Голова Держмолодьжитла Микола Марчук: «Хто отримає пільгову іпотеку, вирішує не черга, а випадковий алгоритм»

Минулого року в країні з населенням щонайменше 25 мільйонів видали трохи більш як 8 тисяч іпотечних кредитів, причому 93% — за держпрограмою «єОселя», орієнтованою на кого завгодно, тільки не на вразливі прошарки населення. Здається, до тих, кому пільгова іпотека справді потрібна, вона так і не доходить.

Чому так, редакція вирішила поговорити з головою правління Держмолодьжитла Миколою Марчуком. Він розповів нам, чи реально зробити іпотеку доступною для родин ВПО й ветеранів, чи витримає фонд залежність від міжнародних донорів, якщо їхня підтримка скоротиться, як побудувати справедливий і прозорий відбір позичальників за умов обмеженого фінансування та чи стане соціальне житло реальною альтернативою оренді.

— Пане Миколо, фонду Держмолодьжитло цьогоріч 34 роки. Є чим похвалитися? Що з початкової місії фонду 1990-х уже неактуальне, а що досі працює без змін?

— Ми — державна фінустанова, створена, щоби допомагати молодим сім’ям отримати кредит на нерухомість, за зразком молодіжних житлових кооперативів. Із часом фонд зростав, і кількість програм збільшувалася.

Зараз фонд працює з молоддю, науково-педагогічними працівниками, внутрішньо переміщеними особами (ВПО), ветеранами та військовими, пропонує пільгові іпотечні кредити та програми компенсації за банківськими кредитами. Загалом Держмолодьжитло реалізовує вісім державних і 63 місцеві програми, більшість із яких орієнтована на молодь і ВПО. Всі продукти, які фонд напрацював і пропонує, актуальні та мають попит.

— Держмолодьжитло та Укрфінжитло — дві державні структури зі схожими функціями. У чому принципова відмінність їхніх мандатів?

— Це абсолютно різні організації. Держмолодьжитло — неприбуткова фінустанова із соціальним спрямуванням (наприклад, у програмі «Житло для ВПО» є максимальна межа доходів), працює через регіональні відділення — маємо представництва у 22 регіонах. Укрфінжитло — приватне акціонерне товариство, 100% акцій якого належать державі, працює через уповноважені банки в межах програми «єОселя». Різняться джерела фінансування, умови участі й механізми обслуговування кредитів.

— Яка нині ситуація з об’єднанням Держмолодьжитла та Укрфінжитла?

— Питання об’єднання порушували, але наразі воно зняте: установи мають різні організаційно-правові форми й розвиватимуться окремо. Міжнародні партнери, які фінансують іпотечне кредитування для ВПО, виступають проти об’єднання.

— За рік Укрфінжитло через «єОселю» видає в рази більше кредитів, аніж ваш фонд за весь час. Це проблема фінансування чи моделі?

— Низка держпрограм не отримує фінансування, вони мають лише револьверні фонди (поворотні позики, які після повернення спрямовуються на нові проєкти. — Ред.). Тому залучаємо кошти міжнародних партнерів і територіальних громад. Укрфінжитло має значно більший ресурс — головна причина відриву за кількістю кредитів саме в грошах. Якщо ж оцінювати ефективність у співвідношенні «обсяг фінансування — кількість забезпечених житлом сімей», результати ДМЖ дуже високі.

— Чи є ризики, що фонд стане залежним від донорів?

— Найбільше міжнародне фінансування фонд отримує на програму «Житло для ВПО». Працюємо з трьома партнерами: німецьким держбанком Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), Банком розвитку Ради Європи (CEB) та Міжнародною організацією з міграції (МОМ). Загалом залучено 125,5 мільйона євро донорських коштів (частина — гранти, частина — позика від CEB). Мета — вийти на оптимальну схему: приблизно 20% — держбюджет, частка місцевих бюджетів, частка міжнародних партнерів плюс залучення приватного інвестора (наприклад, релокованих підприємств для пільгової іпотеки їхнім працівникам з-поміж ВПО чи ветеранам).

«Житло для ВПО»

— Як працює револьверний механізм, який використовують у програмі «Житло для ВПО»?

— Доволі просто: гроші, що повертаються від раніше виданих кредитів, ідуть у револьверний фонд, із якого далі кредитуємо. Наприклад, банк KfW надав 42,5 мільйона гривень грантових коштів, за рахунок яких видали 1105 позик, із них 158 — уже за рахунок револьверного фонду.

— Які умови програми «Житло для ВПО»?

— Перший внесок — 6%, ставка — 3% річних, реєстрація через «Дію», термін кредитування — 30 років. Учасники — ВПО без нерухомості на підконтрольній території. Важливо: нерухомість на окупованих територіях чи в зоні бойових дій не рахується, а підтвердження зруйнованого житла не потрібне. Це найдоступніші умови іпотеки в Україні: середній платіж за 60-метрову квартиру в Києві становитиме близько 13 тисяч гривень на місяць, тоді як оренда такої ж квартири коштує 18–27 тисяч гривень.

