Глава Держмолодьжитла Николай Марчук: «Кто получит льготную ипотеку, решает не очередь, а случайный алгоритм»

В прошлом году в стране с населением как минимум 25 миллионов человек выдали чуть больше 8 тысяч ипотечных кредитов, причем 93% — по госпрограмме «єОселя», ориентированной на кого угодно, только не на уязвимые слои населения. Кажется, до тех, кому льготная ипотека действительно нужна, она так и не доходит.

Почему так, редакция решила поговорить с председателем правления Держмолодьжитла Николаем Марчуком. Он рассказал нам, реально ли сделать ипотеку доступной для семей ВПЛ и ветеранов, выдержит ли фонд зависимость от международных доноров, если их поддержка сократится, как построить справедливый и прозрачный отбор заемщиков в условиях ограниченного финансирования и станет ли социальное жилье реальной альтернативой аренде.

— Николай Валерьевич, фонду Держмолодьжитло в этом году 34 года. Есть чем похвастаться? Что из первоначальной миссии фонда 1990-х уже неактуально, а что до сих пор работает без изменений?

— Мы — государственное финучреждение, созданное, чтобы помогать молодым семьям получить кредит на недвижимость по образцу молодежных жилищных кооперативов. Со временем фонд рос, и количество программ увеличивалось.

Сейчас фонд работает с молодежью, научно-педагогическими работниками, внутренне перемещенными лицами (ВПЛ), ветеранами и военными, предлагает льготные ипотечные кредиты и программы компенсации по банковским кредитам. В целом Держмолодьжитло реализует восемь государственных и 63 местные программы, большинство из которых ориентировано на молодежь и ВПЛ. Все продукты, которые фонд наработал и предлагает, актуальны и пользуются спросом.

— Держмолодьжитло и Укрфинжитло — две государственные структуры со схожими функциями. В чем принципиальное отличие их мандатов?

— Это абсолютно разные организации. Держмолодьжитло — неприбыльное финансовое учреждение социальной направленности (например, в программе «Жилье для ВПЛ» есть максимальная граница доходов), работает через региональные отделения — у нас есть представительства в 22 регионах. Укрфинжитло — частное акционерное общество, 100% акций которого принадлежат государству, работает через уполномоченные банки в рамках программы «єОселя». Отличаются источники финансирования, условия участия и механизмы обслуживания кредитов.

— Какова сейчас ситуация с объединением Держмолодьжитла и Укрфинжитла?

— Вопрос об объединении поднимали, но сейчас он снят: учреждения имеют разные организационно-правовые формы и будут развиваться отдельно. Международные партнеры, финансирующие ипотечное кредитование для ВПЛ, выступают против объединения.

— За год Укрфинжитло через «єОселю» выдает в разы больше кредитов, чем ваш фонд за все время. Это проблема финансирования или модели?

— Ряд госпрограмм не получает финансирования, они имеют только револьверные фонды (возвратные ссуды, которые после возвращения направляются на новые проекты. — Ред.). Поэтому привлекаем средства международных партнеров и территориальных громад. Укрфинжитло располагает гораздо большим ресурсом — главная причина отрыва по количеству кредитов именно в деньгах. Если же оценивать эффективность в соотношении «объем финансирования — количество обеспеченных жильем семей», результаты ДМЖ очень высоки.

— Есть ли риски, что фонд станет зависимым от доноров?

— Самое большое международное финансирование фонд получает на программу «Жилье для ВПЛ». Работаем с тремя партнерами: немецким госбанком Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), Банком развития Совета Европы (CEB) и Международной организацией по миграции (МОМ). Всего привлечено 125,5 миллиона евро донорских средств (часть — гранты, часть — заем от CEB). Цель — выйти на оптимальную схему: примерно 20% — госбюджет, доля местных бюджетов, доля международных партнеров плюс привлечение частного инвестора (например, релоцированных предприятий для льготной ипотеки их работникам из числа ВПЛ или ветеранам).

«Жилье для ВПЛ»

— Как работает револьверный механизм, который используют в программе «Жилье для ВПЛ»?

— Довольно просто: деньги, возвращающиеся от ранее выданных кредитов, идут в револьверный фонд, из которого мы дальше кредитуем. Например, банк KfW предоставил 42,5 миллиона гривен грантовых средств, за счет которых выдали 1105 займов, из них 158 — уже за счет револьверного фонда.

— Каковы условия программы «Жилье для ВПЛ»?

— Первый взнос — 6%, ставка — 3% годовых, регистрация через «Дію», срок кредитования — 30 лет. Участники — ВПЛ без недвижимости на подконтрольной территории. Важно: недвижимость на оккупированных территориях или в зоне боевых действий не считается, а подтверждение разрушенного жилья не требуется. Это самые доступные условия ипотеки в Украине: средний платеж за 60-метровую квартиру в Киеве составит около 13 тысяч гривен в месяц, тогда как аренда такой же квартиры стоит 18–27 тысяч гривен.

