализуют соответствующие решения совладельцев в пределах своих полномочий. Стоит отметить, что статус земли каждого конкретного двора необходимо проверять отдельно.