— МОМ обіцяє фінансування цієї програми ще на 600 сімей у 2026–2027 роках. Чи зміняться критерії відбору?

— Умови не зміняться. Загалом на програму від трьох партнерів виділили 33 мільйони євро грантових коштів, із яких 23 мільйони використають на загальнодержавному рівні, а 10 мільйонів — на регіональному.

— Чому переможців обирають випадково?

— Справді, те, хто саме отримає пільгову іпотеку, вирішує не черга, а випадковий алгоритм. Таким є бачення партнера KfW, з яким ми починали цю роботу. В умовах обмеженого фінансування замість реєстрових черг формують перелік кандидатів для випадкового відбору. Незалежно від дати реєстрації всі мають однакові шанси виграти або програти.

— Скільки наразі заявок у черзі та яким є середній строк очікування?

— Зараз у реєстрі близько 9 тисяч кандидатів, усі беруть участь у відборі через незалежний міжнародний сервіс RandomPicker.com, який без участі людей визначає переможців. Середній термін очікування назвати складно, бо відбір випадковий, а не за чергою. Є сім’ї, що стають переможцями за місяць після реєстрації, а є учасники, які з 2021 року ще жодного разу не перемагали.

— Що станеться, якщо переможець не встигне за 30 днів підготувати документи?

— Можна зареєструватися знову. Частина переможців відмовляється одразу, інші можуть за цей час емігрувати чи купити житло за іншою програмою. Серед переможців останніх чотирьох відборів зрештою беруть іпотеку близько 35–40%.

— Заявки актуалізують чи вони є безстроковими?

— Раніше заявка була безстроковою, що, власне, не давало змоги актуалізувати дані про родину. Тож тепер строк її дії становить два роки.

— Чи бачите ви у статистиці якісь регіональні диспропорції за цією програмою?

— Наголошу: доступ до програми однаковий для всіх, а регіон купівлі учасник обирає сам. За статистикою видачі кредитів лідирують Київ і Київська область, далі — Одеса, Дніпро, Полтава. Мінімум видач — у Львові, Івано-Франківську, Ужгороді.

«Житло для ветеранів»

— Чи скоро стартує програма для ветеранів?

— Ініціативу сформували Держмолодьжитло, Мінрозвитку громад і територій, Мінветеранів та Мінфін. Звернулися до CEB із пропозицією фінансувати житло для сімей ветеранів, учасників бойових дій і осіб із третьою групою інвалідності внаслідок війни (категорії, не охопленої іншими держпрограмами компенсацій). Умови такі: кредит на 20 років, перший внесок — 6%, перші 10 років — 3% річних, наступні 10 років — 7%. Банк CEB уже ухвалив рішення виділити 60 мільйонів євро. Далі потрібні кредитна угода, постанова Кабміну про порядок отримання й повернення коштів та власне запуск продукту. Перший транш має надійти у листопаді цього року, старт реалізації заплановано на грудень–січень, а вже протягом 2027 року плануємо видати близько 1120 позик на 60 мільйонів євро. Проєкт реалізуємо разом із Мінветеранів, яке формуватиме перелік кандидатів.

— Скільки заявок очікуєте?

— Спрогнозувати складно, але попит буде значний. За кредитом CEB пільговий період — п’ять років, усі кошти йтимуть у револьверний фонд, за рахунок чого за п’ять років додатково видадуть іще близько 460 кредитів. Тож загалом очікуємо не 1120, а 1500–1600 учасників.

— Чи узгоджена програма з іншими держпрограмами для ветеранів?

— Це окремий житловий інструмент, який розробляють у взаємодії з Мінветеранів з урахуванням чинних механізмів підтримки. На відміну від інших програм, він не має обмежень щодо інвестування виключно в будівництво, віку житла чи метражу. Учасник самостійно обирає житло, зокрема на вторинному ринку.

— Чому для ВПО кредит на 30 років, а для ветеранів — на 20?

— Умови визначили CEB і міністерство: строк до 20 років — частина фінансової моделі, що збалансовує доступність кредиту й сталість програми. Перші десять років за пільговою ставкою 3% дають родині час на адаптацію, а коротший термін дає змогу швидше повернути кошти в револьверний фонд і видати більше позик.

— Чи є пріоритетні регіони для запуску?

— Програма діятиме на всій території України без регіональних обмежень, але, ймовірно, повторить статистику інших програм фонду, де найбільша концентрація — у столиці та Київській області.

Соціальна оренда та громади

— Чи може фонд соціального житла бути створений на базі вашого фонду?

— Не виключаю такого рішення, адже потенційно фонд може бути оператором цього напряму. Наразі соціальне житло становить близько 1,5% усього житлового фонду країни — а це дуже мало, попри вже наявні програми для його будівництва.

— Яка доля пілотного проєкту на 60 квартир соціального житла?