— МОМ обещает финансирование этой программы еще на 600 семей в 2026–2027 годах. Изменятся ли критерии отбора?

— Условия не изменятся. Всего на программу от трех партнеров выделили 33 миллиона евро грантовых средств, из которых 23 миллиона используют на общегосударственном уровне, а 10 миллионов — на региональном.

— Почему победителей выбирают случайно?

— Действительно, кто именно получит льготную ипотеку, решает не очередь, а случайный алгоритм. Таково видение партнера KfW, с которым мы начинали эту работу. В условиях ограниченного финансирования вместо реестровых очередей формируют перечень кандидатов для случайного отбора. Независимо от даты регистрации у всех одинаковые шансы выиграть или проиграть.

— Сколько сейчас заявок в очереди и какой средний срок ожидания?

— Сейчас в реестре около 9 тысяч кандидатов, все они участвуют в отборе через независимый международный сервис RandomPicker.com, который без участия людей определяет победителей. Средний срок ожидания назвать сложно, так как отбор случайный, а не по очереди. Есть семьи, которые становятся победителями через месяц после регистрации, а есть участники, которые с 2021 года еще ни разу не побеждали.

— Что произойдет, если победитель не успеет за 30 дней подготовить документы?

— Можно зарегистрироваться снова. Часть победителей отказывается сразу, другие могут за это время эмигрировать или купить жилье по другой программе. Среди победителей последних четырех отборов в итоге берут ипотеку около 35–40%.

— Заявки актуализируют или они бессрочные?

— Раньше заявка была бессрочной, что, собственно, не позволяло актуализировать данные о семье. Поэтому теперь срок ее действия составляет два года.

— Видите ли вы в статистике какие-то региональные диспропорции по этой программе?

— Подчеркну: доступ к программе одинаков для всех, а регион покупки участник выбирает сам. По статистике выдачи кредитов лидируют Киев и Киевская область, далее — Одесса, Днепр, Полтава. Минимум выдач — во Львове, Ивано-Франковске, Ужгороде.

«Жилье для ветеранов»

— Скоро ли стартует программа для ветеранов?

— Инициативу сформировали Держмолодьжитло, Минразвития громад и территорий, Минветеранов и Минфин. Обратились в CEB с предложением финансировать жилье для семей ветеранов, участников боевых действий и лиц с третьей группой инвалидности вследствие войны (категории, не охваченной другими госпрограммами компенсаций). Условия такие: кредит на 20 лет, первый взнос — 6%, первые 10 лет — 3% годовых, следующие 10 лет — 7%. Банк CEB уже принял решение выделить 60 миллионов евро. Далее нужны кредитное соглашение, постановление Кабмина о порядке получения и возврата средств и собственно запуск продукта. Первый транш должен поступить в ноябре этого года, старт реализации запланирован на декабрь–январь, а уже в течение 2027 года планируем выдать около 1120 займов на 60 миллионов евро. Проект реализуем вместе с Минветеранов, которое будет формировать перечень кандидатов.

— Сколько заявок ожидаете?

— Спрогнозировать сложно, но спрос будет значительным. По кредиту CEB льготный период — пять лет, все средства будут идти в револьверный фонд, за счет чего за пять лет дополнительно выдадут еще около 460 кредитов. Поэтому в целом ожидаем не 1120, а 1500–1600 участников.

— Согласована ли программа с другими госпрограммами для ветеранов?

— Это отдельный жилищный инструмент, который разрабатывают во взаимодействии с Минветеранов, учитывая действующие механизмы поддержки. В отличие от других программ, он не имеет ограничений по инвестированию исключительно в строительство, возрасту жилья или метражу. Участник самостоятельно выбирает жилье, в частности на вторичном рынке.

— Почему для ВПЛ кредит на 30 лет, а для ветеранов — на 20?

— Условия определили CEB и министерство: срок до 20 лет — часть финансовой модели, которая сбалансирует доступность кредита и устойчивость программы. Первые десять лет по льготной ставке 3% дают семье время на адаптацию, а более короткий срок позволяет быстрее вернуть средства в револьверный фонд и выдать больше займов.

— Есть ли приоритетные регионы для запуска?

— Программа будет действовать на всей территории Украины без региональных ограничений, но, вероятно, повторит статистику других программ фонда, где наибольшая концентрация — в столице и Киевской области.

Социальная аренда и громады

— Может ли фонд социального жилья быть создан на базе вашего фонда?

— Не исключаю такого решения, ведь потенциально фонд может быть оператором этого направления. Сейчас социальное жилье составляет около 1,5% всего жилищного фонда страны — а это очень мало, несмотря на уже существующие программы для его строительства.

— Какова судьба пилотного проекта на 60 квартир социального жилья?

