Квартири по 30 тисяч і вище: скільки ще зростатиме оренда на заході України

До повномасштабної війни захід України був цілком доступним варіантом для тих, хто шукав житло в оренду. Але зараз все змінилося. Мільйони українців переїхали ближче до західного кордону, сюди релокувався бізнес, тож на обмежену кількість житла припадає стабільно високий попит. За підсумком оренда в окремих містах подорожчала на десятки відсотків і вже наближається до рівня, який назвати доступним дуже складно.

І тепер вже питання не стільки в тому, що квартири дорожчають, а й у тому, де проходить межа: скільки ще орендар готовий платити і в який момент високі ціни почнуть знижувати попит?

Що відбувається з цінами

Цінники на оренду на заході Україні пішли вгору ще з літа і не зупиняються. Через погіршення безпекової ситуації в столиці ті, хто може собі це дозволити, поїхали в західні області.

За даними агенцій нерухомості, якщо у травні цього року однокімнатна квартира у Львові коштувала в середньому 20 тис. грн, то на початку вересня – 26 тис. грн, середня ціна на двокімнатну злетіла з 24 тис. до 31,5 тис. грн. Майже аналогічно зросли орендні ставки в Івано-Франківську.

В Ужгороді середні ціни на однокімнатні зросли з 22,5 тис. до 29 тис. грн, на двокімнатні – з 26 тис. до 30,5 тис. грн.

Ціни на оренду на заході України дійсно зростають, але, каже оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак, це важко назвати новою хвилею ажіотажу в західних регіонах. Зараз дорожчають передусім ті локальні ринки, де запас доступної пропозиції майже вичерпаний, а нове житло поповнює орендний фонд повільніше, ніж зростає попит.

- Після 2022 року західні міста отримали значно більшу кількість постійних орендарів: переселенців, релоковані команди, людей, які працюють дистанційно, - пояснює експертка. - Частина з них уже не сприймає переїзд як тимчасовий. Водночас багато квартир повернулися у пропозицію оренди, частину власники виставили на продаж, а якісне нове житло виходить на ринок за ставками, недоступними для масового орендаря.

Тому сьогодні ми бачимо не просто зростання, що підігрівається очікуваннями власників, а й структурний дефіцит квартир певної якості: з ремонтом, автономним опаленням, нормальною логістикою, можливістю проживання з дітьми або тваринами. Саме цей сегмент дорожчає найшвидше.

Найліквіднішим сегментом залишаються однокімнатні квартири: вони мають найширшу аудиторію, найнижчий поріг входу і найкоротший строк пошуку орендаря. У Львові, Ужгороді, Івано-Франківську, Тернополі на них припадає понад 50% попиту. Тому саме вони стабільніше утримують ціну й першими реагують на нову хвилю попиту.

- Можна сказати, що однокімнатні квартири дорожчають стабільніше, а трикімнатні - різкіше, - пояснює Вікторія Берещак. - У середньому за рік однокімнатні по регіонах додали в межах 12-15%, а трикімнатні - 16,5%. Справа в тому, що на ринку ліквідних трикімнатних значно менше, а сегмент дуже неоднорідний: поруч можуть бути стара квартира без ремонту і нове сімейне житло з автономним опаленням. А кілька дорожчих об’єктів здатні суттєво змінити медіанний показник.

Трикімнатні квартири також підтримує специфічний попит сімей із дітьми, які шукають житло надовго і мають менше прийнятних альтернатив, додала експертка. В Івано-Франківську вони подорожчали фактично на третину проти 21% для однокімнатних рік до року. Натомість у Львові ситуація протилежна: однокімнатні зросли щонайменше на 18%, тоді як трикімнатні - на 15%.

Рекордсмени заходу України

Вікторія Берещак наводить цифри, що підтверджують дисбаланс на ринку нерухомості. У липні кількість пропозицій на DIM.RIA скоротилася на 13% у Львівській області та на 14% у Чернівецькій, тоді як інтерес до оренди зріс на 68% у Хмельницькій області та на 65% у Чернівецькій. Але, уточнила експертка, це все ж ціни оголошень, а не укладених договорів: фактична ставка може бути нижчою після торгу.

Столичний рієлтор Марина Кольцова наводить дані агенцій нерухомості: медіанна вартість оренди квартир в Ужгороді за рік зросла на 40%, у Львові – на 43%, в Івано-Франківську – на 33%. Протягом останніх кількох місяців ринок зробив досить помітний крок угору.

За словами Вікторії Берещак, Ужгород є "найперегрітішим" ринком західної України. Це місто невелике, географічно обмежене і не може швидко збільшити кількість якісного житла. Водночас Ужгород отримав непропорційно великий для свого розміру попит. Саме тому будь-яке скорочення пропозиції одразу відбивається на ціні.

- Рік до року медіанна ставка для однокімнатних квартир в Ужгороді зросла на 26%, для двокімнатних – на 46%, для трикімнатних – на 23%, - зазначила експертка в коментарі Коротко про. - При цьому вполовину скоротилась кількість пропозицій однокімнатних і двокімнатних квартир.

Другий подібний ринок у Івано-Франківську. Там попит підсилюють не лише релокація та безпековий фактор, а й внутрішня привабливість міста, туризм, розвиток передмість та інвестиційні покупки. За різними майданчиками річне зростання ставок у найбільш затребуваних сегментах сягає 23–39%, і це, насамперед, ергономічні 1-2-кімнатні лоти.

А де межа?

На думку Марини Кольцової, головна причина зростання цін все ж таки не жадібність орендодавців, а саме співвідношення попиту і пропозиції. Західні міста залишаються привабливими для внутрішніх переселенців та релокованого бізнесу, додатковий попит створює близькість до кордону з ЄС, а в окремих містах - студенти й туристи.

При цьому швидко збільшити кількість квартир неможливо, адже новий житловий фонд будується роками. Тому ринок намагається балансуватися зростанням цін.

Водночас високі ціни ще не означають, що будь-яку квартиру можна здати за будь-які гроші.

- Поки попит значно перевищує пропозицію, власники дійсно мають можливість піднімати ціну, - каже експертка. – Але квартира має свою реальну ринкову вартість. Якщо власник виставляє об'єкт значно дорожче за аналогічні варіанти, він просто дуже довго чекатиме на орендаря. Тим більше, що за співвідношенням оренди та доходів ринок впритул наблизився до стелі.

Головна межа зростання – це реальна платоспроможність орендаря, погоджується Вікторія Берещак. За її словами, коли ставка наближається до 40-50% стабільного доходу родини, люди починають шукати меншу квартиру, переїжджати у передмістя, домовлятися про спільну оренду або змінювати місто. Тому нескінченного зростання не буде навіть за дефіциту житла.

- На мою думку, наступним етапом для регіональних ринків оренди буде не нескінченне лінійне зростання, а розшарування ринку, - каже експертка. - Якісні квартири у сильних локаціях надалі дорожчатимуть, тоді як переоцінені об’єкти без ремонту, автономності чи нормальної логістики зависатимуть в експозиції або здаватимуться з дисконтом.