— 2022 року фонд отримав 100 мільйонів гривень гуманітарної допомоги через Мінсоцполітики і створив фонд соціального житла для тимчасового проживання із 60 квартир у Житомирській, Чернігівській, Київській і Сумській областях, які тоді найбільше постраждали від вторгнення. Рішення про заселення ухвалюють обласні військові адміністрації, мешканці — сім’ї ВПО, плати за житло не стягують, лише комунальні платежі. Термін договору оренди — рік із можливістю продовження. За 3,5 року в квартирах у різний час пожили 92 сім’ї. Фонд виступає оператором цього процесу: заселення-виселення, договори, контроль платежів і збереження майна.

— Чи є в планах масштабування проєкту?

— Потрібне додаткове фінансування, адже за чинною моделлю компенсації на утримання житла фонд не отримує — утримує його власним коштом. У майбутньому для таких фондів варто одразу передбачати ресурс на утримання, капремонт, оновлення меблів. Нині готують закон про соціальне житло, який має врахувати ці моменти.

Місцеві програми

— Скільки наразі у фонді місцевих програм і чи всі вони профінансовані?

— Фонд реалізує 63 міські програми територіальних громад. Якщо профінансують усі повністю, загальний обсяг становитиме 1 мільярд 783 мільйони гривень на кредитування чи компенсаційні механізми. Частина програм фінансується повністю, частина має лише револьверний фонд, частина потребує фінансування. Найбільше фінансування має програма житлового кредитування для ВПО коштом Луганської ОВА. Там само діють іще чотири програми підтримки ВПО. Програми молодіжного кредитування є у Львівській, Миколаївській, Чернігівській та Полтавській областях.

— Розкажіть детальніше про унікальну програму на Луганщині з погашенням 99,5% кредиту для звільнених із полону.

— Із Луганською ОВА почали працювати 2025 року: 46 сімей отримали кредити, а ОВА ухвалила компенсаційний механізм на 99,5% тіла кредиту. Інші родини за цією програмою отримували компенсації 50 та 75% від суми кредиту. Загалом категорія отримувачів розширюється. Аналогічна програма діє із Сіверськодонецькою МВА для пенсіонерів від 60 років — громада компенсує їм 99,5% кредиту.

— Чи є така програма в Києві?

— Ні. Київ лише розглядає таку можливість у відповідь на нашу пропозицію в такий спосіб підтримати ВПО. Проєкт наразі опрацьовують із департаментами, і він іще потребує підтримки місцевих депутатів.

— Цікаво, а хто зазвичай є ініціатором таких програм — громади чи фонд?

— По-різному. Іноді фонд виходить із пропозиціями до громад, іноді громади ініціюють самі, побачивши приклад сусідів. Є приклад, коли кілька невеликих громад об’єднали три бюджети для спільної програми — фонд був виконавцем, і десять родин ветеранів отримали кредити. Можливі й комбінації обласного та міського бюджетів, міського бюджету й донорської допомоги.

— Чи можуть громади кредитувати самі, без фонду?

— Ні, кредитування — ліцензований вид діяльності, доступний лише спеціалізованим фінустановам чи банкам.

— Чи розглядає фонд співпрацю з комерційними банками?

— Так, для спільної реалізації компенсаційних механізмів. Є приклад двох програм (наразі кредити за ними не видають), де банк надавав кредит під 16% із власних ресурсів, родина сплачувала 3% і тіло кредиту, а решту 13% банку компенсувало Держмолодьжитло.

Виклики, прозорість, перспективи

— Фонд має історію звинувачень у корупційних схемах під час добору забудовників. Проблему закрито?

— Фонд роками працює прозоро: відкриті реєстри дають змогу кожному кандидату бачити, хто й у який спосіб забезпечений житлом, які кошти видавали. Таких звинувачень сьогодні немає. Це й дало змогу працювати з міжнародними фінустановами, для яких прозорість процесів первинна.

— Які виклики актуальні для фонду зараз?

— Викликів два: коли є фінансування — успішно його реалізувати, а коли фінансування бракує — наповнити програми ресурсом. Наприклад, програми для молоді з держбюджету не фінансують, тож фонд кредитує молодь зі статутного капіталу, револьверного фонду й бюджетів територіальних громад; програма для науково-педагогічних працівників триває завдяки револьверному механізму.

— Якою є частка простроченої заборгованості?

— Прострочені кредити становлять близько 1,5% усього кредитного портфеля — це незначний рівень, оскільки доступність продуктів дає змогу їх вчасно погашати. А для проблемних випадків є дієві механізми пільг.

— Яким ви бачите пріоритети фонду за п’ять років?

— Ключових напрямів три. По-перше, іпотечне кредитування з максимально профінансованими програмами з огляду на величезний попит. По-друге, компенсаційні програми поруч з іпотечними, де ресурс комерційних банків доповнюють компенсації держави, громад чи міжнародних установ. По-третє, роль професійного оператора соціального житла. Проте є й четвертий напрям — комунікація, спрямування людей до соціальної, психологічної чи іншої підтримки.