— В 2022 году фонд получил 100 миллионов гривен гуманитарной помощи через Минсоцполитики и создал фонд социального жилья для временного проживания из 60 квартир в Житомирской, Черниговской, Киевской и Сумской областях, которые тогда больше всего пострадали от вторжения. Решения о заселении принимают областные военные администрации, жильцы — семьи ВПЛ, плату за жилье не взимают, только коммунальные платежи. Срок договора аренды — год с возможностью продления. За 3,5 года в квартирах в разное время пожили 92 семьи. Фонд выступает оператором этого процесса: заселение-выселение, договоры, контроль платежей и сохранность имущества.

— Есть ли в планах масштабирование проекта?

— Нужно дополнительное финансирование, ведь по действующей модели компенсации на содержание жилья фонд не получает — содержит его за свой счет. В будущем для таких фондов нужно сразу предусматривать ресурс на содержание, капремонт, обновление мебели. Сейчас готовят закон о социальном жилье, который должен учесть эти моменты.

Местные программы

— Сколько сейчас в фонде местных программ и все ли они профинансированы?

— Фонд реализует 63 городские программы территориальных громад. Если профинансируют все полностью, общий объем составит 1 миллиард 783 миллиона гривен на кредитование или компенсационные механизмы. Часть программ финансируется полностью, часть имеет только револьверный фонд, часть нуждается в финансировании. Самое большое финансирование имеет программа жилищного кредитования для ВПЛ за счет Луганской ОВА. Там же действуют еще четыре программы поддержки ВПЛ. Программы молодежного кредитования есть во Львовской, Николаевской, Черниговской и Полтавской областях.

— Расскажите подробнее об уникальной программе на Луганщине с погашением 99,5% кредита для освобожденных из плена.

— С Луганской ОВА начали работать в 2025 году: 46 семей получили кредиты, а ОВА утвердила компенсационный механизм на 99,5% тела кредита. Другие семьи по этой программе получали компенсации 50 и 75% от суммы кредита. В целом категория получателей расширяется. Аналогичная программа действует с Северодонецкой ГВА для пенсионеров от 60 лет — громада компенсирует им 99,5% кредита.

— Есть ли такая программа в Киеве?

— Нет. Киев лишь рассматривает такую возможность в ответ на наше предложение поддержать ВПЛ таким образом. Проект сейчас прорабатывают с департаментами, и он еще нуждается в поддержке местных депутатов.

— Интересно, а кто обычно является инициатором таких программ — громады или фонд?

— По-разному. Иногда фонд выходит с предложениями к громадам, иногда громады инициируют сами, увидев пример соседей. Есть пример, когда несколько небольших громад объединили три бюджета для совместной программы — фонд был исполнителем, и десять семей ветеранов получили кредиты. Возможны и комбинации областного и городского бюджетов, городского бюджета и донорской помощи.

— Могут ли громады кредитовать сами, без фонда?

— Нет, кредитование — лицензируемый вид деятельности, доступный только специализированным финучреждениям или банкам.

— Рассматривает ли фонд сотрудничество с коммерческими банками?

— Да, для совместной реализации компенсационных механизмов. Есть пример двух программ (сейчас кредиты по ним не выдают), где банк предоставлял кредит под 16% из своих ресурсов, семья оплачивала 3% и тело кредита, а остальные 13% банку компенсировало Держмолодьжитло.

Вызовы, прозрачность, перспективы

— Фонд имеет историю обвинений в коррупционных схемах во время отбора застройщиков. Проблема закрыта?

— Фонд годами работает прозрачно: открытые реестры позволяют каждому кандидату видеть, кто и каким образом обеспечен жильем, какие средства выдавали. Таких обвинений сегодня нет. Это и позволило работать с международными финучреждениями, для которых прозрачность процессов первична.

— Какие вызовы актуальны для фонда сейчас?

— Вызова два: когда есть финансирование — успешно его реализовать, а когда финансирования не хватает — наполнить программы ресурсом. Например, программы для молодежи из госбюджета не финансируют, поэтому фонд кредитует молодежь из уставного капитала, револьверного фонда и бюджетов территориальных громад; программа для научно-педагогических работников продолжается благодаря револьверному механизму.

— Какова доля просроченной задолженности?

— Просроченные кредиты составляют около 1,5% всего кредитного портфеля — это незначительный уровень, поскольку доступность продуктов позволяет их вовремя погашать. А для проблемных случаев есть действенные механизмы льгот.

— Какими вы видите приоритеты фонда через пять лет?

— Ключевых направлений три. Во-первых, ипотечное кредитование с максимально профинансированными программами с учетом огромного спроса. Во-вторых, компенсационные программы наряду с ипотечными, где ресурс коммерческих банков дополняют компенсации государства, громад или международных учреждений. В-третьих, роль профессионального оператора социального жилья. Однако есть и четвертое направление — коммуникация, направление людей к социальной, психологической или иной поддержке.